李保煜：电影院与开发商的合理租金分析

2014-10-27 11:23:40 来源：华夏经济网作者：李文泽分享：

第1页:电影院的建设模式第2页:开发商对电影院租金的定价原则
　　随着城市化进程的加快、人均GDP的增加、银幕总量的相对短缺、人们的体验式购物生活方式和新电影生活方式的形成与逐步成熟，同时，开发商也认识到电影院业态对于购物中心的聚客力、提高留客时间、客流导向性、提高文化活力与时尚性等功能作用，这让电影院建设速度不断增加。
　　把电影院作为购物中心的主要商业业态已成为一个事实。有的开发商对电影院的租金期望值很高，加上目前影院行业竞争中的个别影院非理性的投资方式，以致个别一些影院项目的租金水平过高，这已不适合影院行业正常的投资回报特点了，从而增加影院公司的经营压力，甚至难以维持经营。这不仅关系到这个影院是否可以长久的稳定运营，也关系到这个购物中心在未来有更换影院品牌的风险，这将极大的降低这个购物中心的品牌形象与管理能力。
　　因此，本文试图从电影院的成本构成、并结合影院公司与开发商各自的诉求点来进行综合性的分析，希望可以给行业朋友们一些借鉴，让电影院与开发商的跨界合作更加的和谐，最大化的实现双方的互惠共赢。
　　一、电影院的建设模式
　　电影院的建设模式，一般地有以下四种：
　　1.买地建房，独自建。
　　2.将现成的建筑物改造成影院。
　　3.对现有的传统影院进行改造。
　　4.在购物中心里面预留空间，定制一个电影院。
　　在以上几种电影院的建设模式中，多采用后面的两种。其中，现代多厅影院的建设，采用最多的是第四种模式，即在购物中心里面预留空间，定制一个电影院。这种定制式的影院建设模式，一方面表现与满足了影院公司的设计要求与设计理念，另一方面达到了开发商对这个购物中心项目的业态布局与组合、客流动线的规划与设计要求。即开发商与影院公司规划与设计的统一。
　　二、电影院的租金模式
　　在这种定制式的影院建设模式上，影院公司与开发商（业主）之间一般是“场地租赁”的合作方式，租金是采用“固定保底租金和票房提成租金二者取其高”的模式。当然，也可以只有固定保底租金，或者只有票房提成租金，这取决于项目的客观情况与双方的洽谈。
　　OR
　固定保底租金,是开发商最稳定的收入来源,它保证了开发商的租金收入。随着城市经济的发展和购物中心的逐步成熟，与其他商业业态一样，电影院的固定保底租金每隔几个租赁年度就会有一次相应的上调。
　　票房提成租金，是影院公司以影院票房收入为基数，按照特定的计算公式计算后向开发商交纳的租金。这种租金方式将影院与开发商（购物中心运营公司）的利益捆绑在一起，风险共担、收益共享。在影院运营时，开发商给影院更多的支持与配合，让影院最大化的创造票房收入。
　　票房提成租金=影院年度净票房额×提成比例
　　影院年度净票房额的计算公式：
　　影院年度净票房额=年度票房收入-国家电影专项基金-税收及附加
　　国家电影专项基金=年度票房收入×5%
　　税收及附加=年度票房收入/1.06×6%×(1+12%)=年度票房收入×6.34%
　　速算法：年度净票房额=年度票房收入×88.66%
　　附加为增值税的12%：是指按所属地方税务局核定的缴纳城建税及教育费附加，城建税 7 %、教育费附加 3 %、地方教育费附加 2 %。
　　根据财政部、国家税务总局关于部分现代服务业营业税改征增值税试点税收政策的通知（财税【2013】37号），从2013年8月1日起广播影视服务，包括广播影视节目（作品）的制作服务、发行服务、和播映（含放映）服务全部纳入增值税范畴。
　　如果因国家对电影院经营环节的相关税收政策等发生变化时，上述计算公式相应的变更，届时以当时的国家和地方政策法规为准。
　　因此，影院与开发商的合作不是简单的场地租赁关系，而是“唇齿相依，唇寒齿亡”的相伴生存的双赢合作关系！
　　在上述租金的支付模式上，影院公司按期（月或季不等）向开发商支付当期的固定保底租金。在一个租赁年度结束时，双方按照约定的提成租金计算方式来计算当年度的提成租金，并与已支付的当年度固定保底租金作比较。若当年度提成租金额超过当年度固定保底租金额时，影院公司再向开发商支付这个差额部分，反之不再给付。
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