广州房地产市场生长与青年住房需求的冲突

2014-08-29 09:54:15 来源：华夏经济网作者：新财界分享：

　　该文经由过程连系参考小组担任人介入的“广州市80后集体住房需求调研”、“新型乡村化布景下广州市住房租赁经管方式立异研讨”的调研经历及客观数据，以80后青年实例访谈为主，材料论证比对为辅，以“80后青年置业刚需与其采办力的冲突阐明”为主题，从对各个条理的青年典型个案访谈中深挖80后住房现状、购房需求和采办力现状。经由过程间接联系和间接引见相连系编制，锁定广州80后青年中具有代表性的访谈对象，取得联系编制，对典型案例停止实地访问及访谈。让政府及社会体味80后青年置业刚需与其采办力的冲突现状，自创英美等首要国家及其大都会住房租赁的现状及住房租赁经管的首要准绳，连系中国住房租赁市场具有的成绩提解缆展战略，摸索若何成立根基的住房供给制度，供政府及社会参考。
　　微观调控下的房地产市场生长现状及趋向
　　微观调控下的房地产市场生长现状。经由前一阶段国家的几回微观调控，一手房、二手房代价成交量着落良多，可是此刻来看代价虽没有着落良多，可是涨幅也不是很大。比来二手房生意量泛起了下降的态势，由于良多客户也斟酌到了刚性需求。从今朝二手房生意量来看，每周都有所下降【5】。
　　房地产行业并购购生意着落趋向在2012年第一季度并未止跌。据清科研讨中心统计，2012年第一季度房地产行业并购数目唯一13起，同比回落63.9%，环比回落45.8%，触及金额3.43亿美圆，同比增添81.2%，环比增添61.1%【5】。房地产寡头期间或正暗暗不期而至。
　　数据显现，新建商品室第(不含保证性住房)代价，从环比来看，7月份有50个乡村下跌，比例超七成，这也是2011年5月今后房价下跌乡村最多的一个月。对照发觉，往年1月无乡村下跌，但自4月份开端，下跌的乡村个数持续添加：4月份3个乡村下跌，到6月则有25个乡村下跌，7月房价环比下跌乡村以至超越了前6个月的总和。7月份下跌的乡村中，北京、上海、广州、深圳等一线乡村目标环比周全下跌【5】。
　　微观调控下的房地产市场生长趋向。往年的政策已肯定；往年的投资下滑也是肯定的；往年的发卖，商品房的发卖能够会越来越欠好。明年房地产市场的走势，需求参照往年下半年的完工量。一线乡村会延续低迷，量贬价滑趋向较着，已从卖方市场转为买方市场；抢手二线乡村成交量的修改标的手段与一线乡村根基趋同，但量价均会斗劲不变；浅显二线乡村成友谊况估计泛起较着区域分化；3、四线乡村会异军突起。针对以投契为手段的需求仍将残酷被限制，而对首次置业者，则无望从信贷及行业政策取得帮助。专注于浅显室第扶植，首要客户群针对首次置业的企业无望取得更广的生长空间，有用支撑企业功绩的不变添加【6】。
　　广州房地产市场的供需现状
　　从本次调研及网上政府宣布的住房供给来看，广州房地产市场是供不应求的。
　　受供给构造影响，核心成交量大，中心区严重萎缩。花都、番禺贯穿连接成交大区势头。保守成交大区银河、海珠和白云萎缩较着；南沙成交量大，下降较着；中心六区成交量全数门歧水平缩量。
　　房地产视角下的“80后”住房需求特性。作为刚需为主的首次置业购房集体，在购房时乡村挑选高性价比的，松散型的、高性价比的房子。今朝房价稳步下跌，“80后”买房压力较大，他们斗劲能接管房子总价在60—80万这个价位。而在租房方面，“80后”较为接管1500元以下的30—60平方米的小房。进入适婚期的“80后”在首次置业上，挑选的是松散型、高性价比的大户型，在房间需求方面普通乡村斟酌未来成家成家、供养怙恃等身分，是以60—90平方米的两房一厅或小三房最为热销。
　　其次在挑选住房方面最首要的是行政区域与任务地址的距离，按照合座红个人上半年成交量材料显现，番禺区占19.5%，白云区占17.5%，增城占13.8%，银河区占13.3%，“80后”斟酌这些区域的启事是交通便当，生活生计成本低，楼价绝对低价，而且周围配套举措措施绝对幼稚。
　　3、会商与阐明
　　由上可知，在广州房地产行业高速生长的同时，却面临着一个新的但尤其紧迫的成绩，在不完善的乡村住房保证系统中，发生了游离在保证政策视野之外的“夹心层”，且其数目庞杂。由于“80后”集体是广州经济生长的生力军，处理“夹心层”的住房成绩特别首要，理应看重。
　　按照数据显现，78%的80后一月的工资能买缺乏1平方米的商品房，22%的人的工资能买1平方米以上的商品房。按照我们的阐明得出广州市“80后”所能承受的住房单元代价约为8000元/每平米，据北方都会报得知，2012年7月30日至8月5日广州市一手住房成交均价为网签均价为12811元/平方米【7】，与“80后”集体能承受的住房代价相差高达4811元/平方米。另外一方方面，广州市“80后”人丁数目约264万约占全市人丁(约1600万)16.5%，可是在政府方面，广州的限价房几十比一，而且请求条件尖刻，以致经适房根基上是被抢光的，这意味着“80后”的住房需求有极大的缺口，这离“80后”住房成绩的处理还有很远的路要走。
　　居者有其屋是中国的保守观念，要落户广州就要在广州买房，姑且性才会租房。全体来说“80后”集体都是停顿买房的，都停顿有一个真正属于本人的家，租房只是姑且性的、过渡性的。作为刚需为主的首次置业购房集体，在购房时乡村挑选松散型的、高性价比的房子，而且还要斟酌上班的距离、交通便当的水一概成绩。按照今朝体味的“80后”歇息景象，“80后”多因任务地址而租住在银河区，荔湾区，越秀区，白云区，海珠区等地，或采办番禺区、银河区，荔湾区，越秀区，海珠区等近郊的一手房或中心城区中偏僻地域的二手房。
　　研讨成果发觉，“80后”集体住房需求较遭到总价、与任务的距离、交通便当水平、户型等关头性特性的影响，表示为：倾向于采办 “两房一厅一卫”或“三室二厅二卫”，而倾向于租住一房一厅或两房一厅；倾向于距离市中心近的住房；对轨道交通站点及公交站点有极大需求；对小区周围的代价、公共举措措施配套、歇息景象等配套举措措施极为看重。
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