房地产软着陆可期

2014-07-07 11:01:07 来源：华夏经济网作者：李文泽分享：

　　本刊记者刘林／文
　　中国房地产市场会何去何从？这是自岁首以来，市场、学界、政府以至老苍生都在会商的话题。
　　上半年房地产市场暗澹，房价、发卖面积和房地产投资都泛起不合水平的着落，中国经济也遭到严重影响。即使政府采纳了“微安慰”办法，但后果其实不十分较着。若是下半年房地产市场持续萎靡，全年7.5%的经济添加方针恐将不保。
　　若是一些关头变量发生修改，好比全体流动性景象加倍宽松、按揭利率着落、限购政策打消等，下半年房地产市场会泛起一些恶化。
　　量价齐跌的上半年
　　从刚刚畴昔的上半年看，中国房地产市场很不妙。
　　代价的拐点已泛起。中国指数研讨院宣布的“百城代价指数”持续两个月负添加，5、6月环比别离下跌0.3和0.5个百分点，环比下跌的乡村数目也从4月份的45个扩大至5月份的62个和6月份的71个。
　　商品房的发卖面积与发卖额自岁首以来延续负添加，降幅还在延续扩大。1-5月份，商品房发卖面积和发卖额累计同比别离着落7.8%、8.5%。在室第、办公楼、商业停业用房中，又以占比超88%的室第的发卖面积降幅最大，前5个月同比着落9.2%。
　　商品房新完工面积自岁首以来就在负添加，降幅远超上两轮。前5个月，商品房新完工面堆集计着落18.6%，室第新完工面堆集计着落21.6%，这一降幅以至超越了金融危机期间2009年的调剂幅度。房地产开拓投资延续减速，到5月份时，已降至14.7%，已弱于2012年。
　　莫尼塔6月地产调研显现，部门开拓商放缓了已有项目施工过程；由于半年功绩查核刚过，部门开拓商推盘力度将会回落，同时，前期拿地代价较高的地产开拓商将推延新完工；二手房成交依然平平，购房者上门量最低，而二手房房主也由于等候安慰政策不愿让利；按揭存款和开拓贷依然偏紧，商业银行立场依然严谨。
　　不外，中国的房地产市场真稀有据显现的那末差吗？未来还会持续恶化到什么水平？
　　房企资金链仍安康
　　全体发卖没有那末差，以至可以用好来描述。数据上的好看主如果由于2013年的历史最高位拉低了2014年同比添加速度。
　　“2014年的发卖量很是好，是除2013年之外的历史新高，”安信证券房地产行业阐明师万知指出，“最好不要以2013年作为基数值来斗劲，2013年的政策扰动量太大。若是与2012年比拟，2014年添加达25%，这一增速可以说是3、4年的添加速度。”
　　大都典型房企能完玉成年发卖的添加方针。易居中国克而瑞消息个人(CRIC)最新陈述指出，上半年发卖额前十房地产企业入榜门坎同比提高8.4%，前七家房企发卖额均超500亿元群众币，个中，万科上半年即已冲破千亿达1018亿元，重回面积榜首的恒大地产的年度方针完成率达64%，中海地产、万科等龙头房企的完成率也都已过半。这一陈述估计，随着房企推案进一步减速，大都典型房企能完玉成年方针。
　　与此同时，“房地产企业资金链景象依然很是好，企业不缺钱。”万知指出，“开拓贷在银行没有成绩，至于信任，2011年调剂时开拓商资金很是严重，信任利率下降，以至升至18%，但这一轮调剂到此刻，房地产信任融资利率大致在10个点阁下。”
　　从上市房企现金流来看，2014年一季度由筹资勾当发生的现金流量净额同比2013年一季度添加了45%；投资勾当发生的现金流量净额同比添加了逾2倍。一位阐明师奉告本刊记者，前者表白上市房企不缺钱，后者表白它们还在扩大产能。
　　另外，早于全体大市开端调剂的温州（楼盘），已在反弹。
　　继2013年发卖大幅反弹后，温州市地盘购置面积放量，1-5月份累计同比增速达440%；房地产开拓投资也由负转正，1-5月份累计同比添加逾7%。
　　下半年软着陆可期
　　“崩盘的能够性小，”安信证券首席经济学家高善文指出，“2014年，房地产市场的着落是由于均值回归。”在高善文看来，耐久平衡的新完工和发卖面积增速应当在个位数，具体数值能够是3%-5%。此前，2012年下半年-2013年的显著反弹是对2011年财政货泉延长后房地产解体式下滑的矫枉过正。
　　高善文认为，由于微观调控方面的差异，此轮房地产市场下行的幅度也许好过2012年上半年。
　　上半年，各地房地产调控政策调剂举措趋于频仍，中指院指出，在“双向调控”基调下，定向放松限购，经由过程信贷、公积金等编制鼓动勉励刚需成为部门面临去化风险乡村的政策冲破口。6月末，呼和浩特（楼盘）正式打消限购，中央政策调剂步入新的阶段。
　　呼和浩特市是首个打消限购的乡村，据媒体报道，济南（楼盘）官方确认也在追求打消限购。市场遍及估计，后续还会有更多的乡村插手打消限购的部队。
　　这能够会释放一部门刚需，虽然对这部门量的规模阐明人士还不抱有太大希冀，可是政策气氛的修改能够会影响购房者的预期，为房地产开拓商的以价换量解套。一位阐明师奉告记者，价和量之间虽然相联系，但会受购房者预期影响，一旦构成降价预期，开拓商降价反而会强化这类预期，进一步增添销量。
　　部门开拓商已在经由过程着落代价追求销量。
　　“近期首要企业发卖有所修改，”中信建投房地产阐明师苏雪晶指出，“代价调剂是首要启事。”按照上述克而瑞陈述，降价力度较大的房企，如万科、雅居乐都完成了功绩快增。
　　国泰君安房地产阐明师侯丽科指出，前期销量偏弱，开拓商去库存压力较大；而下半年新盘绝对更多，估计降价促销更加遍及，再加上政策放松预期，发卖环比改良可期。
　　全体货泉景象也渐趋宽松。货泉供给量增速减速，市场利率逐渐着落，已回到“钱荒”之前较低的水位。
　　高善文认为，从历史上房地产市场动摇周期来看，微观条件对房地产市场大趋向具有决定性的影响。这里的微观条件除流动性景象外，还包含居民收入增速和房地产市场与个中期趋向之间的背叛水一概。而居民收入在一季度有所减速。
　　至于休息年齿人丁总量增添与人丁构造老龄化等耐久性的反面影响，其实不会带来短时候需求的断裂式着落，这是一个渐进的过程。
　　按揭利率是关头
　　在限购政策打消布景下，按揭利率成为楼市成交恶化的首要身分。
　　高善文指出，“钱荒”今后广谱利率水平居高不下，银行资产欠债表的调剂、按揭存款利率的爬升等，对畴昔一年多商品房发卖构成抑止。商品房发卖的企稳改良和向中期趋向增速的回归，部门地取决于这些抑止身分在何种水平上消弱。