中国真有五切切套城镇空置房吗？—评任志强与甘犁之争

2014-07-18 12:28:27 来源：华夏经济网作者：朱丽梅分享：

　　【财新网】（专栏作家陆挺）往年我国房地产市场自岁首开端就凸显疲态。在一片唱衰声中，东北财经大学中国家庭金融查询拜访与研讨中心（CHFS）六月初宣布了《城镇住房空置率及住房市场生长趋向 2014》的陈述，其惊人结论无疑给原本就已软弱的中国房地产市场一拳重击。按照CHFS的估量，2013年我国城镇地域空置住房为4898 万套；空置率为22.4%，比2011年下降1.8 个百分点；城镇空置房占用了4.2万亿的银行房贷。CHFS认为城镇住房需求乏力，供给过剩，现有住房年供给的40%即可知足新增住房需求；“房价下行趋向已定，中国住房市场的严冬行将到来”。
　　CHFS的陈述一石激起千层浪，房地产界一向唱多房价的任志强师长教员快速发微博攻讦。任认为我国自 1998年开端房改至2012年尾城镇总共落成住房95亿平米，至2013年尾共落成约106亿平米，约1.1亿套室第，扣除拆迁，净增约70亿平米。同期城镇新增约七切切个家庭，超越新建住房套数，是以绝不成能有五切切套空置房。CHFS的甘犁主任即刻辩驳，援用中国经济消息网数据，推算1998年至2012年间城镇地域净增住房面积为156亿平米，超出超越任的数字达80亿平米。甘认为任低估了城镇住房净增面积达60亿平米。虽然甘也认可尚有20亿平米的差异不克不及用现稀有据注释，但认为“最少我们可以得出，任志强师长教员关于我国绝不成能有五切切套或更多的空置住房的结论是站不住脚的”。
　　若何看待甘任之争？我们认为，焦点是若何界说我国的城镇及若何使用家庭查询拜访数据。任使用的住房数据大致局限于城镇理想建成区，而甘的估量源于国家统计局的人丁普查和家庭查询拜访数据。虽然任在辩驳中没有说起小产权房，算是一个瑕疵，但总的来说，CHFS的结论过于慎重。
　　CHFS家庭金融查询拜访在同类查询拜访中质量是第一流的，填补了国际良多空白。但其设想和样本也照样具有浩瀚缺点，在CHFS从其样本揣度到我国全体景象并提出政策倡议时，轻忽了我国微观数据中的诸多成绩，从而得出了一些较着有误的结论。在我们看来，CHFS大幅高估了我国城镇住房存量和空置率，从而远远强调了我国城镇空置房数目。我们估量我国城镇地域空置房数目应在三切切套之内。CHFS轻忽其家庭查询拜访的盲点，严重低估了我国1.7亿外出农夫工及其家族的城镇住房需求，轻忽被归入城镇但理想上尚属乡村地域的居民城镇化需求，同时又不得当的使用住房完工率等数据强调了住房供给。
　　这些阐明上的误区使得CHFS在政策倡议上捡了芝麻，丢了西瓜。CHFS有些关于住房调控思绪有必然合理性，但没有触及以致我国城镇住房市场歪曲的焦点成绩。
　　我们认为，住房和城镇化方面的鼎新重心是慢慢铺开户籍限制和改良乡村地盘制度。我国住房扶植具有严重的区域间错配，也终将为此收入沉重代价，但我国城镇住房全体扶植规模并没有脱离经济高速添加和低城镇化率的理想。从此后的需求来判定，我国城镇住房的落成面积或接近顶部，但由于质量的提高和配套的改良，未来十年内城镇住房投资仍能以5-10%的速度添加。伴随着户籍制度鼎新和人丁的更自在迁移，室第需求的区域分化必定加大。此后那里有不变的任务机缘，那里就有住房需求，那里的城镇就会生长，而非像畴昔那样住房投资在全国周围开花。我们认为，全国规模内房价大幅延续下跌已成历史，房价会周期动摇，房价的区域分化还会减轻，但泛起全国性房价延续下跌的能够极小，我国住房市场也不大能够泛起延续的严冬。
　　本文接上去分四节来论说我们的概念。第一节我们在假定CHFS的22.4%城镇住房空置率是精确的景象下，会商我国是不是真的具有4898万套城镇空置房。第二节我们注释为什么CHFS能够高估了城镇住房空置率。第三节我们会商是不是真有4.2万亿银行房贷被华侈在城镇空置房上。第四节我们会商为什么CHFS低估了城镇住房需求和高估了未来城镇的住房供给和为什么CHFS的政策倡议具有很大成绩。
　　“建制城镇化”以致CHFS高估城镇空置房数目
　　我国的官方统计既强调了城镇规模又漏报了城镇人丁。在区域上，统计局强调了我国的城镇规模，计入了少量“被城镇化”的乡村地域和农业家庭；在人丁上，统计局却没有将大部门的外出农夫工计入城镇内。CHFS是遵循统计局的城乡编码系统和已有的统计局区域统计数据停止分层抽样的。这类分层抽样的优点是样本和统计局界说的统计全体较为吻合；错误谬误是CHFS的家庭查询拜访几近复制了统计局在城乡区分上的一切缺点。具体说来，CHFS和甘犁教授援用的数据具有两个较着成绩，由此以致其高估我国城镇住房存量。一是错将家庭户统计数据算作人丁数据，从而强调了我国城镇居民住房的总面积；二是没有熟谙到统计局界说的城镇地域本色上笼盖了少量乡村地域和农业户口。
　　不克不及将一切城镇人丁都算作是城镇家庭户
　　甘犁教授所援用的中经网“1998年，中国城镇地域人均建筑面积18.7平方米，城镇人丁为4.2亿；至2012年，城镇人丁为7.1亿，中国城镇地域人均建筑面积已大幅增至32.9平米”理想下去自于统计局的人丁普查和城镇家庭查询拜访数据。但统计局的人均歇息面积仅指家庭户，而非一切人丁。在我国的户口经管中，把以家庭立户的，等于以“具有血缘婚姻或收养联系”立户的称为家庭户，而把以“无血缘联系而歇息在一路的人员”立户的，即由业缘联系合营歇息在机关、个人、黉舍、企业、事业单元内部或公共宿舍的人而立户的称为个人户。众所周知，个人户人均歇息面积远小于家庭户，在人丁普查中也不作为查询拜访项目，所以在合计城镇室第套数和面积时，应将个人户解除在外或停止必然调剂。
　　按照2010年六普，城镇家庭户人丁占城镇总人丁比例为88%，在2000年五普中这个比例是89%。经调剂，我国城镇室第面积在1998年和2012年之间添加了136亿平米，比甘犁教授的算法少了20亿平米。这恰恰答复了甘回应任时的一个困惑，即在斟酌自建房，小产权房和较小的拆迁规模后“尚有20亿平米的差异不克不及够用现稀有据注释”。
　　我国所谓的城镇地域包含少量乡村
　　按家庭户合计的我国城镇室第面积在1998年和2012年之间添加了136亿平米。按照国家统计局，在此期间我国城镇室第扶植落成了95亿平米。不管是甘犁教授、仍是任志强师长教员主管的REICO任务室，在小产权房存量方面的估量其实斗劲接近，所以我们姑且使用甘犁教授的8.3亿平米这个数据。相关拆迁规模，有争议但现实?成果差异有限。最大的不合其实来自于城镇中所谓的“自建房”。从CHFS的一切推论和政策倡议来看，CHFS把一切的城镇自建房都列为实在的城镇住房，但我们认为城镇中绝大部门的自建房理想上就是“被城镇化”以后农夫在乡村的自有住房而已，不是真正的城镇住房。