房企中报存忧功绩毛利恐遭“双杀”

2014-06-26 01:16:02 来源：华夏经济网作者：www.xincaijie.com 分享：

　　本报记者于萍
　　2014年楼市进入周全调剂期，成交量延续萎缩、商品房库存节节爬升、降价潮开端舒展……临比来几年中，房企行将面临中报功绩考验，岁首拟定的发卖方针仿佛难以企及。就在房企气馁情感日益滋生之际，多地政策频现微调，银行间市场发债闸门也初露松动迹象。
　　业浑家士认为，当前房企面临较大发卖和资金压力，功绩增速和毛利率将延续下滑。同时，楼市低迷也将促使更多乡村插手政策微调的行列。
　　增速放缓毛利率延续下滑
　　虽然受结算周期影响，上半年发卖低迷还没法在中报财政数字上“立竿见影”，可是交投暗澹的场合光彩已影响到房企未来功绩增速和毛利率水平。
　　Wind数据显现，截至6月25日，沪深两市共有23家上市房企披露了中报功绩预告，估计上半年净成本同比添加的房企唯一8家。若是遵循上述房企宣布的功绩变换中值预算，在剔除不成比身分后，这些公司上半年估计完成的全体净成本较去年同期着落约30%。虽然大部门房企还并未宣布上半年预告，但“窥一斑而知全豹”，往年上半年房企的全体功绩增速将面临较大压力。
　　结算项目增添、结算收入着落，成为良多房企上半年“报喜”的首要启事。以滨江个人(002244,股吧)为例，公司一季度完成净成本3.67亿元，同比添加147%，但公司却估计上半年净成本同比将着落40%-60%。对中报功绩“变脸”的启事，滨江个人归罪于托付项目增添，以致结算收入着落。陈述期内，公司唯一乡村之星独身公寓结转和金色拂晓一期、衢州（楼盘）春江月等尾盘托付。
　　上半年楼市风云突变，良多房企理想发卖景象远低于岁首预期。统计显现，在已披露前五月发卖数据的35家房企中，有22家的理想发卖额尚缺乏岁首打算的30%。
　　正是由于房地产结算的非凡性，使开拓商当期发卖额与实在结算额具有“时候差”。“遵循会计核算的划定，房地产项目发卖收入转为结算收入，需求知足项目落成、验收、存案、入伙等一系列条件。”一位上市房企的担任人奉告中国证券报记者，有时项目虽然落成，可是配套扶植没有落成托付，也不具有结算条件。
　　“每家房企的工期和结算期不合，造玉成年功绩分配不平衡。”一位房地产券商阐明师暗示，良多房企去年年尾未结算的项目在往年上半年结算，是以上半年市场低迷以致发卖额着落，其实不克不及在中报中即刻体现，但会影响到房企未来功绩释放的才干。
　　“大都房企去年低价拿地，往年房价下行，使得行业发卖成本率呈下滑态势。由于结算滞后于发卖，今朝大大都乡村房价的调剂将反映到未来地产公司毛利率水平修改中。”该阐明师婉言。
　　现实上，从盈利才干来看，自去年年尾以来，上市房企的全体毛利率水平已泛起同比下滑。统计显现，2013年年报上市房企全体毛利率为33.7%，同比着落3.8个百分点。往年一季度，上市房企毛利率为35.5%，同比着落2.5个百分点。安信证券就认为，由于2013年房价涨幅远低于地价，毛利率未来将持续探底。
　　成交低迷楼市步入调剂期
　　若是说岁首市场对楼市走向还有争议的话，那末此刻“楼市已进入调剂期”的概念取得业内遍及认可。万科董事会主席王石以至估计“未来二至四年仍处调剂期”。低迷的成交量便成为最间接的证实。
　　华夏地产研讨部数据显现，截至6月25日，2014年上半年北京（楼盘）市商品房签约面积为267.54万平方米（剔除保证房），总成交额为714亿元。成交额同比着落超越30%，成交面积则创下历史最低记载，以至较2008年金融危机时仍着落近四成。
　　一线乡村自3月以来的发卖量已泛起持续下滑，五六月份保守发卖旺季周全遇冷，室第发卖均价也较着下调。中国指数研讨院供给的数据显现，北京市3月商品室第发卖套数为7610套，4、5月则泛起持续下跌，别离跌至5179套和5043套。发卖均价也从3月份的24037元/平方米，着落至5月份的21688元/平方米，着落幅度已接近10%。广州（楼盘）、深圳（楼盘）的楼市成交量自3月后也泛起下滑，成交套数增添5%以上，而这一趋向在6月份仍未取得减缓。
　　由于信贷照旧严重，楼市成交量不竭下滑已激发市场预期的修改。出格是遭到存款影响最大的二手房，代价开端持续阴跌。统计显现，北京市二手房代价已从去年12月以来持续下调6个月。
　　“我们的挂牌房源代价都有不合水平下调。”北京南三环外一家房产中介司理奉告中国证券报记者，他们刚刚卖出一套位于公益西桥周围的二手房，成交接价算上去约每平米3.4万元。而在去年高点时，这一带房源曾卖到每平米4万元。
　　伴随成交量下滑，库存高企已成为摆在开拓商长远没法躲避的成绩。5月底时上海（楼盘）易居房地产研讨院监测的35个乡村新建商品室第库存总量同比添加20%，库存创下历史新高。此刻，这一库存水平仍在不竭刷新。仅从北京地域来看，今朝的室第期房和现房库存合计已超越8万套，这也是自2013年1月后再次回到8万套以上的水平。
　　资金承压中央政策渐微调
　　在完成发卖方针、消化库存规模、减缓资金压力的多重影响下，房企正在经由过程平价或降价入市的编制减速走量。
　　亚豪机构数据显现，7月北京将有36个项目打算开盘，个中包含12个纯新盘和24个老项目前期。楼市供给自3月以来大幅添加，北京月度开盘项目数目已持续5个月超越30个。就此合计，3月到7月市场总开盘量与去年同期比拟已下跌近六成。
　　与岁首时开拓商返点、抵扣等“遮遮盖掩”的促销编制不合，此刻良多项目间接以降价编制入市。北京通州区某楼盘，5月中旬入市时项目均价为24000元/平方米，而7月将入市的楼栋全体报价已调至23000元/平方米，万科等开拓商也以低于预期代价推进项目入市。
　　“今朝已根基确立全国房价减速下行的趋向。”亚豪机构副总司理任启鑫认为，在年度发卖功绩、信贷延续延长和现金流等身分的影响下，开拓商纷繁采纳“减速出货、现金为王”的高周转战略，但低迷的市场前景无疑进一步减轻了房企资金链严重的格式。
　　现实上，资金严重已经是悬在房企头上的芒刃。相关统计显现，2014年将有超越6000亿元的房地产信任产物到期，往年7、8月份或将迎来一波兑付顶峰。
　　“房地产企业运营资金中，有超越三成的部门来自商品房预售款，发卖低迷将间接以致房企资金链趋紧。”地工业浑家士婉言，去年低价拿地的房企，还要面临缴清地盘价款的压力。