概念时评：“以房养老”试点落地后的几点思虑

2014-06-25 03:53:52 来源：华夏经济网作者：www.xincaijie.com 分享：

　　6月23日下战书，保监会召开旧事宣布会，宣布《中国保监会关于睁开老年人住房反向典质养老安全试点的指点定见》，肯定在北京（楼盘）、上海（楼盘）、广州（楼盘）和武汉（楼盘）四地率先睁开试点。
　　此前，民政部部长、全国老龄委副主任李立国在论坛上引见说，2013年我国老年人丁将冲破2亿，2025年将冲破3亿，2034年则将冲破4亿，这为我国应对老龄化提出了严重应战。
　　毫无疑问，“以房养老”在老龄化市场布景下又将成为人们热议的焦点话题之一。
　　众所周知，“以房养老”又称为衡宇“倒按揭”，是指老人将本人的产权房典质或出租进来，以活期取得必然数额养老金或接管老年公寓效劳的一种养老编制。
　　早在2013年9月13日上午，中心群众政府网站宣布由国务院印发的《关于减速生长养老效劳业的若干定见》，明确提出，“睁开老年人住房反向典质养老安全（安心保）试点”。具体操作编制和尝试打算，无望2014年一季度出台。
　　而往年岁首，保监会提出拟在北京、上海、广州和武汉四地率先睁开试点生长“以房养老”，又引发市场对“以房养老”焦点话题的关心，至今，“以房养老”试点乡村已在这四个乡村落地，这意味着国外已很幼稚的“以房养老”方式，将有打算地在国际标准生长；“养老金”的筹集渠道无望拓宽，不再仅依托“存款”和“退休金”。
　　这对国际养老地产市场来说，也可以经由过程“以房养老”方式的立异，盘活存量房资产，使老年集体具有绝对余裕资金停止养老，这对国际跃跃欲试的开拓企业及安全公司来说，也会迎来新的市场生长机缘。
　　可是，前几年，“以房养老”曾在南京（楼盘）、上海、北京、长春（楼盘）等乡村的集体金融机构自觉衰亡测验考试，但均因后果不幻想而妨碍萎缩。认真思虑，其背后启事有以下几点：
　　第1、银行、安全等金融机构为规避市场风险，针对“以房养老”的集体挑肥拣瘦，设置的门坎太高。如养老人本人须年满55岁，累计存款金额最高不超越所典质住房评价价值的60%，且每个月理想领取养老金额不超越2万元，存款刻日最长不超越10年等等。这么尖刻的条件以致真正适合条件的请求人很少，终究银行等金融机构不得不断办该停业。
　　第2、由于保守观念，老人将房产视为首要遗产，“以房养老”观念短时候难以修改。
　　第3、具体做法未明确，也没有向官方本钱关闭，养老集体不敢贸然“以房养老”。
　　第4、房产资产若何估值？房地产市场周期动摇对资产贬值及代价的影响较着，若何规避、合计、对冲市场风险？现阶段还没有一致的果真的尺度。
　　第5、现有室第衡宇产权70年，产权未到期或到期后若何措置依然具有政策盲点。到期后衡宇是间接归银行等金融机构、仍是作为遗产分配给老人子女？这也是值得关心的话题。
　　第6、配套效劳举措措施不完善，有钱一定买到优良养老效劳，现阶段“以房养老”与养老相关工业生长滞后冲突一般。
　　是以，虽然中国老龄化减速，养老床位没有编制知足市场需求，少量的市场需求延续具有，短时候内养老工业、养老地产政策频发，鼓动勉励和支撑知足养老工业、养老地产的生长，可是，从现阶段来说，“以房养老”依然是处于摸索阶段，即使“以房养老”试点在明年有了具体操作编制，可是，短时候内来说还需冲要破上述诸多成绩，以知足日益添加的养老工业市场。由此，笔者倡议：
　　第1、完善市场定价与资产评价机制，成立果真化、公道化的市场化的“以房养老”操作系统，不再设置行业进入门坎，让官方本钱空虚介入养老工业的协作，让银行等金融机构放下身段，以增进“以房养老”相关衍临盆物的立异，着落养老集体经由过程“以房养老”的成本，让更多老龄集体享遭到“以房养老”的实惠。
　　第2、慢慢推动资产证券化，将贫乏流动性的房产资产，转换为在金融市场上可以自在生意的证券的行动，使其具有流动性。这样，金融机构可以以资产经管公司表面对“以房养老”资产打包停止操作，既可以使养老集体活期取得必然数额养老金，金融机构也会是以有必然的运营收益，收益部门或遵循必然编制对冲市场风险损失，或以必然方式津贴给养老集体。
　　第3、现有室第衡宇产权70年到期以后若何措置相关成绩，使“以房养老”房产70年产权到期后若何措置有法可依。如补缴少许地盘出让金，可最多耽误必然年限室第产权使用年限，可以增强“以房养老”编制的市场介入活力，使金融机构、养老集体及家庭乡村有更多的受害机缘和挑选。
　　第4、看重养老效劳配套及效劳系统扶植，提高养老效劳质量。在新建、改建养老地产项目，新增床位使用时，应实在斟酌养老地产周边配套、老年集体无妨碍举措措施等相关成绩，避免配套效劳与养老项目脱节的现象，避免因大众,认可度缺乏，设想、配套和效劳等难以知足老年人的需求，地段过于偏僻等身分，使现有新建、改革完成的机构养老项目床位堕入“空置”的困境。同时，看重养老效劳配套及效劳系统扶植，提高养老效劳质量，让“以房养老”集体真正享遭到这样养老编制为本人带来的便当性、温暖性等效劳。
　　第5、奉行新式的养老观念，修改保守观念显得很是关头。经由过程奉行新式的养老观念，让更多的家庭、老年集体对“以房养老”有一个新的熟谙，以此慢慢翻开“以房养老”市场。
　　张雄伟概念地产新媒体专栏作者
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