刘晓博：楼市加上杠杆会有什么

2016-02-28 23:33:27 来源：华夏经济网作者：王莎分享：

　　杠杆效应很常见，这轮加杠杆的结果，不仅可以拯救相当一部分开发商，还将把一批中心城市的房价高高托起，并带来更为巨大的城乡差距、城市和城市之间的差距。(凤凰网)

　　一、

　　2月26日，“20国集团”财长和央行行长会议在上海开幕。当天上午，中国央行行长周小川举行了新闻发布会。

　　在这次会上，周小川透露了央行两个至关重要的看法：

　　第一，鉴于对中国和全球经济当前形势的看法，人民银行的货币政策是处于稳健略偏宽松的状态，还要不断观察、适时动态调整。

　　换句话说，央行承认目前的货币政策已经略偏向“宽松”，而且将来如果有必要，可能正式切换到“适度宽松的货币政策”。这对于当前股市和楼市来说，当然是较大的利好。

　　第二，周小川向房地产市场传递了重大信号，具体来说，他大概阐述了一下几个观点。

　　1、从中国的情况看，个人住房贷款占银行总贷款中的比重还是相对偏低的，有很多国家个人贷款，特别是住房贷款可能占总贷款的40%-50%，中国只有百分之十几，比例比较低。

　　2、个人住房抵押贷款产生的坏账的比例仍旧明显小于其它领域(比如企业的贷款和对开发商的贷款)，所以个人住房抵押贷款仍旧是银行比较偏爱的一个产品，他们有意愿发展。

　　3、从宏观层面看，中国如果想控制杠杆率，关键还是要如何应对企业杠杆率过高的问题，也有一部分人比较关注地方政府的杠杆率是否偏高的问题，从总量上来讲个人消费贷款的杠杆率不太高。

　　也就是说，如果中国经济继续加杠杆，从房贷上加，加在家庭和个人身上是合适的，因为这部分仍然有潜力。至于地方债和企业债，目前分别处于“疑似偏高”和“惊人偏高”的阶段。

　　二、

　　好了，让我们算笔账，如果央行给房贷加足杠杆，会发生什么情况吧。

　　根据央行官网上数据，到2015年年底，全国人民币贷款余额为94万亿元(外币比较少，为了计算简单忽略不计)。其中房地产类贷款余额为21万亿元，占比22.4%.

　　房地产类贷款又分为：房产开发贷款余额5万亿元，地产开发贷款余额1.5万亿元;个人购房贷款余额14.2 万亿元。这样，我们可以计算出，中国的个人住房贷款占总贷款比例是15%，符合周行长在发布会上的说法。

　　假如将个人住房贷款的比例提高到30%(仍然略低于周行长说的国外水平，但加上开发贷款，接近40%)，静态测算，大概还能增加15万亿贷款。如果全国平均住房首付是3成，那么加上购房者支付的首付，大约能给房地产行业最多带来20万亿的新增资金。

　　但问题是，中国的贷款余额是不断增长的， 2015年的增速就达到了14.3%。按照这个速度增长，到2020年中国贷款余额可以达到180万亿元。这时候，30%的贷款比例就是54万亿。

　　54万亿减去目前的14万亿，未来5年全国个人房贷增长空间还有40万亿。如果加上30%左右的首付，能在未来5年里给中国楼市带来的资金总量是53万亿左右。

　　天哪!5年可以给楼市新增53万亿资金，每年超过10万亿。这种状况即便持续不了5年，仅仅持续一年，将给楼市带来怎样的刺激?!

　　更何况，现在楼市的增量集中在数十个大中城市里。这轮加杠杆的结果，不仅可以拯救相当一部分开发商，还将把一批中心城市的房价高高托起，并带来更为巨大的城乡差距、城市和城市之间的差距。

　　三、

　　但如果继续深入分析，你又会发现，给楼市加足杠杆固然可以在短期内激活大中城市楼市，并在上下游产业带来刺激，但仍然无法改变中国楼市长远的命运。

　　我们接着算账。

　　2015年，全国商品房销售额为8.7万亿元。5年53万亿的资金总量，其实也只能支持楼市在未来5年里有微弱的增长。这似乎还不错，能够皆大欢喜。

　　但问题来了：根据国家统计局2015年的数据，全国商品房均价在每平米6800元左右。按照未来5年均价8000元计算，每套房子100平米，每套销售额为80万元。53万亿的销售额，大概是6625万套房子。如果每套房子安置3口人，则可以容纳1.9亿人口。

　　按照产能计算，也可以得出类似的结论。2015年全国商品住宅销售面积是11.2亿平米，未来5年即便不增长也可以达到56亿平米，大约可以安置1.9亿人(注意，这里没有包含小产权房、集资房、军产房)。

　　2015年到2020年国家计划新增加的城镇人口是1亿人，而要完成6625万套房子的销售则需要将中国的城镇化速度提高1倍!

　　2015年中国城镇人口大概是7.5亿，如果再增加1.9亿人，则2020年中国城镇化率将达到68%以上。

　　70%的城镇化率，是中国2030年的目标。

　　也就是说，即便未来5年房地产市场增速接近零，中国房地产市场仍然可以把2020年到2030年那10年的“城镇化蛋糕”提前吃完!

　　按照2015年的产能，中国未来15年可以生产出15×11.2=168亿平米的商品住宅。大概足以装下6亿人。这样，到2030年，中国的城镇化就可以接近100%(7.5亿+6亿=13.5亿人)，而不是此前计划的70%.

　　即便到2030年中国的全部农村人口都可以迁入城市。但问题是，2030年以后中国房地产怎么办?此前农村的住房怎么办?

　　所以，央行开足马力给楼市加杠杆，也仅仅是寅吃卯粮，用未来的蛋糕喂饱今天的肚子而已。至于由此带来的资产泡沫问题，衍生出的更多M2所带来的人民币贬值问题，也都是难以解决的。

　　楼市加杠杆，固然可以救一时，但这无疑是个危险的游戏，必须见好就收。

　　房地产去产能，中国经济告别房地产这个“安抚奶嘴”，已经是必然的、不可逃避的大趋势了!