四类“地王”企业死活劫

2014-07-10 11:08:53 来源：华夏经济网作者：李文泽分享：

　　文/同策征询研讨部总监张雄伟
　　和讯房产旧事地市场最抢手的话题莫过于“地王”的出世了，特别是去年下半年，随着市场根基面的回暖，各地“地王”现象频现，各大开拓企业在重点乡村掀起了新一轮的圈地运动，以致地价屡屡立异高，重点乡村“地王”频出。
　　同时，在全国规模内，我们发觉“地王”频出以后，浩瀚开拓企业开端操纵“地王”营销为本人楼盘发卖造势，这些“地王”营销主题不只仅在客户引荐会、新品宣布会上几次泛起，而且也明目张胆泛起在各大支流媒体的平面广告上。当前来看，“地王”营销正在流行，这必然水平上会推升买涨不买跌的行情，使市场表示有些虚火。
　　但是，当市场的脚步进入2014年，受银行信贷延长、存量添加等身分影响，往年1-5月大中乡村商品室第成交量同比去年同期也遍及下滑2-3成，集体乡村以至下滑4-5成，市场成交量表示欠佳。虽然部门开拓企业采纳斗劲明智的大幅降价战略“以价换量”，可是，上半年全部市场成交的气氛尚没有回归到“量”的轨道下去，以至在第三季度依然会延续这样的市场行情。
　　那末，在银行信贷延长延续，市场根基面开端转为“以价换量”的市场布景下，这些“地王”企业的保存形状若何？值得我们延续关心。
　　四类“地王”企业死活劫
　　笔者认为，作为生长与扩大的计谋，良多房企特别是大型房企一直没有遏制逆势扩大，以至在市场炽热期依然斗劲激进的拿地，制造“地王”。拿去年下半年来说，以闽系房企为代表的第三第四梯队房企逆袭地盘市场，以期短时候内追求上位，完成区域深耕或全国化构造。
　　可是，也正是由于这些房企的永无尽头的市场扩大计谋以致开拓企业在延续拿地、采购、开拓、发卖过程中需求更多的资金。是以，当企业的扩大的盲动性与2014年银行信贷延长相遇时，企业的资金面的需求就与市场流动性趋紧的冲突就日益一般。在这样的市场景象下，从企业的层面就表示出了资金链危机的成绩。截止今朝，广州（楼盘）、宁波（楼盘）、南京（楼盘）、神木等地泛起中小房企已泛起开张破产的现象，以至即使是大型品牌房企，今朝也被同业收买股权，面临命运的迁移转变点。
　　同策征询研讨部总监张雄伟认为，在银行信贷延长的市场布景下，标榜“高溢价”的企业、以闽系房企为代表的激进型企业、过度依靠官方本钱的企业、没有计谋打算与风险掌握尺度的企业等这四类拿过“地王”企业受影响斗劲大，正在面临生与死的决定，极有能够今朝已面临资金链断裂或债权违约的风险，具体来说：
　　第1、标榜“高溢价”但很难完成“高溢价”的企业。
　　有这么一类公司，公司定位于做高端精品，畴昔几年一向号称产物力较强，可以做“高溢价”，在拿地时辰也不惜代价，几次拿“地王”，也号称可以经由过程“高溢价”完成“地王”项手段收益。可是，在往年市场低迷期，“高溢价”就很难完成，同时，由于这类公司产物线偏高端，可以或许采办得起高端产物的客户常常被限购限贷，常常会以致“地王”楼盘成交不是很幻想，难以完成溢价收益，终究影响这类企业的资金面。
　　第2、以闽系房企为代表的第三第四梯队房企逆袭地盘市场，激进拿地，几次制造“地王”，以至集体房企的拿地金额已较着超更加卖金额，房企拿地才干严重超支。这类房企在往年银行信贷延长的市场布景下，此前以高周转战略回笼资金的美梦破灭，同时，本钱市场融资成本高居不下，此时，这类企业拿“地王”的快感不在，已在遭到资金链接近断裂的煎熬。
　　第3、过度依靠官方本钱，终究由于拿地成本、融资成本太高档身分，以致项目定价偏离市场主力需求，发卖上碰到瓶颈，企业遭受资金链危机。好比受官方借贷、自觉扩大等身分影响，光耀个人深陷资金链危机，青岛（楼盘）君利豪个人有限公司董事长王莉也或因资金链断裂跑路。
　　第4、没有明确拿地计谋与风险评价机制，属于市场跟风着，特别是在招拍挂拿地现场，意气用事，赢了那时拿地的赌局，可是，随后市场瞬息万变，这类企业对“地王”楼盘难以独霸，市场的赌局能否渡过还真是值得思疑。
　　地王企业“舍卒保車”过冬
　　不成承认，在往年银行信贷延长、成交量遍及下滑的延续影响下，短时候内确切使令这些“地王”还没有开建便已“被破发”或难以以盈利编制推盘入市。那末，从具体操盘战略而言，“地王”企业若何应对当前延续银行信贷延长的压力？如何才可以立于不败之地？同策征询研讨部总监张雄伟认为：
　　首先，“地王”企业应当合理把控浅显室第中大户型高速周转的产物、高端产物、“地王”顶级豪宅产物的之间的联系，在推盘和构造上采纳“舍卒保車”战略。“地王”企业既要处理当前发卖功绩的成绩，又要追求市场份额及久远生长。
　　在推盘时序及战略上应优先斟酌较为轻易回笼资金的高速周转的“防御性”的产物，以“现金为王”，其他产物特别是“地王”楼盘可以作为中耐久“戍守类”产物。这些“戍守类”产物需求博弈调控的周期及调控政策的时效性，要过度拉长项手段开拓周期。伴随着项目开拓周期的拉长，以项目本人地盘的贬值及房价的下跌来对冲项目当前发卖绝对吃亏的形状。若是把控的好，这些产物反而可觉得企业赢得一些溢价的收益，也为企业生长带来峰回路转的效应。
　　从往年部门全国性企业的构造战略调剂也可以看出，虽然市场生意量遍及下滑，企业大都项目发卖不杰出，可是各个房企开端以集体项目包围市场，开端大幅降价回笼资金，以此来保全或优化公司在全国的全体构造的不变性。好比九龙仓在杭州（楼盘）、常州（楼盘）市场的大幅降价行动等。
　　其次，“地王”开拓商需求筹办充盈的资金流支撑“地王”持续保存。回顾回头去年以来的地王，要末像上海徐家汇(002561,股吧)中心“全国地王”新鸿基那样具有充盈的现金流与融资渠道作为支撑，要末像有些上市房企那样有上市融资、海内融资、银行授信等融资渠道，要末企业的背后有银行财团的鼎力支撑。
　　第3、协作开拓方式，市场资本优化设置装备摆设，“地王”风险可规避。郭广昌接盘上海（楼盘）证大外滩国际金融效劳中心“地王”楼盘，复星持有50﹪股权，兄弟公司之间经由过程股份的变换合营维系“地王”楼盘的持续开拓等于一个协作开拓的典型案例。经由过程协作拿地或协作开拓，在楼市调控的布景下，房企由协作转为“竞合”， “地王”背后各地产大佬既龙争虎斗，又协作彼此借力，各方也可规避投资开拓风险，优化市场资本设置装备摆设。