看华尔街PE投资公司若何把持美国房地产市场

2014-07-07 11:02:47 来源：华夏经济网作者：李文泽分享：

原标题成绩：“美国次贷危机2.0版本”暗涌：看华尔街PE投资公司若何把持美国房地产市场
　　华尔街的PE投资公司创作发觉了一种全新的停业：采办止赎的空置房，将这些衡宇出租，收取租金。随着它们的采办勾当推高了房价后，这类商业方式明显难以延续。因而PE投资公司又创作发觉出了一种“新玩法”——将房租证券化，推向市场，而为了贯穿连接这类证券的价值，PE投资公司将想方设法主张绑架房地产市场。
　　美国证券生意委员会（SEC）总检查长Andrew Bowden在往年5月的一次演讲中暗示，PE投资公司是华尔街最精明的投资公司，它们知道若何榨干客户的最初一分钱，好比养老基金，也知道若何经由过程隐性费用、费用转移、“僵尸垂问”等从穷人那儿捞钱。
　　此刻这些PE投资公司又发觉了一种新停业：从银行那儿采办止赎的空置房，再将这些衡宇出租赔本。依托低利率存款，黑石个人在两年内花86亿美圆从14个乡村采办了45000套这样的房子，去年炎地下市的房地产投资信任公司American Homes 4 Rent则买了25000套。这类公司如雨后春笋般出现，共花了500亿美圆采办了38.6万套止赎的空置房。
　　PE公司少量买房推高房价
　　房价被炒起来了，同比添加率猛增至20%，房地产泡沫2.0就这么出世了。这就是美联储所谓的“挽救”房地产市场……虽然良多经济学门风称，对一个每年约有500万套衡宇生意的市场来说，两年内采办38.6万套空置房底子不会对房价发生什么影响，但理想并不是如斯。
　　华尔街的PE投资公司有一个方针，也有一个遭到银行支撑和帮忙的系统，而理想上为此收入代价的是此刻的购房者。华尔街PE投资公司的方针是慢慢推高房价，以便让它们采办的衡宇快速贬值。据美国某个关心室第房地产市场的政府帮助机构的旧事人士流露，这些PE投资公司经由过程不竭扩大采办的编制推高房价，在某些房地产市场，好比拉斯维加斯，它们成功地令房价下跌了100%。这位旧事人士将其称为乘数效应，他注释道：“一个房地产市场中一笔生意的乘数约为60，换句话说，一笔生意就可以影响60套衡宇的代价，是以38.6万套衡宇就可以影响大约2300万套衡宇的代价。这类乘数效应发生在全美约8-12个房地产市场里，特别是西海岸。
　　2013年春季，两家PE投资公司颁布发表将要出卖它们采办的止赎空置房，此刻又有3家公司颁布发表要这么做。理由很复杂：“此刻衡宇的代价已远远超越它们的方针。既然房地产是一种商品，那也就适用于代价弹性法则，小规模的出卖也能够对其他衡宇的代价发生极端影响。”
　　房租证券绑架房地产市场
　　PE投资公司采办止赎衡宇用来出租的战略会激发什么成绩？它快速推高了房价，令采办止赎衡宇、装修、出租的商业方式成本缩水，因而市场的意向开端发生修改，PE投资公司开端从少量购房、寻觅租客，转向发卖、卖证券、行业吞并。
　　Waypoint房地产个人正暗暗将其在加州具有的2000套衡宇转手给另外一家投资公司，Och-Ziff本钱经管个人和Oaktree本钱经管公司已开端出卖它们的衡宇。其他PE投资公司，包含黑石个人和American Homes 4 Rent已不再购入衡宇，由于房价在下跌。
　　黑石个人和American Homes 4 Rent并未试图出卖手上的上万套衡宇，而是在鞭策房租证券化，售卖一种合成构造性证券，这些证券其实不是由衡宇典质存款支撑的，而是由更糟的衡宇租金，将衡宇终能出租进来的停顿算作根本，可见多不靠谱。黑石个人和American Homes 4 Rent已卖出了30亿美圆这样的房租证券，华尔街对此异常镇静，由于看到了良多钱：这类房租证券的市场估量将抵达1.5万亿美圆。
　　靠房租来支撑证券的PE投资公司想让它们的商业方式运转起来，就得去装修成千上万套衡宇，一次性把它们租进来，贯穿连接它们能一向租进来，敦促佃农交纳房租……
　　由于在过热的房地产市场中采办更多室第已不再划算，American Homes 4 Rent开端了下一步——收买它的协作者。该公司不久前颁布发表将收买房地产投资信任公司Beazer Pre-Owned Rental Homes、KKR投资公司。此刻几近人人都在往这类遭到美联储默许的游戏里跳，包含Beazer这样的室第开拓商。American Homes 4 Rent的CEO David Singelyn曾暗示：“我们将成为房地产投资信任行业吞并勾当的首要介入者之一。”
　　它们的方针是随心所欲地把持市场。经由过程吞并，几个最大的介入者将测验考试提高房租证券的估值，或最少贯穿连接它们不走向解体。另外，它们还将掌握那些火急想要兜售室第、获得成本的小公司，由于一旦有公司开端兜售室第，就相当于翻开了防洪闸门，房地产市场上一切的护堤乡村再次解体，PE投资公司的房租证券都将酿成一纸空文，它们绝不克不及让这类任务发生。
　　房地产泡沫2.0的构成还伴随着其他泡沫，资产代价抵达了惊人水平，较着跟根基面不符，但这些泡沫中最风险的仍是房地产泡沫，由于当房地产泡沫分裂时，它们会摧毁全部经济。（译自Zerohedge，Wolf Richter著）
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