香港金管局若何管控楼市泡沫

2014-07-15 00:57:03 来源：华夏经济网作者：朱丽梅分享：

　　陈德霖 | 文
　　20世纪90年月楼市火红灼热：不胜回顾回头的期间
　　“尖沙咀嘉文花园楼盘认购挂号最初一天，逾千名买家作最初冲刺，终究逾额认购186倍，写下逾额倍数新记载，前排筹号叫价高达200万，三号筹更反价至230万成交，创下炒筹成交价的新高记载。”这是1997年1月香港报纸头版的报道。
　　1997年3月，我在中环某酒楼午膳，邻桌有5位看来是地产相关行业人士在吃饭，开了几瓶可贵红酒，喝得满面通红，高谈阔论，旁若无人。个中一人俄然破口大骂：“某某生长商刚开卖的楼盘承诺留5个单元给我，但最初只给我3个单元，令我不见了100万。”随而越骂越高声，情感开端有点失控，他的同事即刻好言相劝，“不要起火，你现时天天一夙起来，身家就涨了50万，已相当不错了。”
　　以上都是在1997年香港楼市泡沫大爆破之前的写照，巨匠都能够回忆犹新。我虽然不会忘掉这个超级泡沫在亚洲金融风暴迸发时爆破，香港经济和楼市经历了超越6年的沉重调剂。
　　用“沉重”来描述此次调剂绝对没有夸大。第一：楼价从1997年第三季的顶峰，在12个月内急跌差不多有五成，随而逐年下滑，在谷底时积累下跌差不多七成。少量物业酿成负资产，业主酿成“楼蟹”，破产人数急剧下降。楼市大幅下跌引致的负财富效应，严重影响香港的内部需求和投资，所谓楼市“一业兴、百业旺”、“一业衰、百业沉”的连锁效应，就透露无遗。香港就业率从1997年的全民就业的2.1%下降至2003年的8.5%。外地临盆总值在1997年第4季至1998年第4季延长8.9%。更要命的是，由于内需缺乏，经济不景，香港泛起了严重通缩，花费物价指数从1998年7月至2003年7月下跌了16.4%。面临这样卑劣的景象，能撑上去的企业只好裁员和减薪，而政府泛起少量赤字，入不够支，亦只好瘦身和立法减公务员薪水。这些疾苦回忆，年老人能够没有印象，而身历其境的人亦能够不想记得太明晰，以避免挑起伤感。
　　其实楼市有涨落周期，香港人不会感应目生。但每次楼市进入下降周期之时，巨匠都感觉楼市畅旺是有本色根基要素支撑的。即使楼价下降到惊人和不克不及承担的水平，入市者乡村对各项警示视而不见，保持楼价只上不落。例如1997年前的大牛市，奋身入市的人认为楼市不会下调的启事有几个：香港地少人多，地盘和楼宇供给缺乏；1997回归不会泛起动乱，少量移民海内的人回流香港，港人对香港前途添加决定信念；中国海洋持续鼎新关闭，经济快速添加，越来越多本地人情愿和有才干在香港置业自用或投资。很嘲讽的是，这几个支撑看好香港楼市的理由都没有犯错，可是昔时楼市却堕入一个长达6年的大熊市。
　　一样事理，即使强如美国，在2000年至2006年期间亦泛起了一个楼市大泡沫，全国20大乡村楼价六年内史无前例地涨了近一倍。那时大部门美国人认为这其实不值得耽忧，由于美国是“与众不合”（“we are different”），楼市大幅下跌是由于人丁添加、经济繁华和小我收入会不竭延续下降。成果是：美国楼市泡沫2007年爆破，间接以致全球金融危机。数年畴昔了，美国依然在承受楼市过热、失控和爆破的苦果。
　　过度杠杆万恶之源
　　既然楼市大起、大落会对经济和民生形成极大冲击和风险，那末我们应当若何去应对楼市的周期特性呢？
　　最首要的虽然是要治标，调度地盘和楼宇供给去对付人丁修改和工商业生长的需求。由于香港地少人多，加倍要鼎力开拓地盘资本，构成有规模和可备用的地盘储蓄，才有条件调度地盘和楼宇供给。
　　话虽如斯，当市场变得亢奋，非理性和一窝蜂入市的羊群心机的实力会变得很是庞杂，而建房需求最多数年时候，短时候内置业需求可以远超供给，而令楼价大幅下跌，形成泡沫。爱尔兰这小我少（约460万）地多（6.9万平方千米）的国家，比来几年亦泛起了一个极大的楼市泡沫，爆破后间接形成银行开张危机，便可以申明这一点。
　　在畴昔三四百年，大型的金融危机屡屡发生。但以致金融危机的主因却不尽不异，除楼市及股市泡沫，还可所以难以设想的商品，例如1637年荷兰的“郁金香狂热”（“tulip bulbs”）、1720年英国南海公司（South Sea Company）等等。但这些金融危机都有一个共通点，就是投资或投契人士都透过融资来抵达高杠杆感化。这是人类追求最高成本的贪心特性，古今中外都是如斯。所以每次被炒卖的商品泡沫爆破后，炒卖和供给融资的人乡村蒙受极大的损失，以至家破人亡。
　　香港在上世纪90年月的楼市亦不破例，大部门人买楼自住、投资和投契都是少量借贷。我们自1990年月初银行便普通以楼价七成为室第按揭的上限。但这个比例并没有因应楼市下降而调低，所以楼市越升，现有业主便可以向银行加按提取更多资金投入楼市。除此之外，生长商为了促销，良多都为买家供给两成的第二按揭。亦是说买家只需用一成本金，即可以借入楼价九成去采办物业，杠杆率高达9倍，楼价只需下降一成，本钱报答率即可达100%。利之所在，还没有楼的市民都“飞身”入市，有楼的就向银行或财政公司将现有物业不竭加按，套取资金作首期采办更多物业。
　　正如历史每次金融危机一样，令资产泡沫极端收缩的首要动力是杠杆，而杠杆来历是信贷。而在香港，信贷的首要来历是银行。在20世纪90年月的物业下降周期过程中，银行虽根基上遵循七成最高按揭上限，但对物业估值则倾向宽松，良多时变相给予超越七成按揭，但这其实不是最大的成绩。令楼市火上加油的是，那时银行并没有一个可同享的信贷数据库。这个制度上的缺点，被那时的炒家空虚操纵。良多人每次买楼，便往不合的银行去请求按揭，并报称没有具有其他物业和未了偿按揭存款。银行即使想去核实，也无从动手，况且市场气氛灼热，银行亦大多甘愿答应多做点生意，贯穿连接市场据有率。
　　如斯一来，买楼人士借贷越多，杠杆感化便越大，楼市就越炽热。楼价越升，透过加按可提取的资金便越多，即可再将更多钱投入楼市，这样楼市的泡沫便越来越大。泡沫越大，爆破时的杀伤力和毁坏便越短长，香港人终究在1997年第3季以后长达6年的时候可以亲自作出体验。昔时身陷负资产的宗数最高抵达2003年6月的105，000宗，是名副其实的“疾苦指数”，但这并未反映真正景象，由于这数据只是银行能把握的按揭（绝大部门是不超越七成的一按或加按），而没有包含业主向生长商或财政公司借取的2、三按。若是全数加起来，景象会更严重。