房贷新政出台银行如何操作

2014-10-27 11:22:59 来源：华夏经济网作者：李文泽分享：

　　距央行发文支持改善型购房需求已有一段时间，但多数银行分行层面并没有正式对外宣布执行细则。从记者暗访结果看，“认贷不认房”的做法还是比较普遍的，但优惠利率可就不好找了。
　　银行房贷有没有放松？对于首套房的认定是不是较过去有所宽松？贷款人能否获得折扣利率？
　　最近，有关央行调整房贷政策，对改善型购房贷款需求给予支持的消息成为大家关注的焦点。不过，一些有意购房者在向银行咨询后发现，房贷政策似乎并没有宽松很多，而要获得折扣利率更不是件容易的事情。
　　那么，到底当前的房贷政策如何呢？
　　央行发文表态积极
　　9月30日，中国人民银行下发《中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》（以下简称《通知》）。
　　《通知》指出，对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。
　　对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。在已取消或未实施限购措施的城市，对拥有两套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。银行业金融机构可根据当地城镇化发展规划，向符合政策条件的非本地居民发放住房贷款。
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　　银行业金融机构要缩短放贷审批周期，合理确定贷款利率，优先满足居民家庭贷款购买首套普通自住房和改善型普通自住房的信贷需求。
　　可以看出，《通知》对家庭合理的住房贷款需求表示出积极支持的态度。不过要注意，这并不是一份强制性文件，“具体由银行业金融机构自主确定”的表达给了各银行比较大的空间。换句话说，新政落不落实、如何落实还看银行的做法。
　　“首套房”认定标准有松动
　　我们了解到，继央行发文之后，包括建行、招行、兴业、中行、华夏在内的多家银行总行纷纷发文表明态度，响应央行政策。这也使不少有购房意愿者欢欣鼓舞，似乎看到了房贷利率打折的信号。不过同样的问题是，总行的文件也并非强制性，具体业务如何操作要由各地分行说了算。
　　为了弄清当前执行何种房贷政策，贷款利率有没有松动，10月20日，记者以购房者身份走访了沪上多家银行。得到的反馈可谓基本都是，房贷政策最近不太好说，变化随时会有。多数银行目前认贷不认房，但即便符合“首套房”标准，想要获得优惠利率也相当困难。
　　在记者走访的银行中，婉转拒绝的是平安银行(000001,股吧)。“我们现在基本都不做房贷业务，如果你需要购房，最好到大银行问一问。而且最近政策比较多变，大银行的调整会更快一些。”平安某支行工作人员建议记者换一家银行试试。
　　在工商银行(601398,股吧)的两个支行网点，记者均被告知，虽然他们听说了央行下发文件，但目前的执行情况仍然没有放松，也就是既认房也认贷。即便贷款已经还清，只要名下有房，再购就算二套。不过工作人员也表示，后续可能会有文件下发，只是具体规定尚不得而知。
　　相对来说，建行、农行、中行、招行、民生、浦发等银行的政策要宽松一些。这些银行支行的工作人员均表示，当前房贷政策较过去稍松一点，可认贷不认房。如果名下有房产，贷款已经还清，那么有机会被认为是“首套”。
　　建行与农行工作人员告诉记者，能不能认定“首套房”与接下来想要购买的房产有一定关系。因为央行《通知》所表达的意思，是对“普通住宅”放宽贷款标准，所以如果购买的是普通住宅，首付最低仅需三成，而如果购买的是非普通住宅，那么视为“二套”，首付的比例可能还会在七成，购房者仍然需要筹措比较多的首付款，利率当然也会有不同程度的上浮。
　　对于记者提出的房贷政策似乎并未放松的疑惑，中行工作人员解释说，央行的《通知》其实是对部分购房需求的放宽，而非全面放开。最受惠的人群是，本来名下有一套住房，贷款已经还清，现在出于改善住房的目的想要再买一套普通住宅，那么就能从原来被认为的“第二套”住房变为现在的“首套房”，首付比例可从七成降为三成，利率也能降低。而从目前市场的反馈看，的确有一些购房者因此受惠，大大减轻了购房压力。
　　在咨询中，不少银行工作人员提醒记者，目前是政策的多变期，这一周执行的政策到下一周可能又会不同。而且每位客户的情况各有不同，还要结合是否与父母共同有房、婚后是否购房、最近一次购房是否早于限购政策出台前等等条件作判断。因此，如果购房者被告知现下能享有比较优惠的待遇，最好快点行动，今后政策是紧是松谁都说不准。
　　利率优惠不好找
　　在提到房贷利率时，几乎所有银行均表示没有优惠。“就算是‘首套房’，也不可能真的做到7折优惠，我们只会对优质客户，存款或是理财产品达到一定金额，同时期限比较长的给9.5折。”某银行工作人员告诉记者，要想获得优惠利率，至少需要在银行存款达到3个月以上，或是购买中长期理财产品，金额达到100万元。同时，贷款人的工作需要是银行认为“优质”的类型，比如企业高管等，否则，最低也就按基准利率执行。
　　实际上，要银行执行7折标准的确有点困难，因为这是笔亏损买卖。现在，5年以上定期存款利率为5.225%，而5年以上贷款利率为6.55%，如果贷款利率打7折，等于只有4.59%，比存款利率还要低。因此，有银行专家认为，优惠利率未来在9折至95折范围内的可能性比较大。
　　沪“标准住宅”条件太严格
　　无论是央行的《通知》，还是各分行的房贷细则，都绕不开“普通住宅”的评定。但在上海（楼盘）地区，“普通住宅”的标准是比较严格的，房屋面积必须在140平方米以下，内环内低于330万元、内环外环间低于200万元，外环外低于160万元。
　　根据有关统计，10月15日前，上海市一手房可售面积是1253万平方米，其中普通住宅面积为211万平方米，仅占比六分之一。所以，要想在市中心买到一套“普通住宅”，难度可想而知。
　　相关链接：各地房贷政策
　　厦门（楼盘）：厦门银行、邮储银行厦门分行已发布房贷细则。邮储厦门分行明确，还清首套房贷再贷款算首套，最低首付比例30%，优质客户贷款利率可享基准利率下浮2%。