李宇嘉：供求错配以致一线乡村楼市低迷

2014-06-24 05:35:06 来源：华夏经济网作者：www.xincaijie.com 分享：

　　5月份，70个大中乡村故居均价环比下跌0.16%，这是2012年6月以来该指数首次由下跌转为下跌，市场全体步入着落通道，就连一向被认为很是坚硬的一线乡村也扛不住了。按照国家统计局最新披露的数据，5月份上海（楼盘）和深圳（楼盘）的故居代价别离环比下跌0.3%和0.2%，深圳故居代价为23个月以来环比首次下跌，北京（楼盘）二手住房代价持续两个月下跌，5月份环比下跌0.9%，创28个月环比最大跌幅。
　　在楼市交投暗澹、气馁气氛满盈、“唱空”论调不竭的景象下，一线乡村房价下跌，无疑将繁重冲击包含购房者、开拓商在内的一切市场主体。一个显而易见的结论就是，楼市将在低迷的泥潭中越陷越深，楼市企稳下降更是遥遥无期。今朝，我们最为关心的是一线乡村房价进入下跌通道对全部楼市意味着什么？减速下跌，正中大佬们诸如“解体论”、“撞冰山论”、“泡沫破灭论”的判定，仍是以降价来往交往泡沫，让房价收入比趋于合理，并安慰老苍生主动入市和渐进消化过剩。
　　现实上，生长中国家或新兴国家的房价大幅度动摇是一个罕见的现象，平稳的时辰反而很是少见。是以，房价下跌与下跌本人很是普通，没什么大惊小怪。关头是，楼市会不会由于没有需求支撑而急剧下滑，冲击到经济添加、金融系统和就业不变。可是，总结列国乡村化纪律而得出的一个结论是，楼市危机式的大起大落很少发生在乡村化快速推动期间。这是由于，乡村化快速推动普通会延续几十年，这一期间人丁和资本在大乡村规模化集聚、合作协作和工业升级快速推动，乡村空间资本价值不竭提升并优化。对楼市来说，这就意味着需求根本不竭增厚，并给楼市带来盈利。即使楼市量价会动摇，但只需掌握好金融杠杆、外资和热钱冲击，普通不会发生金融危机。由于，壮大的需求一直具有，楼市动摇中的一些成绩也很轻易被消化。
　　房改以来，我国首要乡村（出格是1、二线重点乡村）的房价之所以一向在下跌，一个首要启事就在于乡村化带来的壮大需求。是以，判定楼市前景就是要在微观上掌控这类需求潜力。我国城镇居民户均套数比从2008年的0.74套添加到2013年的1.0~1.1套，部门二三线、三四线乡村畴昔几年供给了少量的住房，但人丁、工业并未呼应添加和集聚，泛起了“鬼城”、“空城”等供给过剩的成绩。是以，全体上判定，全国规模内辞别了住房完善，也辞别了需求大规模释放的期间，恢弘的中小乡村在未来还要思虑若何消化供给过剩。
　　可是，住房供求对照在全国规模内的不同很大。畴昔10年，1、二线50个首要城阛阓聚了2.6亿外来人丁中的80%，人丁资本集聚、合作协作和工业升级远远优于其他乡村，这些乡村的住房需求潜力很是大。按照第六次人丁普查的成果，一线乡村常住人丁户均具有套数在0.7~0.8套，若是斟酌到普通的投资需求（投放到租赁市场）、改良性需求和拆迁需求，人均套数能够会更低。未来，以乡村群为主的城镇化计谋下，首要乡村将照旧是人丁流入的方针地，住房需求也将仿照照旧贯穿连接畅旺态势。
　　往年以来，之所以连一线乡村的住房市场都延续低迷，并不是是需求不在了，而是住房供求构造性失衡或供求错配。在这些乡村，投资或改良性需求部门被“限购”住了，大部门由于关心楼市下行风险而减仓了，今朝留在市场上的需求根基上都是所谓的“刚需”，如婚房需求、任务区域变换带来的购房需求、家庭规模扩大带来的购房需求等。这类需求有三个根基特性：一是对低价房承受才干较低，二是对与歇息相关的生活生计成本斗劲迟钝，三是对公共效劳配套有激烈的需求。可是，在一线乡村，不管是故居仍是二手住房，经由10多年快速下跌后，房价水平已抵达了一个历史高点。即等于郊区的住房，其代价水平也下跌到两万元阁下，以此合计的房价收入比也在13倍阁下，对留在市场上的“刚需”来说，这样的代价水平难以承受。
　　同时，大乡村二手住房交投斗劲活跃的区域集合在主城区，其代价水平普通要高于故居代价的10%~20%，且生意成本（中介成本和税播种本）也很高，“刚需”难以接管。故居代价虽然绝对较低，但其供给首要漫衍在乡村核心或开拓价值较低的区域。在这些区域，住房扶植速度远快于公共效劳配套（交通、教导、医疗等）跟进的速度。而且，越是新供给的住房，其配套差的成绩就越严重，配套差意味着生活生计成本高、供给的有用性差，不适合“刚需”人群的需求。
　　另外，2010年以来，1、二线重点乡村地盘代价快速下跌，地王频仍泛起。遵循两年阁下的开拓周期，地盘高溢价将会体此刻2011年以来的高房价，而首要乡村近几年的房价数据也佐证了这一点。在高地价驱动下，楼市开拓普通会往大户型、初级化的方式上走，只需这样才干保证开拓商的预期盈利，这也逢迎了畴昔几年房价快速下跌期间需求过度释放，出格是投资需求畅旺的特性。按照笔者的调研，在1、二线重点乡村，今朝的故居供给中，大户型住房供给占斗劲大，而“刚需”人群需求的中低价位、中大户型的浅显住房供给则偏少。
　　今朝，一线乡村的库存消化周期也超越12个月的鉴戒线了，良多人认为一线乡村也具有供给过剩的成绩。国家统计局70个大中乡村房价指数宣布后，对5月份一线乡村房价下跌的成绩，国家统计局初级统计师刘建伟暗示，房价下跌的首要启事是库存压力较大，这是对供求联系的误解。现实上，库存中更多的是无效供给，或是“刚需”用脚投票的成果。未来，重点乡村限购政策不会打消，国家停顿经由过程支撑“刚需”人群购房，出格是停顿减速非户籍常住人丁乡村化来化解住房供给过剩、渐出来泡沫。可是，要想让这部门市场需求真正完成，就需求看重住房供求构造今朝具有的失衡和错配成绩，添加针对“刚需”人群的住房产物和货真价实的公共效劳配套系统扶植，如生长共有产权住房，减速公共效劳均等化，添加轨道交通和教导医疗投入，社会保证完成异地统筹并向常住人丁全笼盖等。
　　（作者为深圳市房地产研讨中心研讨员）
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