专家：本轮房地产调剂不会少于5年救市松绑都没用

2014-06-28 08:24:38 来源：华夏经济网作者：www.xincaijie.com 分享：

日前，在北大房地产总裁班讲学，会商最多的话题之一是这一轮房地产调剂的周期有多长？房价下跌会延续到什么时辰？有趣的是，来自全国各地的开拓商们对“房价跌幅若干好多”不合斗劲大，但对调剂时候却仿佛都斗劲悲观，最长也就看到两年半阁下。其首要根据是前两轮的调剂，一次一年半，一次也不超越两年，且跌幅全体上都不超越15%。这类预判使开拓商们虽露笑容，却也还安闲笃定。以至良多学员摩拳擦掌，跃跃欲试筹办拿地。
笔者对此深不觉得然。
首先，这一次的房地产调剂与前两次的本质完全不不异。不管是2008年至2009年的调剂，仍是2011年至2012年的调剂，从年度的时段上看，不管是北京等一线乡村仍是三四线乡村，全国昔时的房价都是下跌的，只是涨幅巨细的辨别。大都乡村房价都闪现先抑后扬态势，即使岁首下跌10%~15%，下半年也迅即拉回，且重拾升势，以致这两次所谓调剂的主导身分都是政府政策打压。所以，前两次的房价下跌、房地产调剂应当看做是“假摔”。
此次大不合。在政策没有任何新的打压的景象下，房地产本身开端调剂，房价从滞涨开端全国性回落，成交不分对象南北，一线四线乡村的成交量都大幅萎缩。是以，可以说“真摔”真的来了。这是自1998年福利分房竣事、房地产大牛市元年封闭至今第一个真正意义上的大调剂。而这类调剂可以对照的是中外房地产近似的景象，可以自创的是其他经济调剂的现象。
这一轮房地产调剂与房价下跌最具可比性的是日本房地产泡沫破灭和香港亚洲金融风暴楼市狂跌，都是房价下跌多年后减速暴跌，都是经济不景的布景，都是房地产在经济中所占比重过大等以后泛起房地产泡沫破灭。从周期阶段上看，都经历了“房价滞涨——成交萎缩——房价狂跌——延续低迷——房企破产——业主抗议——缓慢苏醒”等过程。虽然，表示形状有差异，好比日本房价走平三年后狂跌，而香港房价半年阁下就狂跌；又好比业主抗议，日本较陡峭，而香港泛起50万人上街游行。
不管表示方式若何，这个周期都不是一两年能走完的。日本的周期走了10年；香港楼市从1997年算起至2005年苏醒也有9个岁首。跌幅最大时房价跌去65%。回观这一轮中国房地产的大调剂，虽然最新的统计显现全国百城房价终究环比下跌，但只需一个点阁下，真正必定要到来的狂跌还没有光降。什么时辰开端狂跌呢？像香港那样半年？像日本那样三年？谁也说禁绝。不外，从上课的几十位开拓商所谈到的成交暗澹的遍及景象看，这个时候应当为期不久了。从1998年开端下跌的中国房价，涨了十5、六年了，像日本、中国香港那样调剂十年八年也不奇异。中国经济由于乡村化、构造调剂生效快等，调剂时候也许短一些，景象比香港、日本要好一些，但经济运转自有它的纪律。笔者料定，此轮调剂时候不会少于5年。另外，还可以参照的是股市和黄金：上证从2007年的6200点下跌，至今8个岁首；黄金下跌3个岁首鄙人跌通道当中，个中黄金从形状看跌5个岁首以上无悬念。最有说服力的是它们都经历了所谓“断头铡刀”式的狂跌过程！
学员有两种典型的幸运心机自我欣喜：一是政府会救市。本届政府是“市场起决定性资本设置装备摆设”论者，所以别希冀政府会苟且出手；退一步来说，限购打消、政府救市，短时候自然有用。但别忘掉：昔时限购挡不住房价下跌，打消限购如何能盖住房价下行呢？
有的学员强调他所在的乡村非凡，或能逃过一劫。笔者送了他一句成语：覆巢之下，焉有完卵。