天津放开90/70政策北京保障、自住托底无须调整

2014-10-27 13:12:26 来源：华夏经济网作者：李文泽分享：

　　10月17日，天津（楼盘）正式明确取消房地产限购，并调整了“90平方米以下户型占70%以上”等限制性规定，增加税费方面的支持力度。同时取消了对境外机构、境外个人和港澳台地区居民、华侨在天津市购房的有关限制性规定，彻底放开限购政策。
　　“90/70”政策和“限外令”是2006年出台的重要房地产调控政策，旨在通过增加供应量降低房价，以及防止大量热钱冲击中国楼市，尽管如今业内已经很少提及，但尚未有城市公开取消，而天津此次落地政策取消了房地产限购及“90/70”政策，可以称得上是全面救市，在楼市去行政化成为市场趋势的大背景下，或将会成为未来地方救市的发力方向。
　　对此，亚豪机构副总经理任启鑫分析表示，“90/70”平方米的政策限制，初衷是在不增加城市建设用地供应量的基础上提高得房率，采取行政手段强制性增加中小户型住房的供应量，以此遏制高房价，最大程度满足刚需购房者的自住型需求。而该政策的落地执行也导致部分房企被迫调整产品开发策略，增加中小户型产品的开发，在一定程度上改变了整体楼市供应结构。当楼市处于上行期间，房屋单价虽然上涨较快，但由于紧凑的户型设计，总购房价的增幅得以控制，从而有助于解决更多刚需型购房者的居住需求；同时，旺市时期强化执行“90/70”，也有利于增加市场供应，缓解供需矛盾、平抑房价涨幅。而随着今年房地产市场进入下行区间，刚需客群浓厚的观望情绪导致中小户型住宅产品的去化周期拉长，库存节节攀升，出现结构性过剩趋势。在此情形下，放宽对于90平方米的限制成为顺应市场发展周期的政策调整，有利于开发商根据市场需求去进行产品定位，实现供需结构的平衡。
华速文化传播http://www.huasushidai.com/
　　事实上，“90/70”政策在实际执行过程中已渐趋宽松，北京（楼盘）早在2009年对“90/70”政策进行微调，规定商品住房项目在全市总量平衡前提下，根据市场需求确定套型面积和比例。据亚豪机构统计显示，2010年2013年这四年间，90平方米以下的商品住宅的年度供应量在总供应量中占比均为50%左右，加上保障房基本达到90平方米以下房源占总供应量70%的政策要求。
　　而从市场实际需求来看，尽管刚需住宅在总成交中依然占据主体地位，但随着改善型需求近年来逐渐上升，带动了大户型房源成交量稳步上涨，在总成交量中占比持续增加。据亚豪机构统计数据显示，2013年单套成交面积在90平方米以上的商品住宅项目共成交5.7万套，较2010年上涨12%，在总成交量中占比达52%。2014年（截止10月26日），虽然90平方米以下户型的成交量中有四分之一均为自住型商品房，使得中小户型成交比重有所上升，但扣除自住房后，90平方米以上户型的成交量则占到了总量的53%。
　　对此，任启鑫分析，2013年北京二手房实施的20%个人所得税，阻碍了部分计划“买一卖一”的购房者，使其在购房选择中更偏向于一步到位，在一定程度上带动了大户型房源的成交。另外，早期购买小户型房源作为过渡性居住的购房者，随着收入和居住需求的提升，开始接棒刚需购房者，成为楼市成交重要支撑，带动大户型成交量的逐年上升。
　　近期央行调整首套房认定标准，降低了部分改善型购房者的入市门槛，将有效地释放受首付能力所限的改善型购房需求，有利于促进大户型购房消费的增加，开启新一轮的升级置业高潮。与此同时，随着土地出让环节的调整，今年开始北京大户型产品的供应正在进入上升期，正好可以满足信贷政策放宽后增加的改善型购房者。任启鑫分析，随着近年来北京土地公开出让成本的持续高涨，区域高价地频现，再加上去年土地出让在保障房供地的基础上，又增加配建或竞建自住型商品房用地，推高商品住宅用地的拿地成本，为保证项目的利润率，房企不得不开发大户型产品，从而提升产品价值，匹配高地价倒推而来的高房价，导致市场供应格局生变，大户型房源上市量开始增加。
　　由于北京并不存在供需之间产品错配的现象，刚需型购房者除了可以申请保障房、自住房以外，商品房供应量中半数也是中小户型产品，足以满足刚需客群的置业需求。因此，预计北京并不会追随天津取消“90/70”政策，但从整体的调控方向来看，在调控手段上“去行政化”、更多的采取税收杠杆等市场化手段调节将成为大趋势。
（责任编辑：HO003）