应优先呵护购房者权益

2014-06-25 07:05:32 来源：华夏经济网作者：www.xincaijie.com 分享：

　　就本案的措置，我认为该当优先呵护已领取购房款的业主。
　　普通而言，典质权作为一种担保物权，在债权人不尝试到期债权或发生当事人约定的完成典质权的景象下，债权人有权就典质物优先受偿。是以，但凡景象下，典质权优先于债权;而本案中，李师长教员只是浅显债权人，而银行作为典质权人该当优先遭到呵护。
　　但典质权优先于浅显债权的法则只是普通法则，法则上和司法实务中基于非凡斟酌，依然设置了一些非凡法则。根据《最高群众法院关于扶植工程价款优先受偿权成绩的批复》，法院在审理房地产胶葛案件和打点履行案件中，该当遵循《中华群众共和国合同法》第286条的划定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于典质权和其他债权。该批复还强调，“花费者托付采办商品房的全数或大部门金钱后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得匹敌买受人。”从这两条划定来看，花费者领取采办商品房的全数或大部门金钱后，其享有的债权优先于工程款优先受偿权;而工程款优先受偿权又优先于典质权，故而，花费者在领取了采办商品房的全数或大部门金钱后，其享有的债权优先于典质权。这主如果斟酌到那时我国不动产挂号和相关查询制度尚不完善，为空虚呵护花费者权益，司法注释停止了出格划定。需求强调的是，从《最高群众法院关于审理商品房生意合同胶葛案件适用法则若干成绩的注释》来看，对商品房生意中触及的花费者宜作广义理解，但凡从房地产开拓企业处采办其向社会发卖的衡宇的自然人，都应作为花费者看待。这主如果由于与开拓企业比拟，自然人在经济职位上、经历上都处于弱势职位，故而该当予以出格呵护。本案中，李师长教员和赵女士作为花费者，其已领取了全数购房款并理想据有衡宇多年，是以，李师长教员的债权该当优先于银行的典质权。本案中，北京（楼盘）铁路运输中院之所以消弭工程款优先受偿权人中铁建请求的查封，也正是基于这一斟酌。而作为典质权人的银行，在接管开拓商典质时，该当就拟典质衡宇是不是已发卖等停止空虚的查询拜访，避免近似本案的风险。
　　其次，随着我国物权法的颁行、不动产挂号和相关查询制度的完善，法则已为花费者购房供给了更加周全的呵护。花费者在采办商品房特别是现房时，该当预先对衡宇权属特别是权益限制景象停止查询;在采办预售房时该当预先体味开拓商是不是打点了预售答应证，并要求其实时停止网签;在签定购房合同时，该当即刻打点预告挂号，避免开拓商将衡宇另行让渡或典质;在开拓商打点初始挂号以后，该当实时要求完成转移挂号，将衡宇转移到本人名下，从而避免本案中李师长教员所碰到的没法实时打点房产证的难堪。
　　还要看到，本案也透显露了我国商品房发卖监管上的缝隙。今朝，对商品房预售已成立了一套斗劲完善的监管体系体例，足以避免近似本案的法则风险。但现行律例和规章将预售房与现房的界限限制在完成落成验收之前。这类做法恰恰令本案的开拓商钻了空子:衡宇已建成，故而无需预售答应和预售存案，避免了呼应的监管;但衡宇初始挂号还没有完成，购房人尚不克不及经由过程挂号查询、预告挂号、转移挂号等编制实时体味权益瑕疵并提早作出呼应的放置。停顿房地产市场监管部门实时点窜相关律例和规章，空虚呵护商品房生意中的花费者权益。
　　(作者系中心财经大学法学院教授)
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