张学兵：海内地产投资一两百页的合同如何玩

2014-07-04 15:00:13 来源：华夏经济网作者：www.xincaijie.com 分享：

　　CGGT智库按|业界风行一种判定，以周期视角，研判西欧地产的投资商机，美国地产，像8、9点钟的太阳；欧洲地产，仿佛更早一些，像5、6点钟的晨曦；中国地产，到了下战书6点，筹办下山歇息。
　　这个比方也许理性，不那末精准，但也仿佛能咂摸出为什么自2013年起，中国本钱买英伦、买纽约、买澳洲，以至步履遍及非洲。而在投资主体上，从小我资产设置装备摆设，演化成机构出手，大举进军海内地产。
　　面临眼花混乱的商机，多如牛毛的法则，和一时难以透彻理解的游戏法则，特别是看着一两百页的合同，碰着精明的构和对手，遭受矫情的用户，或市场不如设想中美妙，租金报答其实不悲观，那末，该如何个玩法？
　　7月2日，在“中国企业海内房地产投资顶峰论坛”上，中伦律师事务所初创合股人张学兵揭晓演讲，从法则视角提出若干专业倡议，并提醒企业家要冷僻，理性考量投资标的手段和做足法则作业。
　　本次论坛由房地产法则停业国际排名第一的律师事务所——中伦律师事务所、全球有名的地产投资垂问机构——世邦魏理仕（CBRE）合营主办，国合.耶鲁“全球带领力培育打算”和走进来智库（CGGT）结合协办。从来日诰日起，我们将陆续分享出色概念，与酷粉儿分享。
　　演讲要点
　　1、出于税务、再融资的多重斟酌，一个地产项目投资，能够包含多层的投资架构。且需求与精晓税务构造放置的中外律师一同细心设想。
　　2、纽约等一些海内乡村，对特定的开拓区域会有税收优惠、激励政策。这些政策优惠，需求找适合的专家团队、适合的协作伙伴，才干把握得一清二楚。
　　3、境外房地产开拓大都为轻资产运营，一切任务都是外包，会发生少量合同联系，成本掌握都体此刻这些合同内。
　　4、律师的任务职责就是在不甚明晰、开阔沉闷的监管体系体例下，帮忙企业找到处理方案。同时，经由过程供给相关法则定见书的编制，给相关的审批部门，给企业定心丸。
　　5、良多中国企业其实不熟谙海内市场，和境外专业机构之间贫乏用不异的说话沟通交流的才干和经历。
　　6、外乡优良的律师事务所就像一座桥梁，用外乡的说话给企业教授教化合同、生意常例，教授教化外地的投资景象，同时，帮忙我们延聘的本国律师更好地舆解中国投资者的设法主张、需求，在桥梁式的沟通中，创作发觉价值。
　　7、律师有一项任务，要把一两百页合同中最焦点的条目稀释、清算、提炼，以让企业家们在最短的时候熟谙合同，做出精确的商业决定计划。
　　图为张学兵律师演讲现场
　　张学兵律师演讲实录
　　来日诰日我首要从中国企业投资海内房地产现状，从投资主体、编制、构造、物业的类型，并连系商业上的放置和设想，从法则角度来谈谈中国公司投资海内地产应关心什么。
　　中国企业投资海内地产特性
　　从小我投资演化成机构投资。2012年，中国小我仅在美国购置物业的总价值超越100亿美金，而来日诰日，企业掀起投资海内地产热潮。
　　仅以美国为例，2013年有一个迸发式的添加，生长速度惊人。这既有国际钱多的启事，也有政策上的启事，更多的仍是中国企业停顿经由过程此举分离投资，追求多元生长机缘。
　　投资区域。中国投资者不只到美国纽约、洛杉矶，英国伦敦投资，在非经济抢手国，以至非洲，都能见到中国企业投资地产的身影。
　　投资主体很是丰盛。包含房地产开拓公司，巨匠耳熟能详的绿地、万科、万通、万达、SOHO、富力等；也包含中投、投资公司、PE基金；还有险资，包含安然、国寿也开端在海内投资一些收益型（出租型）物业。
　　投资后果。机构投资者，出格是房地产基金已开端涉足境外的房地产投资，而且多数企业已取得了很大的成功。
　　投资主力军趋向。上市公司、基金和民企已成为出海投资房地产的主力军。
　　按照保监会颁布的《关于安全（安心保）资金境外投资经管的暂行编制》，险资出海通道越来越通畅。
　　对信任公司而言，按照受托境外理财停业的限制，只能投资海内的一些流动收益类的产物，暂时间接投资地产有一些难度，但可借船出海，经由过程成立基金LP的编制，这会成为信任公司此后进来投资的首要途径。
　　投资编制。绝大大都的房地产公司采取和外地协作伙伴成立合伙公司，一同停止海内房地产投资，是当前支流的投资编制。
　　为什么没有采纳本人操刀的编制来停止？其在于开拓商很是看重外地的景象、税务、法则监管方面的要求。在起步的阶段，经由过程和外地开拓商的协作，风险最小。
　　投资生意方式。既有对间接物业的收买，也包含以股权编制收买境外房地产公司的股权，或是和境外的房地产公司结合设一家JV，包含对境外的房地产信任投资基金。
　　采纳何种生意方式，更多取决于外地的监管要求。投资的手段有的是停止一块商业地盘的开拓，有的直领受购一些幼稚的、有租约的物业。由于标的纷歧样，收买编制有差异。
　　物业投资类型。绝大大都公司仍是挑选那些收益型的物业，好比工业地产、写字楼，酒店，室第，公寓等那些经由过程租约带来流动收益的项目。好比我适才谈到万科在旧金山的项目就是一个初级室第的项目，乱世神州此刻投资的多为出租型公寓项目。
　　在未来一段时候内，还会有少量企业走进来，出于风险掌握的角度、出于投资稳健度角度，能够更多公司仍是倾向于这些收益型物业的投资。
　　政府审批制度。畴昔发改委、外管局、商务部都采纳审批制，任何一个企业走进来都斗劲坚苦，这些年，随着政府鼓动勉励企业走进来，中国境内的审批越来越复杂，修改体此刻从审批制过渡为存案制。
　　遵循往年5月份刚刚宣布的《境外投资项目核准和存案经管编制》，此刻只需10亿美圆以上的投资项目是由国家发改委核准，其他的项目都是由核准制改成存案制。顺遂的话，下半年能够出台商务部的境外投资经管编制，核准制也改成存案制，时候大大延长，5天阁下便可以完成。
　　遵循国家外管局的境外企业外汇经管告诉，在相关的发改委和商务部的核准存案完成以后，外管局的资金的核准和资金的结汇方面的手续，应当说较之之前也有了很大的放松，对此后我们企业往外走带来很大的便当。
　　我们会看重到还有一个很有趣的现象，核准方针公司都指的是法人，但群众币基金如何办？一个LP、GP型的架构，该如何处理？