养老地产不是地产

2014-08-07 14:46:37 来源：华夏经济网作者：新财界分享：

　　随着养老地产泛起的越来越多，关于养老地产的生长途径在发生偏离，若是说之前的“工业地产应让政府做开拓商”是由于整合在个中的功用最大化，那末养老地产中，地产的功用则愈发边缘化，以至就是一个“不动产平台”而已，所以养老地产的地产属性其实已有限亏弱。
　　首先，养老地产在选址上。
　　这个各方之间的冲突体现的斗劲一般：开拓商出于成本考量，必然不会在寸土寸金的市中心做这样一个产物；政府作为“开拓商的开拓商”，也不情愿把低价地盘卖给养老开拓企业，由于他要斟酌“相邻地盘的价值衍生”等联系联系成绩，但花费者站在本人立场上，感觉风烛残年已然落漠，再去一个待幼稚地域于心何忍？！
　　其次，养老地产在配套上。
　　关于养老地产的配套，又碰着和工业地产一样的整协力充裕成绩。普通而言，养老地产是随着医院而建的，但并不是是个医院就可以衔接养老地产所需求的照顾护士功用，这样一刀切上去，三级甲等(周边)才干做养老，辐射规模就已凤毛麟角了。
　　其三，养老地产在运营上。
　　纵观上海(楼盘) 几个斗劲出名的养老地产，今朝的形状可以用“叫好不叫座”来描述和归结分析。出名如亲和源，虽然已成为上海养老地产的旗号代表，但站在企业配角度，它一定算是成功案例。
　　这里面有几个政策壁垒：
　　地盘属性。仍是由于没相关于养老地产的地盘支撑政策(但不乏养老地产的资金津贴政策)，所以地盘属性决定了“不克不及出卖、不克不及豆割”，开拓商逐利素质到那里去兑付？亲和源采取的是“会员卡”发卖方式，从其布景来看就是不得已而为之的做法，但“一百万买一套房，OK；五十万买张卡，NO！”
　　市场花费。就算改卖为租，由于养老地产在投入方面的高企，势必月费也超越了普通人的花费才干。以复星个人在上海的一个高端养老项目而言，内部举措措施的容量可以说尽善尽美，但其5000-30000不等的月费，对没有高收入、高收入子女、政府津贴的老年人而言，承受力有限。
　　以房养老。这是一个“在办公室算得过来”的逻辑方案，但中国人的保守思想必然碰着掣肘，对子女而言“怙恃把本可以作为遗产的房子交给开拓商或基金”，尽孝的成果是“只尽孝不报答”，站在人性角度而非卫道士尺度而言，这个必定奉行不了，要问理由，一句话“中国国情”。
　　其四，养老地产在账本上。
　　中国房地产生长上去，金融在个中饰演着越来越首要的脚色。可是养老地产的现状，必定面临两个难堪：
　　银行有没有支撑养老地产的办法？当银行作为一个自力商业机构时辰，逐利也是它的首要功用，没有政策施压，站在银行立场，由于养老地产的“盈利方式不明晰”，自觉做善事是不合理的。
　　来日诰日呼吁做养老地产的开拓商或运营机构，心里都有一笔账：前者是看中越来越难拿的地盘，后者是看中越来越明晰的津贴。
　　圈地是一切主题地产的终究归宿。面临室第用地的代价、商办用地的招商压力，以包含养老地产在内的方式拿地，待政策松动或灰色公关成功变性，抄近路走上短平快的可售物业之路，是良多开拓商敢想不敢说的动因。
　　养老地产的运营方，不敢说大都，但最少对折是冲着政府床位津贴而来，所以网媒经常碰见“没有做过养老的老板要死要活地要来做养老”，这又是一个心知肚明的达标编制。
　　为什么说养老地产不是地产，由于当它亟待处理这政策、尺度、市场、金融等成绩长远，一哄而上的成果是可以碰见的，中国特性的“政府指点、银行支撑”的火急性，比去照抄照搬美国欧洲的“形似”更火急。
　　现实?成果，我们中国人摹仿才干一流。
(权利编纂：DF120)