合富房地产经济研讨院：广州楼市真的“严重供过于求”？

2014-06-23 20:26:53 来源：华夏经济网作者：www.xincaijie.com 分享：

　　—精确熟谙广州（楼盘）房地产市场的供给、需求联系和未来走势
　　往年以来，楼市蒙受国家信贷房贷延长、房地产限制性政策叠加绑缚的两重冲击，市场成交急剧萎缩，观望气氛舒展。广州市河山房管局宣布的数据显现，1-5月广州十区新建室第网签面积219万平方米，同比增添36%。1-5月广州十区新建室第核准预售面积抵达345万平方米，同比去年添加15%。一手室第网签面积着落，核准预售面积添加，这一增一降就是以而取得一个结论：“广州楼市严重供过于求”。
　　年前巨匠还在说广州房地产市场具有供给压力，短短5个月的时候就完全修改市场供求联系？供给就从完善变得过剩？从房地产行业和市场生长的纪律来看，不到半年时候供求联系逆转，明显站不住脚。
　　不克不及承认，当前广州楼市和全国良多乡村一样去化率低，市场低迷。从1-5月广州市十区新建室第的供求比来看，已抵达157：100(2013年全年的供求比是100：100)，而良多楼盘为了在淡市中争取市场，采纳降价促销手段，以求快速出货，回笼资金，拿到功绩，以致楼价也泛起松动。不外，仅仅根据前5个月的核准预售与网签的比值，用短时候的去化率，来判定广州房地产市场的全体供求联系，是远远不够的，轻易走入双方面的误区。
　　合富房地产经济研讨院认为，判定广州楼市的全体供求联系和影响、走势，最少要从以下几个方面停止阐明：以致需求急剧萎缩的启事、广州室第市场多年的供给和需求变换纪律、决定后续供给的地盘市场和决定需求的人丁、经济、乡村生长等微观身分。
　　首先，以致当前楼市大幅度缩量的启事是不普通的。
　　1-5月广州市十区新建商品室第网签平均每个月不到44万平方米，如斯低迷的市场成交量比2008年平均每个月46.1万平方米的生意量还低，数据是不是申明广州的一手室第实在需求已大幅度着落？
　　谜底是不是认的。当前的市场成交是10年来的最低点，很是不普通，启事主如果两大雅面，一是国家去年尾就收紧货泉信贷，资金供给量大幅度增添，使得资金成本、市场利率大幅度提高，构成房贷紧、本钱高(首套房利率都上浮)的场合光彩，大大影响了包含刚需在内的购房花费的释放；二是房地产限制性政策这几年不竭收紧，直到去年11月份，广州还宣布了持续收紧外地人购房、提高第二套房首付和增强限价的“穗六条”。当前的房地产市场，不只遭到信贷延长的间接影响，而且“限购、限贷、限价、限售、限签”(所谓五限)，多重限制和绑缚下，首套房成本提高，第二房、换房的门坎大幅度提高，普通的购房需求被限制没法释放，自愿推延。
　　从广州10余年成交数据来阐明需求景象，我们会发觉，2007年之前不限购不限贷，广州市十区平均月成交量在66万-80万平方米的区间，以我们过往的市场查询拜访和经历看，投资性与多套房采办需求占比大约在20%阁下(市场高涨则投资比严重，市场平稳或回调则投资比重小)，普通需求应当在50万-65万平方米之间；
　　2008年金融海啸、经济下滑，上半年信贷延长，房地产的需求极端萎缩，广州市十区昔时月平均成交量46.1万平方米实属不普通。2008年尾国家“四万亿”安慰，和鼓动勉励买房，使得2009年市场需求急剧下降，成交大涨77%，广州市十区昔时月平均成交量到了历史最高位81.5万平方米，也不是常态。这两年的数据不克不及反映广州房地产普通的市场需求。
　　2010年今后，在金融信贷上国家从头收紧，而在房地产政策方面则开端限购，限贷，直至“五限”，需求较限购前萎缩，多套购房的需求被挡在市场之外，投资性需求被抑止，换房需求受影响斗劲大。从2010年到2013年，前两年由于信贷延长，市场有所回调，平均月成交量为50万平方米；后两年由于信贷略放松，市场下降快，平均月成交量超越60万平方米，较前两年添加20%阁下。这四年的市场需求数听申明，在多重限制政策条件下，广州市十区的普通需求量应当在平均每个月50万-60万平方米之间。
　　经由过程对10余年广州楼市需求的数据实证阐明，我们可以取得以下结论：
　　第一，楼市需求弹性大。市场好的时辰，需求释放集合；市场调剂或回调时，政策或信贷等身分搅扰大的时辰，需求萎缩或推延。2008年以后，需求动摇较大。
　　第二，限购、限贷的楼市，首次购房、换房组成需求主体。在这样的市场中，以广州市十区来测算，平均每个月50万-60万平方米的成交量是普通的需求释放规模。
　　第三，急剧萎缩的成交反映的并不是市场常态，也不反映市场实在需求。2008年和往年前5个月的市场成交形状就是这类很是态表示。国家微观经济、信贷投放、政策叠加等多种身分形成市场歪曲。
　　其次，从长周期来看广州房地产市场的供求联系，仍是供小于求，虽然限购期间压制需求，暂时减缓市场供求联系，可是广州地盘市场供给有限，供不应求的格式能够相当长的时候内难以本色性修改。
　　以近10年广州室第的供给和需求景象看，广州楼市供不应求是逐渐构成的。

　　2004年至2013年10年间广州市十区新增室第供给合计7306万平方米，而成交合计7843万平方米，供求比拟，需求比供给多出537万平方米。
　　2010年限购期间开端以后，由于房地产调控不竭添加限制性办法，广州的供给和需求都遭到影响，出格是需求，闪现着落之势，供求冲突取得一些减缓，例如2010年至2013年新增供给合计为2959万平方米，需求合计为2690万平方米。这四年供给多出需求269万平方米，加上往年1-5月新增供给多出的126万平方米，累计新增核准预售货量多出成交395万平方米。不外，有两个特性十分较着，一是限购期间在补畴昔5、6年供小于求的课；二是政策极端挤压需求、提早需求包含普通的换房和首次置业，才使得供给绝对充沛，并不是供给添加而至，所以一旦需求释放出来，将构成新的供不应求。
　　阳光家缘2014年6月20日广州市十区可售新建室第量为615万平方米，遵循今朝平均每个月43.8万平方米的去化量合计，存量需求消化周期为14个月，属于偏长；一旦成交恢复到每个月50万平方米，去化周期就降为12.3个月，根基趋于普通；假定成交下降到每个月60万平方米，去化周期就增添到10.2个月。去化周期是个变量，即使当前成交降到历史低点，去化周期并没有到库存严重的水平。