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自住房正式入市

2014-06-23 19:29:10 来源：华夏经济网作者：www.xincaijie.com 分享：

　　京“普惠”版共有产权房方式落地
中国房地产报记者徐妍张郁唯
　　北京（楼盘）报道
　　酝酿了7个月之久，北京市首个入市的自住型商品房项目终究告诉布告了摇号日期。这意味着，在各类争议和质疑声中，北京版共有产权房已正式落地。
　　6月4日，住房和城乡扶植部（下称“住建部”）总经济师冯俊在国新办的旧事宣布会上暗示：写进往年政府任务陈述的共有产权住房已在一些乡村扶植，良多成绩需求试点来处理。
　　早在往年两会上，共有产权房就被确认为住建部关于中央的住房保证和供给系统组成调研项手段重点之一。4月1日，住建部召集部门乡村在京召开共有产权住房试点乡村座谈会，肯定北京、上海（楼盘）、深圳（楼盘）、成都、黄石（楼盘）、淮安（楼盘）等6个乡村为试点乡村。
　　“自住型商品房的入市，更大的意义在于北京版共有产权房方式的试点摸索已落地。”北京市房地产协会秘书长陈志向中国房地产报记者暗示，“虽然业界对北京版这类共有产权房的生长方式具有必然争议，但从今朝的履行进度来看，2013年尾北京市提出的7万套自住型商品房方针确切可在两年内完成。未来，对共有产权住房的方式之辩，北京市方面也会有更多的思虑和摸索。”
　　首个项目开端摇号
　　6月19日，北京市住房和城乡扶植委员会（下称“北京市住建委”）宣布首个自住型商品房摇号告诉布告，位于北京市向阳区的金隅汇星苑项目于23日果真摇号，成为北京市首个正式摇号入市的自住型商品房项目。
　　至此，在2013年11月30日恒大御景湾自住型商品房项目发动收集请求报名7个月以后，在往年两会上被定性为共有产权房、已对北京房地产市场发生严重影响的自住型商品房，正式进入市场供给面。
　　告诉布告显现，该项目预售房源套数共1882套，终究确认申购家庭17.25万户，经由过程购房资历审核家庭16.55万户，个中优先家庭12.76万户，中签率约为68:1。
　　而接近恒大地产的相关人士也向中国房地产报记者暗示，作为首个发动收集请求报名的自住型商品房项目，恒大御景湾最快于6月底取得预售证并随即摇号发卖。另外，恒大地产还在北京持有东坝、来广营、大兴3个含配建自住型商品房的室第项目。
　　中国房地产报记者按拍照关机构的统计测算，从2013年9月1日至今，北京市共推出61宗室第用地，个中含自住型商品房地块的项目超越40余宗。
　　从北京市场第一个开端收集请求的恒大御景湾项目开端，已有11个自住型商品房项目开端或完成请求审核，这些“准入市”的自住型商品房项目合计供给套数约1.8万套。而累计40余宗含有自住型商品房的地块，涵盖北京市向阳、海淀、通州、昌平、顺义、丰台、房山、大兴、门头沟、密云、平谷等11个区县，合计可供给的自住型商品房房源套数近5万套。
　　“遵循今朝的请求审核速度，往年下半年将有少量自住型商品房入市，进入市场供给面的总量或将抵达三四万套。”将介入7个含自住型商品房项目代办署理运作的北京世联行(002285,股吧)履行董事总司理刘春岩在接管中国房地产报记者采访时暗示。
　　房企的自住房隐忧
　　作为首批介入自住型商品房项目开拓的房企，金隅嘉业房地产开拓有限公司市场营销部司理陈玉谦坦言，作为类保证性住房的自住型商品房产物若是操作恰当，经由过程快去化、快周转可觉得企业供献不变现金流，在市场下行确当下增强房企抗风险才干。但在理想运营运作中，自住型商品房产物并不是必然会挣钱。
　　而某自住型商品房开拓房企高管也向中国房地产报记者流露，理想操作中，自住型商品房的营销成本是很高的。作为首批项目，在前期的报名核验上房企替政府做了少量任务，现场审核延续近一月，需求代办署理行、保安公司团队数百人同时任务。而这部门人力成本、营销费用仅是冰山一角。
　　“光买地钱就是60多亿元，按融资成本7%~8%来算，每年的融资成本就是5亿元，平均上去每个月就是4000万元。必需想尽一切编制延长周期，其他什么手段都没有。由于自住型商品房的发卖代价和发卖额定死了，地盘成本投入了，建筑成本是流动的，那只需紧缩发卖周期。在这个时辰企业只能算大账。”
　　“快去化、快周转方式一旦不克不及完成，自住型商品房的盈利运作就会难以完成。”刘春岩也暗示，虽然首批3个项目申报很是主动，但并不是一切项目未来入市发卖都如斯悲观。
　　在他看来，在市场全体存鄙人行风险的大布景下，自住型商品房快去化、快周转的方式也要承受考验。今朝已开端和完成收集请求的项目中，除恒大御景湾和金隅汇星苑、汇景苑位于北京市向阳区，属于可以辐射全市购房者的区位外，其他项目均在北京通州、大兴、顺义、房山等郊区县，所对应的方针客户群地域性限制很强，难以吸收更大规模的购房者。从理想收集请求量上看，除上述前3个项目吸收10万~20万户请求量外，其他项手段收集请求量均降至几万户。
　　“从推出机会上看，2013年11月底到2014年3月前只需3个项目入市，进入2014年3月今后，每个月都有两三个项目推出，以致前面的项目关心度大不如前。稠密的推出以致各个项目之间也具有性价比协作，从请求量供需比初步测算，若是不克不及拿出地段、价位上的卖点，即等于自住型商品房也会具有发卖压力。”
　　共有产权方式之思
　　“从购房者的角度说，北京的自住型商品房两年可以推出7万套，确有‘普惠’后果，让更大规模的‘夹心层’获益。但从房地产开拓商的角度而言，自住型商品房则成为一个不得不背上的‘承担’，既限制售价、折合的地盘采办成本又不低。”谈及自住型商品房的理想意义，陈志对中国房地产报记者暗示，“自去年年尾开端，开拓商只需想在北京拿室第用地，就若干好多得衔接部门自住型商品房使命，良多项目未来都具有自住型商品房与高端豪宅同化比邻的难堪场合光彩。”
　　一位接近北京市住建委相关人士曾向中国房地产报记者流露，在自住型商品房的政策设想之初，曾斟酌效仿此条件出的经适房封锁回购运转机制，即出卖时由政府回购不得二次入市生意，以消弭取利空间。但截至今朝，北京市方面屡次提出的保证房封锁运转仍处试点阶段，自住型商品房的产权回购也无从谈起。随着少量自住型商品房项目入市，相关的政策人士也曾流出未来北京市将慢慢增添经适房、两限房等产权型保证房，构成公租房、自住型商品房和浅显商品房并立的三元格式，但由于北京市今朝仍有少量经适房、两限房保证房轮候家庭，此设想未来尝试具有庞杂阻力。