楼市已步入上升周期了吗？

2015-02-05 14:46:31 来源：华夏经济网作者：淡无盐分享：

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百城房价分化严重
根据中国指数研究院最新发布的百城房价指数显示，1月份全国100个城市(新建)住宅平均价格为10564元/平方米，在经历连续8个月下跌后，本月止跌，环比微涨0.21%。
得益于宽松的流动性与开发商主动去库存，表面上看，楼市确实出现回暖的苗头。但是百城房价却出现较为明显的分化。其中，44个城市环比上涨，56个城市环比下跌。即便十大城市环比涨幅总体较为耀眼，也出现4个城市下滑。同一省中，以辽宁省为例，鞍山环比涨幅最大为2.2%，而大连降幅则为-1,21%。
从同比数据来看，全国100个城市住宅均价与2014年1月相比下跌3.09%，跌幅较上月扩大0.4个百分点。具体城市而言，也出现较为明显的分化，其中，厦门上涨14.26%，涨幅居首位；保定、石家庄涨幅介于7%-10%之间。而桂林、三亚等12个城市跌幅在10%-20%之间；台州、常州等43个城市跌幅在5%-10%之间。
上述同比涨幅较大的厦门，可能受益于厦门自贸区的推动，而京津冀一体化则又显著推动保定、石家庄的房价上涨。如果剔除政策红利因素，这些城市的房价涨幅或十分有限。颇具讽刺的是，去年曝出的目前已到购房好时机的常州，由于无视市场结果，最终仍处于纠偏修正的过程中，跌幅明显。
无论是同比数据还是环比数据出现分化的迹象，已预示着房地产价格正逐步向理性回归。同时，较为分化的数据尚难以证明房价就步入上涨周期。
第三波救市力度有多大？
目前楼市的焦点又一次聚焦在地方政府眼花缭乱的救市上。其中最为关注的就是政府统购商品房。1月24日，福州下发《关于福州市统购商品房和安置房、回购安置协议指导意见（试行）》，旨在解决被征收房屋群众对安置现房的需求。
政府统购商品房，实质上政府摇身变成了中介。既可以缓解开发商库存压力，又可以填补满足棚改所需的房子。然而，这一创新之举根本上扭转不了楼市下行的趋势。
首先，政府统购商品房，实际上就是逼着开发商降价。根据相关报道，福州政府统购意向范围内商品房的前提要比市面价格便宜15%。对于房企利润日益收窄的背景下，如此大幅降价，房企会否“割肉”本身就存疑。
即便政府会从其它角度隐形弥补房企“割肉”的损失，当然弥补的前提，地方政府不可能舍弃自身的利益，但是政府统购商品房后的另一端——安置现房人群，如何让他们去接受价格、地理位置、户型等，又成为博弈难题。在两端头的博弈下，所谓的政府中介也并非万能的。
其次，政府统购商品房企主要目的是为了解决保障房之需。然而，对比主要成熟的发达国家，虽然政府在保障房的推动作用不容忽视，但是建立在这种奇思妙想的回购上甚是少见。国外一般都是要么通过住房协会等独立性机构，要么通过独立性的金融支持。国外保障房模式均显现出较强的统筹模式，而目前政府统购商品房则更像是临时性安排。这也意味着创新的试点之举，尚需建立充分的独立、统筹基础上。例如独立的部门、统筹的安排。否则只会引发更大的权利寻租。
政策的逻辑
未来楼市如何演绎，我们需要了解中国楼市地根和银根特征。例如，地根的产权多轨制，政策人为地切割市场，导致商品房用地和工业用地价格相差太大；银根形成利率多轨制，民间利率和官方基准利率相差甚远，住房按揭贷款与开发贷款的利率差别较大。
一旦政府放权越多，这种地根多轨特征消失越快，同时，随着利率市场化推进，银根多轨制亦会得到改善。这将从根源上改变楼市的生态。
当然，即使是多轨制的改变，亦可能是半市场半行政干预式，结果可能让楼市的预测变得更加不可捉摸。但是，决定楼市走向的最主要因素，还是价格预期的改变。所谓的资金面、技术面乃至政策面无非都是左右价格预期。
从政策的逻辑来看，由于房地产“绑架”宏观经济效应愈发严重，为避免房地产进一步拖后腿，国务院常务会议指出，要求稳定住房消费，加强保障房建设，放宽提取公积金支付房租条件。
“稳定住房消费”有两个层面的涵义，一是购房，二是租房。无论是购房，还是租房无非达到的目的都是刺激消费，拉动上、下游产业链。在供需失衡和消费者购买能力不足形成的矛盾，并主导购房下滑的趋势下，只能借助租房这条腿有所突破。而唤醒沉睡的公积金，将是实现这一突破口的有效武器。
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