雅居乐危局：七折甩卖融资解压前途未卜

2014-07-06 05:46:38 来源：华夏经济网作者：李文泽分享：

　　6月25日，雅居乐地产宣布，与恒生银行、香港上海（楼盘）汇丰银行等5家银行订立了一笔为期3年的信贷和谈，取得26.65亿港元的活期存款信贷和30亿港元的逾额存款。这已经是往年上半年，雅居乐在本钱市场第四次融资。有旧事显现，该笔存款利率为香港银行同业拆息加420个点，高于同业同期存款。
　　近两年激进的扩大和疲软的发卖，让雅居乐当前面临着前所未有的财政压力。国际投行近期也纷繁发陈述唱衰雅居乐，摩根大通、高盛均增添了雅居乐的方针股价。瑞银更将雅居乐的股票评级下调至“沽售”，展望该公司往年发卖将下调21%，年尾净欠债率将创历史新高。
　　在严重的财政压力下，雅居乐在本钱市场融资的同时，也开端折价甩卖旗下楼盘以快速收受领受现金，其成都、常州（楼盘）、广州（楼盘）和佛山（楼盘）等地的楼盘已传出大幅降价旧事，但降价也给雅居乐带来了诸多省事。
　　一夜贬值数十万
　　6月13日，雅居乐颁布发表，旗下广州番禺剑桥郡项目推出限量一口价特价单元100套，代价最低可到1.2万~1.3万元每平米，比拟之前1.8万元以上的均价，折让抵达30%以上。
　　旧事传出，广州楼市震动，早前采办了该项手段雅居乐业主们也“急了”。6月25日早上9点半，一批雅居乐剑桥郡的业主堆积在雅居乐地产总部的办公地址广州西塔楼下，举着“雅居乐虚假鼓吹”“冤!”等大字招牌，控诉开拓商在发卖过程中具有子虚鼓吹、骗签等行动。
　　《中国运营报(博客,微博)》记者在现场体味到，维权的这批业主大部门是在降价前一周采办剑桥郡的。一位业支流露，他们在6月5日当天接到雅居乐的告诉称，公司为了冲击年中功绩回馈老业主，凡在6月11日之前能全数交清房款或上交三成以上房款并停止网签的，房价在原有根本上再享用95折的折扣；不曾料到，6月12日晚，雅居乐剑桥郡就推出了上述最低价达1.3万元每平方米的特价单元，数天之内，总价近300万元的一套房子就贬值数十万元。“这是较着的骗签行动！”该业主对此愤恚不已。
　　对此，雅居乐方面向本报记者回应称，此次推出的特价房在位置朝向方面比拟之前推得要差一些，同时还要求客户在付款方面知足“一次性及快速领取条件”，包含7天内即刻付款等，才可以享用出格优惠。“即使如斯，代价也没有外界传的降30%那末夸大，比拟之前两个月的网签价，大致调剂了15%。”雅居乐华南区营销中心担任人暗示，斟酌到业主的情感，雅居乐方面已决定，对触及11日当天签约的客户，不管签约与否，都承诺送装修来赔偿。
　　现实上，不管业主们若何满意，雅居乐的降价确切取得了主动的后果。按照网易房产数据中心统计数据显现，从6月16日至6月22日，雅居乐剑桥郡网签为90套，发卖均价为13532元/平方米；成交量在广州在售楼盘中排名第一。
　　为收租，改配套？
　　而除业主抗议雅居乐骗签之外，部门业主还对剑桥郡项手段小学和幼儿园配套成绩提出了满意。有业主反映，雅居乐未能兑现项目将配套公办幼儿园和小学的承诺，并将原属公办小学和幼儿园的物业承租给第三方，用于办免费高贵的私属幼儿园和小学。“雅居乐是不是穷疯了，为了这点租金更改配套？”有业主如是暗示。
　　“现在我们挑选这个低价楼盘，就是由于开拓商在鼓吹材料上承诺，楼盘将装备3个幼儿园，个中一个为公办园；装备2所小学，个中一个为公办小学，但此刻幼儿园和小学都外包给了公营的培训机构，属于高真个国际黉舍，小学最高一年免费达12.8万元，低的也收5万元一年，幼儿园最贵的一年要交10万元，低价的也到了3600元一个月。”一位业主认为，雅居乐具有子虚鼓吹的嫌疑。
　　对此，雅居乐方面并未承认。面临业主的诉求，雅居乐给出的处理方案是：遵循政府相关打算要求扶植区内小学，并承诺于2014年12月31日前向政府教导部门无条件移交剑桥郡公办小学一所，公办小学的具体开办打算及放置将由区教导部门统筹睁开。
　　但业主对雅居乐的处理方案其实不对劲，“黉舍的举措措施都是现成的，为什么要到年尾才干移交公办小学？”一些业主思疑，之所以定到年尾移交，是由于剑桥郡的楼盘正好预定在年尾前卖完，开拓商是在用空头支票不变民意。一旦楼盘卖完，开拓商一走了之，谁也何如不得。
　　雅居乐则回应称，之所以定到年尾移交，是由于要措置和第三方培训机构树童黉舍的合同成绩，但业主依然对此不依不饶：“私自和培训机构签合同是开拓商干的，为什么要业主们也一路来承当风险和损失？”
　　今朝，雅居乐仍在与业主代表就公办黉舍配套成绩停止商量，省事事仍未处理。
　　融资解压欠债率立异高
　　对当前的雅居乐而言，降价引发的业主纷争只是“短痛”，真正忧心的是降价带来的成本率急剧下滑。按照瑞银的最新展望，雅居乐的降价办法将对其今明年的成本率及盈利带来间接的反面影响。该行估量，雅居乐往年及明年的毛利率将别离按年下跌3.9及2.2个百分点，至31.7%及29.5%；净成本率则各下跌3.5及1.4个百分点，至9.7%及8.3%。与此同时，瑞银将雅居乐往年物业发卖展望下调21%。
　　往年前五月，雅居乐仅完成164.6亿元的发卖金额，相当于其年度方针的34%，均价方面也是一路下滑，从1月份的12917元/平方米至5月份的9291元/平米，均价调剂幅度接近30%，降价力度不成谓不大。
　　“代价调剂反映出雅居乐往年物业发卖的疲弱，在欠债率较高的布景下，雅居乐率先做出这样的调剂是精确的，可以帮忙其避过降价潮掀起的狠恶协作。”摩根大通的阐明师们认为，雅居乐的降价虽会进一步拉低其成本率，但能帮忙其尽快回到安然的鸿沟。
　　截至2013年年尾，雅居乐的净资产欠债率仍高达73%，虽然往年2月份，雅居乐前后刊行了两笔优先单据为之前的债权展期，但对紧绷的资金链未有任何的帮忙，这促使雅居乐再次举债。
　　按照雅居乐此次与恒生、汇丰等5家银行订立的信贷和谈，雅居乐此次将取得26.65亿港元的活期存款信贷和30亿港元的逾额存款。该份信贷和谈并未说起该笔融资的具体利率，只是插手了违约条目：若陈氏家族不再合营间接或间接具有超越50%雅居乐地产全数已刊行股票，或陈卓林不再或遏制担负该公司董事会主席，便将发生信贷违约事务。
　　早前的4月底曾有旧事传出，雅居乐那时正在规画一笔60亿元的三年期存款，存款利率为香港银行同业拆息加420个基点。外电报道，此次雅居乐告竣的和谈正是上述利率。那末雅居乐的融资成本其实不算低，同期本地地产商近海地产也取得了一笔8亿美圆的香港银团巨额存款，其利率只相当于伦敦银行间拆存款利率/香港银行同业拆息加码310个基点。