看不懂的北京楼市

2014-06-24 11:37:58 来源：华夏经济网作者：www.xincaijie.com 分享：

　　王涛正堕入深深纠结当中。4月份，他签约买下一套位于北京（楼盘）市大兴区亦庄镇的房子，房贷还没批上去，降价的旧事已光降。不到一个月，开拓商推出的同户型房子每平方米降价近1500元。
　　东南五环外的亦庄经济手艺开拓区，比来几年是低价地的新摇篮。保利、融创、中信、中化方兴等一线房企，均在此赛马圈地。“地价都过3万元/平方米了，开拓商曾筹算结合把这个区域打形成低价区。”一位外地政府人士说。
　　距离低价地落槌缺乏一年,这一区域的楼盘便泛起“零首付”和“10%首付”。虽然这一做法的本色是金融机构垫付或缓交首付，是开拓企业促销的噱头，但却是楼市慢慢向买方市场倾斜的初步。
　　最为坚硬的北京楼市，正迎来一轮调剂。正如万科个人副总裁毛大庆所言，北京楼市让人“看不懂”。
　　量贬价不跌
　　刚刚畴昔的一个月内，英坦接到了麦田房产(博客,微博)中介的近20个德律风和短信。他曾看过位于海淀区的西垂钓台嘉园项目，均价在8万元阁下。而中介最初的报价居然已跌破6万元。他其实不焦急作决定，“再等等看”。
　　预期的实力是壮大的，这类打赌式的等候心态正在购房人群中舒展。2014年一季度，北京新建商品房成交1.16万套，比起2013年同期的2.45万套，这是一个好看的数字。近似的景象在2012年同期泛起，其数为0.94万套。但彼时正是“限购”、“限贷”趋紧期间，开拓商谨慎观望、严谨推盘。
　　成交量锐减同时，房价却走出一条上扬的曲线。一样是来自北京市建委的数据显现，一季度，北京新建室第均价抵达2.83万元/平方米，环比下跌2900元/平方米，同比下跌了6400元/平方米。“主管部门很严重。”接近建委的人士说，“即使下半年自住商品房成交两三万套，也一定能将房价拉低到去年水平。”
　　成交量锐减而代价坚硬，是北京楼市罕有的场合光彩。启事何在？记者发觉，北京楼市的成交构造正在发生庞杂修改：一季度成交的新建室第中，总价200万元以下套型占比43%，而2013年此时，这一数字为59%。总价在400万?800万元的改良型室第则较着增加。4万元/平方米以上的高捧住房所占比重抵达32.8%，创下有史以来的最高值。而2013年4季度这个比例只需22.3%。成交量排名前20的楼盘中，有13个楼盘的套均面积在100平方米以上。个中不乏成交均价逾7万元/平方米的高端楼盘项目。“限价积压的高端楼盘入市，很激流平上拉升了房价。”北京市房协人士说。
　　从2013年下半年开端，北京推出自住商品房，少量刚需购房者苦苦等候入场机缘，这对大户型、低总价楼盘构成杀伤。上述身分叠加，间接影响到房价统计数据。一个典型的例子是，大兴天宫院的万科橙项目，成交300套，但成交额不及泰禾的豪宅北京院子。
　　由此，北京楼市打破了“追涨杀跌”的保守，而唱多派（如任志强）与唱空派（如潘石屹），均从中找到了数据支撑。
　　市场向何方
　　2014年全国两会的政府任务陈述中，首次提出分类调控，住建部也抛出“双向调控”四字方针。随后杭州（楼盘）、天津（楼盘）等二三线乡村均传出限购、限贷政策放松的旧事。
　　北京的修改泛起在4月1日。当天北京市住建委约谈50家开拓商，强调调控政策将持续。“要求企业不得捂盘，不要有胡想。”一位参会人士奉告《财经国家周刊》记者。
　　现实上，北京市在2014岁首曾有过一波针对低价盘的“窗口期”，放行了一批低价房入市，泰禾北京院子、万科如园等单价超越4万元/平方米的楼盘乘隙入市，市场觉得政策放松。这与建委时隔一个月的亮相相冲突。
　　上述参会人士说，在此次座谈中，焦点集合在低价地项目上。开拓商诉苦代价限制太死，企业没法干。建委的立场也很明确：不要和我说这些。
　　“其实监管层被言论绑架了。持续限价，则是行政干涉干与市场；放松限价，就被解读成调控放松。”上述参会人士说。尔后一种旧事一旦发酵，中央政府将面临庞杂的问责压力——北京一季度室第均价已抵达2.83万元/平方米，这是个很惊人的数字。因此，在中心政府按兵不动、市场情势完全开阔沉闷前，北京既有的政策不会泛起较着修改。
　　北京苦苦等候的，是7万套自住商品房阐扬出能力。遵循打算，2014年下半年，将有3万套自住商品房成交。这几近占到北京全年商品房成交量的一半，对北京市完成房价掌握方针有较着后果。
　　但也有多位受访人士说起，来广营的自住房项目均价已到2.8万元/平方米，超越之前入市的恒大及北京金隅项目6000元。而西局的楼面地价就超越了7万元/平方米，遵循自住房比周边商品房低30%的定价法则，这仍是个“天文数字”。但这一切，仿佛无碍北京的自住商品房打算持续尝试，北京的主动性从供地打算上可见一斑。
　　4月底，北京市河山局宣布2014年北京的供地打算，个中商品室第供地为1000公顷，比2013年添加了150公顷，但50%的地盘属于自住房，也就是说，2014年只需500公顷纯商品房的用地供给。
　　另外一方面，一季度已成交的室第地块中，有49.5%配建了自住房，14.5%配建了保证房。耐久聚焦北京市场的融创中国董事长孙宏斌说，这意味着市场将减速南北极分化，“纯商品房会越来越少，代价也越来越贵”。
　　“即使抛开政策、开拓商战略和阴晦难解的预期，仅仅回归到最常识的供求联系，也能对北京房价得出一个结论来。”一位不愿签字的政府人士说。他拿出一串数字，来申明北京的地盘代价依然向上走。在刚刚畴昔的第一季度，北京只需11%的地盘代价低于1万元/平方米，而在畴昔的3年中（2011?2013年），这一数字别离为100%、81%和68%。
　　遵循河山资本部要求，东部三大乡村群生长要以盘活存量地盘为主，准绳上不再放置500万人丁的特大乡村新增扶植用地。“这意味着北京的供职位置大都不会太偏僻，代价也将更高。政策房和浅显商品房会构成份歧监管系统，北京楼市将完全走向南北极分化。”上述人士说。
（权利编纂：HN025）