中国蓝筹地产年会特辑：欧阳捷答网友问

2014-07-04 17:09:07 来源：华夏经济网作者：www.xincaijie.com 分享：

　　6月27日，由《经济调查报》主办的“第十一届中国蓝筹地产年会”在北京（楼盘）停止。辨别于往年，往年的蓝筹地产年会首度为网友搭起了与行业专家、出名企业互动的平台，由年会演讲嘉宾针对网友提问停止定向答复。
　　作为年会首次归入的一个全新环节，《经济调查报》在勾当落地前一个月开端在其微信大众,平台上停止成绩汇集，并选出具有代表性的成绩交由列席嘉宾停止答复，从全体来看，房价依然是网友们最为关心的成绩。
　　由于网友提问数目超越50个，中国蓝筹地产年会现场仅由郑新立（中共中心政策研讨室原副主任、中国国际经济交流中心常务副理事长）、任志强（北京华远地产(600743,股吧)股份有限公司董事长）、黄益平（原花旗个人董事总司理、首席经济学家、现北京大学国家生长研讨院副院长）、郭建伟（中国群众银行货泉政策二司副司长）停止了一小部门答复。
　　在《经济调查报》的沟通下，针对部门网友提问，新城控股个人初级副总裁欧阳捷表达了本人的概念：
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　　、网友：傍边国房地产成本已不再如旧日那般暴利，哪些房产企业可以或许快速找到新的添加点，是稳扎稳打的销量较低的平稳企业，仍是高负载率，仰仗销量的快速生长企业？
　　欧阳捷：在室第市场领域，刚需和改良性需求依然是支流产物，产物的品德要求越来越高，而代价要贯穿连接平稳，是以，定位精准、成本严控、快进快出的企业更有协作力，同时在今朝资金面不余裕的场面地步下，可以或许掌握好现金流和欠债率的企业会加倍稳健。
　　2、网友：拐点是不是会真的泛起？
　　欧阳捷：不具有拐点。只是住房市场的高增耐久竣事，转入平稳生长期，市场还在高位盘整，往年1-5月发卖面积仅仅低于2013年，但远高于2013年之前任何一年。今朝只是市场动摇。有动摇的市场才是真正的市场经济。
　　3、网友：在少量热钱涌入的景象下，热钱是不是还会再次流向地产行业，推高房市？
　　欧阳捷：今朝热钱流入其实不较着，资产代价偏高和群众币汇率下行的风险不会激发少量热钱。
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　　、网友：相关材料显现，未来十年中国的房产需求依然下降，到2020年-2030年根基不变，2030年后需求才衰退。这样的说法对吗？
　　欧阳捷：未来十年室第需求会贯穿连接不变，市场会在2012-2013年的发卖面积区间内动摇，2030年今后城镇化率会抵达70%阁下，届时室第市场必然会由一手房市场为主转向二手房市场为主。
　　5、网友：下半年会有更多乡村“救市”？
　　欧阳捷：此刻已有良多乡村在“救市”，其焦点是改良市场预期，不变市场生意，但中心默许中央政府可以做但不成以说。中心不提调控也不会出台调控办法，出格是今朝经济处于下行趋向下。所以，不用过分关心政府说法。
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　　、王春华提出了添加资金来历渠道, 分离资金风险, 拓宽融资渠道, 成立周全的房地产开拓融资系统的六个路子: ( l) 鼎力鞭策房地产证券化。 ( 2) 成立耐久投资基金组织。 ( 3) 将安全（安心保）资金引人室第融资市场。 ( 4 ) 指点外资进人房地产融资市场。 ( 5) 鼓动勉励刊行公司债券。 ( 6) 鼎力奉行融资租赁编制，成立典质资产经管公司。请问王春华的阐明是不是精确？
　　欧阳捷：房地产证券化该当是一个趋向，今朝房地产资金来历过于单一，银行信贷和信任过大具有金融风险；基金和安全资金进入室第融资市场，风险是斗劲小的。关头不是行业风险，而是企业风险。方式上高欠债、产物上走高端、规模上企业小、现金流斗劲紧的企业会有风险。公司债也只会对法人治理标准、金融风险较小的大企业放行；外资进入室第市场一直是政府严控的。国际不缺钱，政府不停顿更多钱流入室第市场，推高房价；小我不太看好融资租赁编制，采纳这类编制的多为小企业，而今朝小企业在金融业已逐渐“得宠”，由于破产、跑路、烂尾，在政府那里也能够成为省事，客户对贫乏品牌权利的小企业也不看好，融资租赁在市场预期的下行阶段很难生长。
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　　、若何解读关于国务院8个督察组分赴16个省市的督察；关于打消商品室第预售制度；关于扩大房产税试点规模
　　欧阳捷：国务院督察组主如果处理政令不出中南海的成绩，不是专对房地产的。
　　国际房地产金融不发财，资金渠道很窄，今朝来看，周全打消室第预售不理想，现实?成果房地产是资金稠密行业，而且预售资金占总发卖额的近30%。今岁首，只是兴业银行(601166,股吧)开办夹层存款，就引发业界哗然，银行打消小我按揭优惠利率，就以致发卖下滑，若是打消预售，对房地产市场和行业的反面影响没法估量，绝对是灾难性的。即等于美国、澳大利亚这样的住房金融市场很是发财、故居供给量不大的国家，也依然具有预售。
　　该当是房地产税而不是房产税。房产税与地产税兼并是一个很是庞杂的项目，远比单一房产税要庞杂的多，所以，中心提上立法议程，经由过程顶层设想来处理地盘房产一切制与税收联系成绩，短时候内不成能出台。由于畴昔四年室第用地供给量几近是2005-2009年的一倍，全国规模内几近已看不到供不应求的乡村（除一线乡村和多数二线乡村），房价已根基处于停涨形状。此刻扩大房产税试点既无紧迫性，也无本色意义。
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　　、网友：当前开拓商促销力度越大，已购房者退房或断供的步履就越激烈，因而一边是开拓商打折售房呼喊声不竭，一边买房人“退房”、“断供”步履一波接一波，请问若何精确看待“退房”和“断供”成绩？
　　欧阳捷：从今朝购房者的资产形状和心机阐明，退房和断供都是砌词，这部门人群主如果刚需客户和改良型客户，资金堆集很不轻易，对代价绝对来说十分迟钝，退房再买也不轻易，断供损失更没法承受。
　　客户“退房”、“断供”步履本色的希冀是开拓企业给予恰当赔偿。若是企业可以或许较好地舆解客户，站在客户立场上，妥当掌控市场促销行动与老业主心机诉求之间的联系，“退房”、“断供”成绩也会妥当处理。
　　9、网友：2014年中心的房地产政策对下半年楼市的走势有什么影响？
　　欧阳捷：从去年以来，中心对房地产市场的低调、容忍是大聪明(601519,股吧)，其韧性和意志力值得服气！中心政策早已很明确，就是以市场为主导。对房地产不会有伶仃的政策出台，对中央政府救市办法，只需不会影响房地产市场大势和预期的，也不会加以干与。