泰禾个人：后黑马期间的“健身术”

2014-06-27 22:39:34 来源：华夏经济网作者：www.xincaijie.com 分享：

　　
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　　2014-06-30
　　胡芳洁
　　2013年，泰禾个人(000732,股吧)俄然发力，在北京（楼盘）重金拿地，其势头连诸多一线房企都要遁藏三分。泰禾被市场公认为昔时的“黑马”企业。
　　一年多畴昔了，泰禾已在北京具有9个项目，在紧邻北京的武清亦有项目，在上海（楼盘）具有3个新项目。泰禾也随之成为各大支流商业性地产排行榜单的新晋座上宾。
　　山河易攻难守，房地产市场从2013年的高温期逐渐转入深度调剂阶段。后黑马期间，泰禾又会若何表示和决定计划？
　　从区域公司到跨区域公司
　　随着在北京、上海构造的深切，泰禾个人从一家首要在福建地域深耕的区域性公司，快速生长为一家跨区域公司，并向全国性公司生长。
　　拿地凶悍，是泰禾去年以来留给市场的首要印象。拿地以后若何运作？高周转，是泰禾个人完成一线构造今后，运营方式最焦点的要素之一，这同其以往在北京的做法有着天壤之别，泰禾在北京的第一个项目是运河岸上的院子（已更名为泰禾中国院子），这个项目已开拓了10年，此刻依然有必然数手段待售衡宇。
　　泰禾个人董事长黄其森曾屡次强调高周转，他认为，房地产开拓风险首要有两块，一是融资成本，二是政策风险，而高周转是有用规避这两块风险的首要编制。
　　往年3月，黄其森在接管经济调查报采访时暗示，2014年泰禾的发卖方针是250亿元，而在北京的方针是最少100亿元。
　　一年半以来，泰禾已在北京竞得7个新项目。2013年，新增4个地块，2014年以来，又竞得3个地块。在黄其森的打算中，往年泰禾在北京区域最少要有4个新项目入市。即上述一切地块中，除往年4月中旬竞得的西局地块、大兴两地块外，其他项目都将会入市发卖。
　　西局地块、大兴地块是往年4月竞得，按照其拿地后7-8个月便可开盘的打算，这两个区域的项目，能够会在往年尾或明年入市。
　　往年4个项目进入发卖期，对泰禾而言，已不只仅是一个打算。2013年12月，其台湖项目泰禾一号街区一期入市，这距离其拿地只畴昔了8个多月的时候。今岁首，孙河项目泰禾北京院子入市，往年6月15日，其台湖另外一个项目泰禾拾景园拿到预售证。拿到预售证后仅仅7天，泰禾就马不断蹄开端了其石景山项目泰禾长安中心的推介。
　　至往年6月，泰禾在北京已入市了3个项目，一个项目进入推介阶段。年内完成4个项目入市可期。
　　“泰禾长安中心将在往年下半年入市。”泰禾个人总裁助理沈力男暗示，公司于往年4月竞得的天津（楼盘）武清地块，也无望于往年内入市，这意味往年在京津区域，公司将有5个项目入市。
　　黄其森曾屡次论说其拿地逻辑，一是果断在一线乡村构造和深耕，如北京、上海；二是深耕福建大本营，泰禾进入的三四线乡村，只在福建外地经济发财地域，这些区域，房价能有较高的溢价。
　　泰禾认为，一线乡村风险绝对较小，若是市场有什么动摇修改，一线乡村出货能出得了，三四线乡村能够仍是有必然成绩。另外，泰禾项手段挑选准绳是，只在乡村里绝对中心的地段，拿100亩-200亩地，不会拿那种几千亩的大盘。这些都环绕着高周转战略睁开。
　　接上去，泰禾关心的区域主如果长三角包含上海、南京（楼盘）、苏州（楼盘）、杭州（楼盘）等乡村，和珠三角区域。岁首，泰禾已以15.3亿元竞得上海青浦区地块，4月，泰禾经由过程股权收买编制进入南京。往年3月，黄其森暗示，泰禾成心进入广州（楼盘）。
　　虽然泰禾短时候内拿地势头猛，但其区域聚焦、运营战略较为明晰。从拿地代价来看，虽然总拿地金额高、单块地盘总价高，但从楼面地价来看，其竞得的项目包含北京的项目，并没有出格典型的单价地王项目，全体而言处于区域地盘代价的中等位置。
　　掌控全体融资方式和成本、掌握全体的出货节奏，将是泰禾在后黑马期间，完成安康运营的关头。
　　掌握与调剂
　　2013年尾，楼市泛起较着的调剂迹象，这一趋向在往年上半年取得进一步强化。与此同时，北京的预售证控制政策并没有加入，请求不到预售证，同样成为新楼盘遍及面临的政策风险。在这一景象下，泰禾若何保证其高周转战略？
　　分而治之，是泰禾的战略。以通州台湖的泰禾一号街区为例，该项目去年尾开端发卖，首期推代价、使用空间上都较有吸收力的灵动空间产物，完成快速发卖。该项目拿地代价19.3亿元，8个月后完成开盘，完成发卖回款12亿元，其周转速度可见一斑。据体味，该项目前期再推升级版的一号公馆，歇息品德、代价都将随之下降。
　　台湖的另外一个项目泰禾拾景园项目也是这样的逻辑，首期将推高层板楼，首期开盘的代价最低至2.88万元/平方米，平装修，体现了快速发卖不捂盘的思绪。可是这个项目前期产物全数设想成低层的洋房，共7栋楼，核准预售均价从4.8万-5.9万元/平方米不等。
　　先低价出货回笼现金，前期再停止产物升级，提高品德与代价，创作发觉更多成本，这成为泰禾显著的推盘战略。
　　在产物制造、差同化上，泰禾也颇费心机，如泰禾一号街区的刚正户型、超高挑高，拾景园项手段十栋楼十个主题景观完成移步换景、全平装恒氧气氛过滤系统。沈力男认为，泰禾产物的品德与差同化，是泰禾取得市场认可的首要身分，即使在市场欠好的时辰，也能有必然的抗风险才干；而一旦市场好起来，泰禾又能是以取得溢价才干。
　　在产物上做加法、前期出货时又能在代价上让利，泰禾的高周转是以有了支撑。
　　不管是提升品德仍是让利出货，这些极为市场化的行动与其背后的本钱鞭策力有间接联系。
　　从拿地扩大晚期，泰禾就以高资金杠杆的编制而著称。
　　黄其森暗示，泰禾在资金方面并没有成绩。“我们地盘款都付清了，这就是证实。”往年4月，黄其森在接管媒体采访时说。那时，泰禾个人一位担任人暗示，泰禾每拿一个项目之前，就已做好了资金放置，普通一个项目都有三四个融资方面的协作者。“随着项手段增加，泰禾的议价才干也在增强，往年泰禾的方针是把融资成本降到10%之内。”这位担任人暗示。
　　在市场下行中，泰禾对发卖方针保有决定信念。沈力男暗示，泰禾往年250亿元的发卖方针、北京区域100亿元的项目都没有修改。
　　2013年泰禾新完工面积228万平方米，同比添加幅度高达278%，在建面积抵达351万平方米，保证了2014年的可售货值。