地产私募面临“生长的懊恼” 高收益承诺难兑现

2014-07-04 12:23:59 来源：华夏经济网作者：淡无盐分享：

　　
　　记者卢曦发自上海
　　去年尾，星浩本钱部门投资人提出，耽忧公司不克不及兑现承诺的收益率，在业内引发不小震动。纵观全行业，房地产私募基金收益率兑现景象若何？
　　对中国房地产企业来说，“缺钱”是常态。业内今朝规模庞杂且绝对幼稚的募资方式是房地产信任。房地产私募方式起步时候较晚，进入中国的美国私募生长稳健但收益率低、规模小。中国外乡房地产私募经历了前几年的红火后，随着市场的转冷，慢慢泛起收益率达不到承诺以至违约的景象。对此，业内调查人士认为，地产私募仍须回归根源，修炼内功，发觉好项目、提高运营水平才是底子生长之道。
　　星浩被曝收益未达预期
　　星浩本钱无疑是地产私募领域比来几年来最受关心的企业之一，但也被曝出收益没法抵达预期的现象。
　　材料显现，星浩本钱旗下基金的投资人包含复星、阿里巴巴、易居、苏宁电器、伟人个人、均瑶个人、华谊兄弟、涌金个人、新光个人等数十家出名民企。星浩本钱也曾被称为市场化运作下中国规模最大的房地产私募基金之一。
　　个中，星浩本钱 “星光耀基金I期”召募规模达37亿元群众币，杠杆融资后可投资金额超越70亿元，方针市场为二线乡村和长三角三线乡村，2011年3月封锁，2011年8月完玉成部投资。投资组合包含三个分析体：大连CBD、哈尔滨CBD、南通CBD。
　　I期和II期别离募资37亿元和19亿元后，2013年中星浩推出星光耀地产开拓基金III期。遵循打算，III期将于2014年12月31日完成封锁，总募资规模将抵达49亿元，包含3类产物——在基金融资总量中占比22%的股权类产物，占33%的夹层，44%的债权和1%的GP(基金经管者)出资。
　　现实上，星光耀基金的前两期都是昔时召募，昔时封锁，第三期基金的召募时候却超越了一年。召募周期的耽误，不免难免让人将其与星光耀已刊行基金的收益未达预期发生联想。
　　去年尾，星浩本钱的一部门有限合股人提出，星浩在最初召募路演时承诺五年三倍、年化收益35%。但随着时候的推移，在2013年尾，俄然提出将预期收益率减半，令有限合股人感应满意。
　　对投资人耽忧的收益率着落成绩，《逐日经济旧事》记者致电星浩资底蕴关担任人，对方暗示，“星光耀基金I期”的周期是“5+1”方式，即要在5年以后才开端加入。2013年尾时提出的16.3%收益率只是公司遵循当下市场行情做出的预算，由于加入期远远未到，其实不克不及认为基金的报答率出了成绩。
　　星浩本钱碰到的景象只是行业的一个缩影，在中国生长历史尚短的地产私募方式面临着良多生长的懊恼。
　　高收益率“放卫星”
　　房地产私募基金被认为是接盘大型商业地产项目最幻想的途径之一。记者体味到，在房地产行情下滑的景象下，房地产开拓的风险能够提升，但基金公司所能给出的投资收益率却并没有随着风险的添加而下降，这也许是影响基金召募的最首要身分。
　　此前，《逐日经济旧事》记者也曾报道，凯银投资有限公司为德信地产杭州项目——德信北海公馆召募的股权投资基金，终究收益率未能抵达预期。
　　形成这些股权私募基金收益没法告竣的启事有良多，个中之一等于由于承诺的收益率放了“卫星”。
　　美国汉斯地产公司中国区初级副总裁JimMorrison坦言，今朝部门境内私募基金的高报答是很难做到的。虽然疑惑除有基金会采取更高的投资杠杆来完成承诺的报答，可是能抵达这类报答率的私募基金数目很是少。
　　对上述高收益率的股权私募基金来说，之所以要对外承诺很难抵达的收益率，和今朝的资金使用成本高相关。受利率市场化影响，召募资金的成本越来越高，部门流动收益率的债权基金都能抵达13%以上。在这样的景象下，那些股权私募基金若是不以较高的预期收益募资，就很难抵达希冀的资金规模。
　　克而瑞研讨总监薛建雄奉告《逐日经济旧事》记者，今朝国际良多房地产私募基金都面临达不到现在收益率承诺的成绩。究其启事，主如果这些私募的掌舵人多为营销身世，对房地产某一方面善悉，但不克不及全查询量，形成承诺的时辰有些 “信口开河”。再加上房地产市场动摇较大，成本着落后，收益率下滑是必定成果。对投资人来说，要加倍严谨地挑选，要认真考查基金的团队是职业司理人仍是有过成功自力开拓经历的企业家。
　　某香港出名开拓企业市场司理奉告记者，2014年已在业内传闻一些违约的案例，还有一些到期不让投资人加入的成绩闪现。从规模上看，地产私募依然斗劲小，远远掉队于地产信任。
　　私募运营是关头
　　薛建雄奉告《逐日经济旧事》记者，汉斯、铁狮门等公司在美国已有了冗长的经历堆集，在中国他们基数还很低，承诺的收益率也不高，因此生长斗劲平稳。他们在中国首要召募群众币基金，投资者都来自中国国际。
　　除星浩等曝光度高的企业之外，国际还有一些规模更小的房地产基金，他们的投资人来自于 “伴侣圈”，一些熟悉的企业家别离出钱组成基金，睁开收买再出卖获利。他们的收益率在2010年能抵达20%～30%，随着房地产行业的幼稚，房价下跌趋缓，收益率降到今朝的15%。
　　“归根结底，水平是要靠练出来的。”薛建雄说，只需在房地产行业摸爬滚打，具有成功经历的私募才有才干保证高收益率。
　　某房地产征询公司担任人向《逐日经济旧事》记者暗示，本人的公司就曾效劳过国际的房地产私募基金。经由调查他认为，房地产私募要提高收益率，需求明确的是，他们任务的重点不应当是基金的召募，而是运营。不要陷溺于金融杠杆等手艺手段，而要想编制让本人收买的项目更具奇同性。
　　专业度取得提升后，私募更能识别好的项目，才干从底子上保证高收益。对投资人来说，要熟谙到在今朝的行情下，超越15%的收益率已不算差了。在投资机会的挑选上要看重周期，基金的项目是在拿地阶段仍是临近收房阶段，这些都对收益率有很大影响。