别墅也能高周转：中海地产豪宅营销术

2014-08-08 11:57:35 来源：华夏经济网作者：李文泽分享：

　　8月1日，国际千亿地产龙头之一中海地产宣布了2014年中期功绩陈述。数据显现，2014年上半年，中海地产完成房地产合约发卖额730.4亿港元，完玉成年方针1400亿港元的52%。净成本为130.2亿港元，同比添加18%。
　　中海地产主席兼行政总裁郝建民暗示，公司上半年发卖尚佳，有决定信念完玉成年1400亿港元的方针。
　　在谁都能赔本的地产黄金十年以后，投天资量和运营才干已成考验房企功绩的关头。以豪宅开拓为主的中海地产在如斯暗澹的市场下，仍能贯穿连接发卖的畅顺和成本的大幅添加自有其诀窍。
　　
　　单盘年销或破80亿
　　郝建民在谈及功绩时暗示：上半年的市场景象严重，但中海地产全体发卖尚算不错，证实个人全国构造计谋和在乡村内焦点地段开拓精品室第的战略精确。
　　精品室第的一个浅显用词是“豪宅”。
　　若是把房企遵循产物类型区分，中海地产是国际少有的豪宅型开拓商。中报显现，百亿以上房企中，中海的均价贯穿连接第一，为16521港元/平方米。
　　在往年上半年中海地产的发卖中，位于深圳（楼盘）的九号公馆是斗劲刺眼的一个。中海地产深圳公司供给的数据显现，“九号公馆是深圳有史以来发卖最快的别墅项目，半年卖了28亿，是深圳上半年的单盘发卖冠军”。
　　2012年11月28日，中海以20亿元竞得位于深圳尖岗山一幅面积为15万平方米的纯室第地块，这幅地块是深圳昔时的总价地王。
　　作为深圳比来几年来少见的低密度豪宅用地，尖岗山地块引来了各大房企协作。除中海，介入此次拍卖竞标的房企还包含万科与招商的同盟、佳兆业等。为了取得这块地，中海收入了不小代价，除领取20亿元的出让地价，遵循约定，中海还将无偿扶植深圳今世艺术馆与乡村打算展览馆，并公益运营经管20年。
　　测算显现，若是加上两馆的扶植和运营费用和20亿的地价款，中海理想需陆续投入的分析成本为48.6亿元，折合的理想楼面地价超越27000元/平方米。
　　中国际部人士暗示，那时首要仍是感觉地块本人有价值，而且只需长于挖掘和制造，仍是可以或许做出斗劲好的产物。
　　良多人意想不到的是，一年多后，这个地王级的豪宅项目要清盘了。
　　中海相关担任人称，深圳中海九号公馆本人分三期开拓，一期是纯别墅，2013年年尾开盘时已全数售罄，二期有高层也有别墅，别墅也在往年6月开盘即售罄，由于今朝项目在市场上热度很高，下半年九号公馆能够会推售二期高层和三期别墅的部门产物，按照今朝客户堆集景象来看，可完成发卖额不会低于上半年。
　　上述人士称，从2012年11月28日拿地，到2013年11月3日发卖，一期开盘就卖了20多个亿元，不到一年时候把地盘费用发出。若是下半年发卖顺畅，往年九号公馆的单盘发卖无望超越80亿元。
　　豪宅也高周转
　　稀缺被认为是深圳中海九号公馆大卖的启事，“九号公馆的英伦气焰在深圳是绝无唯一的，它轻易遭到一些人的追捧。”中国际部人士称，在深圳中海九号公馆前两期的客户中，在西欧任务和进修过的人士据有了必然的比例。
　　“保守的顶级豪宅发卖是渐渐做，园林、草地都要弄好，以至要等树长大以后才卖。而且大多是姜太公垂钓，愿者上钩的高姿势，这样客户堆集很慢，卖得自然也慢。”一位处置豪宅营销多年的业浑家士对经济调查报暗示。
　　深圳中海九号公馆却是另外一个方式和节奏。
　　中国际部人士称，近似于深圳九号公馆这样的高端别墅也力争高周转，并不是是由于市场景象的动摇，而是源于公司既定的高周转战略。
　　一样一个项目，若是用三年以至五年开拓，确切可以多卖一些钱，但资金成本、时候成本和财政费用便能够会很高。“若是用一样的五年开拓近似的两个以至更多近似项目，规模和盈利水平就会大纷歧样，这是中海多年印证过的”。
　　但豪宅若何高周转？这让许多人布满疑问。
　　“之前巨匠对豪宅有一个固化的熟谙，感觉豪宅就必然是做好了渐渐卖。良多开拓商没有测验考试，但我们的实际表白，豪宅也可以高周转”。
　　中海深圳公司的一位人士暗示，要想高周转，其地盘获得需精确预判乡村生长趋向。据称，因背靠前海，眺望香港，中海地产内部是停顿把这块地打形成美国加州硅谷的焦点区域艾瑟顿，那是硅谷最堆积科技精英人气的歇息地，也是美国当前地价最贵的地域，甲骨文首席履行官拉里.埃里森、Google首席履行官埃里克.施密特都在此具有豪宅。
　　在上述人士看来，深圳九号公馆跟福田中心区、宝安中心区都是20分钟车程，具有敷裕的山水资本，是第一居所别墅大盘，而非度假物业，这就决定了九号公馆的客群斗劲广，具有快销的素质与潜力。而且，项目处于大前海片区，是前海深港现代效劳业协作区的“前海会客厅”别墅区，方针客户的经济实力薄弱。
　　最初对要做什么样的豪宅，中海地产内部有过争辩。那时有两个挑选，一是做顶级别墅，单套价值五切切到一亿，二是高端别墅，面积绝对可控，总价也会低良多。
　　权衡以后，中海挑选了后者，“面积可控就意味着总价可控，总价可控就意味着客群更广，也就意味着快消和热销”。
　　深圳九号公馆另外一个快周转战略是分期定位。
　　中海相关担任人称，由于地块本人斗劲大，一次定位花的时候必然会更长，“我们相当于分了三次做定位，先把一期快速地震起来，在一期行将面市的时辰，肯定二期定位做二期，然后再做三期。前期的市场接管度和客户的反应对前期可以构成指点，若是一下子全数开出来，万一产物不受市场接待，就很难调剂了”。
　　快周转的另外一个要素是流程前置，就是把下一个环节的任务前置。好比三期仍是一片空位时，线下客户拓展已睁开。这与许多开拓商把房子盖好一年了，还没有开端找客户构成明显对照。
　　“有些流程我们是前置的，有了图纸就开端找客户了，有了售楼处便可以正式堆集客户，等到拿到预售证的时辰便可以卖了。”上述人士称。
　　功绩或再超预期
　　对下半年行将开盘的二期高层和三期别墅的发卖放置，中海地产暗示，能够会先卖三期别墅，由于三期别墅比一期二期更高端，地块本人接近高尔夫，资本更加优越。
　　据悉，三期别墅产物中，有一期二期滞销的产物，也有一些立异型的产物和更奢华的产物。而高层则全数是平装大户，中海的斟酌是，为了保证全部项手段纯粹性，没有斟酌做大户型，主力户型是160～180平方米平装板式大宅。