一边是在巴乐兔上赚钱的房东，一边是倒闭的寓见，你看到什么?

2018-10-26 09:10:05 来源：华夏经济网作者：分享：

长租公寓在资本介入后，似乎有所跑偏了。两个月前，我爱我家前副总裁胡景晖的一席话发人深省——长租公寓的爆仓比P2P爆雷更危险。殊不知，一语成谶，在短短的两个月内，杭州鼎家和上海寓见相继出现资金链断裂。

寓见公寓的倒下是最新案例，这家创业不过四年的公司坦承，由于自身的经营不善，目前已经出现了严重的资金短缺，由于股权全部质押给贷款银行，且账户管理权也被银行全面接手，目前已经没有任何资金可以调配。

寓见公寓的关张留下了一地“鸡毛”，房东和租客损失惨重，尤其是此前使用了租金贷的租客，在房东无法收到租金的情况下，不仅面临着被赶出去的局面，同时如果不按时偿还租金贷款，他们的征信也将因此受到影响。

对于租金贷的不合理使用是压倒寓见公寓的一根“稻草”。租金分期一直被视为优质的消费贷场景，但目前的市场参与者通过违规设立资金池，并动用资金池去高价争抢房源，而一旦房源出现较高的空置率，或者运营成本较大，流动资金就吃紧，资金链断裂也就成为大概率事件。

租金贷的“元凶”

住房租赁市场这几年的蓬勃发展不仅催生了数以千计的长租公寓品牌，同时在上下游产业链也衍生出了相应的金融服务，租金贷就是在这样的背景下应运而生，它的初衷是为租客解决租房资金短缺的问题。

这一金融产品本无原罪，只不过，在这两年长租公寓品牌商为了快速做大规模的诉求下，租金贷开始出现违规使用，甚至“变味”了。实际上，眼下的租金贷已不再仅仅只是租金分期的概念，它的模式是租客在和长租公寓签约时，与该企业的合作银行或者金融信贷机构签订贷款合同，金融机构将替租客支付全年甚至两年的房租，提前将租金预付给长租公寓商，而租客则须向该金融机构按月清还租房贷款。

但在实际操作中，很多公寓品牌却走上了歪门邪道，不少租客是在不知情的情况下使用了租金贷产品，租客的个人信用成为了长租公寓品牌商获取贷款的背书。而在实际获得贷款后，长租公寓品牌商并未形成专款专用，而是违规动用资金池，将该部分资金投入于争抢房源的竞争中。

寓见公寓在将房屋租给租客时，租客就被建议一次性付清一年租金，以享受更为低廉的租金。同时，寓见公寓建议租客从元宝e 家等金融公司贷款，再由金融公司将一年租金预付给寓见公寓，而租客需按期向金融公司还款。由于租客采取押二付一的付款方式，寓见公寓可以一次性拿到12 个月的租金与两个月的押金。

如此一来，寓见公寓就实现了快速“套现”，进而将资金滚动于下一轮的房源获取中，但寓见公寓显然忽视了“加杠杆”带来的潜在经营风险。长租公寓的盈利模式眼下并不清晰，这也不可避免地带来了回报周期长的问题，长租公寓品牌目前仍然无法实现自我造血，只能依靠外部融资输血。

而一旦融资不畅、空置率过高、租金异常波动、租户违约等情况出现，其资金的精准流动设计就会受到影响，进而引发“多米诺骨牌效应”，资金链的断裂就在所难免。

某种程度上来说，“租金贷”是寓见公寓倒下的“元凶”之一，而租金贷违规使用背后是行业发展的竞争压力。目前，长租公寓品牌的数量已经超过了1200家，几大主力阵营包括地产商、资产管理机构、房地产中介和创业公司，它们无一不希望抢下更大的市场份额。

一方面规模容易形成效益，另一方面规模也是再融资的砝码，久而久之，在资本的介入下，长租公寓就沦为了一场“烧钱游戏”。

服务和满租率是关键

寓见公寓的倒下虽然还不至于让同行人人自危，但它对行业的发展也敲响了警钟——长租仍是传统行业，需要扎实的管理和运营，靠资本运作、烧钱难以为继。

实际上，寓见并不能代表在消费升级时代的长租市场中兴起的机构房东。这个市场有典型的冰山效应，浮在水面以上的少数融资烧钱做规模的“寓见们”只是极少部分，而在水面之下的则是大量的中小机构房东，并且呈现显著的“长尾特性”。艾瑞咨询发布的《2018年中国长租服务行业研究报告》显示，2018年预计全国出租房整体在7500万套(间)的规模水平，其中B2C模式机构房东房屋持有总量约在2500万间左右，而头部规模型品牌公寓在机构中占比约5%，其余大部分参与者是长尾的中小机构房东。而这些中小机构房东没有融资，规模不大，都在花自己的钱做实实在在的生意，追求每一个租约的差价利润，用业内实现出租盈利的92%的满租临界点来看，这部分中小机构房东绝大部分都能实现，否则他们根本赚不到钱，甚至亏钱，这生意就根本无法持续下去。

从需求的角度讲，头部的品牌公寓和长尾的中小机构房东满足着差异化的客群需求，前者由于定位较高，拥有很高的标准化，因此它的租金往往也偏高，分布区域也有限，这就决定了其只能满足小部分客群的需求，而租住市场的个性化需求很明显，个人还是小家庭，收入如何，品味怎样，是否养宠，是否需要阳台…这些需求的差异宽度很大，一定要由更大的长尾多样的供给模式才能满足。

从以上可以看到，机构长租市场是一个巨头玩家和小而美玩家共存的市场，而即便是巨头，也不能好高骛远的追规模和搭建地基不实的品牌，否则就会尝到寓见的苦果。相反，小而美的机构数量更多很多，且务实的经营生意本身，做好服务和口碑，持续建立获客能力并管理好成本就能获得长久且有利可图的生存状况。

构建健康生态是行业未来

长租市场和酒旅业的发展类似，后者过去的发展最能现身说法。和长租公寓一样，品牌酒店虽然有头部效应，但不占有最大的市场份额，而中小酒店及非标酒店呈长尾分布，体量最大，但品质良莠不齐。携程等OTA平台的出现带来了改变，作为平台，它们对酒旅业的发展起到流量汇集、完成交易、大数据积累、建立行业口碑、提升用户粘性和忠诚度以及推动行业服务标准形成的作用。

这也意味着，在长租公寓领域，同样需要互联网平台来赋能，一方面提供流量和服务，同时也推动行业向规范化、标准化的方向发展，从而建立良好的行业生态，提升租客体验，又让好的机构在这轮长租大潮得到更好发展。

比如，巴乐兔租房就是一个典型的赋能房东的平台，它满足了机构房东们从流量到运营再到管理和发展的各种需求，将租客价值、房东利益和第三方服务整合在一起，运营成一个互惠互利的生态系统。在这样的系统内，机构房东的满租率得到保障，服务也让租客满意，口碑和商业利益得到统一，生意先做好做稳，在这个基础上，再图进一步的发展，这样以服务和经营为基础的发展策略会规避寓见们所发生的问题，是务实的选择。

总结，未来构建良性的行业生态，从业者务实的面对经营和服务问题，整合行业资源，正确运用资本的力量，才是生存和发展的根基。

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