中国的房地产泡沫有多严重

2014-07-15 10:44:28 来源：华夏经济网作者：朱丽梅分享：

　　【财新网】（专栏作家朱海斌）房地产是今朝会商中国经济的焦点成绩。虽然各方根基都认同房地产市场已到拐点，但对未来房价的修改幅度莫衷一是。
　　我们认为，这一轮楼市调剂过程需求的时候能够比以往要更长，但房价崩盘的能够性依然很小。其启事包含依然延续的乡村化过程，收入的高速添加，高储蓄率，及房地产政策的调剂空间。我们还认为，中国房地产市场调剂的传导机制与美国不合.在中国, 微观渠道（即影响投资添加和财政才干，继而影响GDP添加）较金融传导（住房代价下跌，银行资产欠债表恶化）更加首要。比拟之下，在美国次贷危机期间（和其他许多国家的房地产调剂过程中）,金融系统的传导要先于微观影响。
　　以上观点仿佛过量强调了中国特性的身分。真的如斯吗?在这里,我们停顿经由过程国际上的房地产周期的例子,观测一些合营特性,以供给新的视角。我们使用国际清算银行（BIS）编纂的数据，个中包含1970年至2013年54个经济体的房价数据（日本的数据始于1960年）。我们界说了笼盖31经济体（不包含中国）共61个房地产繁华期，个中大部门繁华期以后紧接着是房地产市场修改期。
　　我们用来肯定房地产繁华期的尺度基于理想房价涨幅（经CPI通胀调剂以后）：（1）第一年理想房价添加5％以上；（2）理想房价每年都延续下降; （3）5年（或更短时候）内的累计理想房价下跌超越25％。一样地，我们将理想房价开端下跌的第一年到房价再次开端下跌的期间肯定为修改期。
　　这一数据库可以让我们在会商中国的房地产市场成绩时，可以参考其它国家房地产调剂的一些经历和经验。我们想首先强调的是，以下会商并不是基于残酷的计量经济学阐明，也并不是纪律性的特性。我们深信，房地产市场的调剂与外地市场身分相关。我们只是停顿经由过程研讨全球房地产市场的大起大落的一些合营特性，供给一些有用的视角去思虑中国房地产市场的成绩。
　　中国的房地产泡沫有多严重？
　　在畴昔十年，中国房价大部门时候都是在延续下跌（除多数季度外）。按照我们使用的房价数据（始于2004年），2004年至2013年，全国表面房价下跌136％（理想房价下跌84％）。一线乡村的房价涨幅加倍一般，北京下跌303％（理想房价下跌214％），上海下跌219％（理想房价下跌149％），深圳下跌457％（理想房价下跌335％）。
　　一些阐明师称这类房价下跌“史无前例”，以至是“史上最大的房地产泡沫”。这是真的吗？
　　若是我们只关心房价的涨幅，上陈述法明显过分夸大。房地产市场的泡沫其实不罕有，它在良多国家的各个期间乡村发生。中国房价下跌（全国水平）的幅度与全球金融危机之前的美国、英国和西班牙的经历类似。畴昔十年内，金砖五国经济体中巴西、俄罗斯和南非的房价涨幅以至更高（印度没有正式的房价数据）。现实上，对中国房地产的关心更多是由于中国是第一人丁大国和全球第二大经济体。

材料来历：国际清算银行、摩根大通
　
　　“房价下跌越多，泡沫分裂也越严重。”这是必定的吗？
　　我们的数据其实不支撑这一概念。
　　首先，虽然一切的房地产繁华期终将竣事，随后经历一个修改期，但房价调剂的幅度相差差异。在我们把握了完全房地产周期数据的56个例子中，平均累计房价降幅为7.5％（或理想房价下跌21％），但尺度差很大。香港房价下跌幅度最高，在1997年抵达颠峰后累计下跌达58%. 其次是日本，在1990年抵达颠峰以后的二十年内下跌了50％。但在我们的例子中，约有三分之一（56个中的19个）表面房价在修改期内并未着落。例如，意大利的房价在1975年抵达最高点，英国在1973年抵达最高点，日本在1962年抵达最高点以后, 它们的表面房价均进一步下跌了近30％（三个期间理想房价别离着落了1.5％、3.9％和2.4％）。
　　第二，以下图所示，房价修改幅度与繁华期间房价的涨幅无联系联系。

材料来历：国际清算银行、摩根大通