赵秀池：打消限购楼市就会好起来吗

2014-06-24 05:34:51 来源：华夏经济网作者：www.xincaijie.com 分享：

　　往年以来，楼市走势斗劲低迷。按照国家统计局最新宣布的5月份70个大中乡村室第发卖代价变换景象和1~5月份全国房地产开拓和发卖景象，与上月比拟，70个大中乡村中，新建商品室第代价着落的乡村由1月份的6个添加为35个。1~5月份，全国商品房发卖面积同比着落7.8%，降幅比1~4月份扩大0.9个百分点。个中，室第发卖面积着落9.2%，办公楼发卖面积着落5.8%。商品房发卖额着落8.5%，降幅比1~4月份扩大0.7个百分点。个中，室第发卖额着落10.2%，办公楼发卖额着落14.0%。从数据上看，仿佛有量价齐跌的走势。不竭有人呼吁打消限购，认为打消限购是挽救楼市的一根拯救稻草。打消限购真能挽救楼市，令楼市走出窘境吗？
　　笔者认为，打消限购是一把“双刃剑”，不克不及把它作为挽救楼市的利器，铺开限购的后果生怕会事与愿违。一方面，打消限购，就给了一些人投资或投契的空间，若是某地的房地产市场被看好，则投资性和投契性需求比例过大，会助推房价不竭下降，便有房地产泡沫风险加大，而泡沫分裂的成果是巨匠不愿看到的。日本和美国畴昔房地产泡沫的现实已给我们敲响了警钟；另外一方面，打消限购理想上更多的是一个旌旗灯号的传送，它会修改人们的预期，让人们觉得，住房供过于求现象已泛起。而资金是逐利的，追涨杀跌是投资者的赋性。若是某地房地产市场已泛起了供大于求，没有投资盈利的机缘，则投资的住房需求一夜便会化为乌有，自住的住房需求也会迟疑不前。是以，若是楼市确切已供过于求，打消限购则不克不及使楼市走出窘境，反而会修改人们的预期，从而增添住房需求，使楼市加倍低迷。所以，打消限购一定能处理今朝楼市低迷的成绩。
　　从实际上讲，打消限购可以让一部门人的住房刚性需求取得知足，也能够使一部门投资或投契性需求取得释放。可是，依然不克不及修改楼市的供求联系，不克不及修改楼市的根基面。
　　其实，到今朝为止，我国房地产市场的根基面并没有发生修改，房价涨幅收低或泛起小幅回调是我国微观经济软着陆的表示，也是房地产市场平稳安康生长的征象。从5月份数据来看，与去年同月比拟，70个大中乡村中，新建商品室第代价着落的乡村有1个，下跌的乡村有69个，下跌与下跌的乡村数与1月份是一样的。只不外最高涨幅从1月份的20.9%回落到了11.3%，只是房价涨幅收窄而已。我们调查数据时，不要仅仅局限于与上月同比、环比的小幅动摇的修改，更要从耐久趋历来判定楼市的走势。
　　在我国处于乡村化快速生长的布景下，乡村规模在不竭扩大，乡村人丁在不竭添加，按畴昔乡村化速度1%守旧预算，每年也有1300万人丁进城。加上伶仃生育政策的铺开，各乡村人丁添加的速度要快于以往。在我国乡村化完成之前，城镇人丁不竭添加这个趋向不会逆转。我国房价不竭下跌的一个首要启事，就是乡村化过程不竭减速，城镇人丁不竭添加，带来城镇住房需求不竭添加，加上畴昔的住房欠账太多，以致我国的住房市场比来几年来一向处于供不应求形状。我国的乡村化率从打消福利分房的1998年的33.35%，下跌到去年的53.73%。15年间，提高了20.38个百分点，每年平均添加1.36个百分点。与此同时，全国城镇人丁更是从4.1608亿人，添加到了7.7111亿人，去年城镇人丁已经是1998年的1.85倍。所以，伴随着城镇人丁的不竭添加，住房的供求冲突斗劲一般，特别在1、二线乡村，原有的户籍人丁也还有良多住房坚苦户，仅北京（楼盘）就有13万户两房的轮候家庭在翘首以待，增量人丁的住房成绩也斗劲一般。正因如斯，自2011年起，我国对住房代价下跌过快的抢手乡村采纳了限购。限购从久远来看对楼市是无益的，它可以让住房回归其歇息功用，使楼市的生长更平稳安康。
　　住房限购有点像打算经济期间完善经济下的凭票供给，被良多人诟病。其实住房限购也有其适合经济学道理的中央。由于住房自住与投资两适宜，赋予投资需求的住房需求则具有必然的有限性，而我国的地盘是有限的，可以或许盖房的地盘更是有限的，所以，住房的有限供给永远知足不了有限的住房需求，是以，经由过程限购，增添投契性与投资性需求，使住房回归歇息功用，从经济学道理上是一种精确的挑选。经由过程限购，使首套房的刚性需求和二套房的改良型需求取得知足，抑止了投契性与投资性需求，增添了房地产泡沫的能够性。
　　仅仅打消限购不克不及挽救低迷的楼市。楼市的安康生长还需求杰出的经济景象、金融景象等的支撑，更需求政府和企业苦练内功，从乡村运营、产城一体、供求平衡角度去开拓、设想、供给多元化的适销对路的房地产，摸准楼市的脉搏，“盖有人住的房子”，房地产市场的生长便无后顾之忧。
　　（作者为首都经济商业大学教授）
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