雅居乐的多事之秋

2014-06-23 18:23:47 来源：华夏经济网作者：www.xincaijie.com 分享：

中国房地产报记者曾冬梅广州（楼盘）报道
　　6月13日，雅居乐地产控股有限公司（03383.HK）颁布发表在该公司效劳九年的个人副总司理、董事会秘书、香港区域总司理卫静心已辞任。一致天，位于广州番禺的雅居乐剑桥郡推出的新货大幅降价，激发了业主的维权事务。
　　这个上半年，雅居乐过得很不服静，董事会调剂、高管去职、各地项目大幅降价。“项目上有去库存和减速现金收受领受的要求，若是第一次降价后果欠安的话，第二次就会加大折扣幅度。”雅居乐一位内部人士流露。
　　瑞银耽忧降价推盘将对雅居乐今明年的成本率及盈利带来间接反面影响。而国泰君安阐明师余立峰则认为，雅居乐从以往的坐等楼价下降转为往年的自动调价顺应市场，体现出公司转型快周转的决计，期间虽然会形成毛利率的着落，但减速库存消化和现金回笼也具主动感化。
　　不服静的
　　6月13日
　　据体味，卫静心于2005年插手雅居乐，担负公司旧事讲话人的脚色，还担任企业管治、法则、投资者联系及香港地域的停业。在她的任内，雅居乐持续三年取得了“最好投资者联系”奖。
　　“我在雅居乐已九年时候，也是时辰歇息一下了。”6月16日，卫静心在德律风中对中国房地产报记者流露，她今朝已在休假中，月底正式去职。据其引见，之前她所担任的任务已交接给雅居乐的其他经管层，2008年入职雅居乐的官钲钦将担负其本来公司秘书的脚色，而2013年插手的首席财政官张森分管了旧事讲话人、市场融资等的任务，现任本钱市场及企业事务部总监陈致泽则接手香港公司的停业。
　　在三个月前，雅居乐才停止了一场修改式的董事会调剂，原董事会履行董事陈卓贤、陈卓喜、陈卓南三兄弟及陆倩芳(陈卓林妻子)调任为非履行董事，三位公司副总裁黄奉潮、梁正坚及陈忠其获委任为公司的履行董事。卫静心的去职也给外界留下了一些设想空间。有声响认为，卫的离去能够是与公司的新生长战略或经管层调剂有必然联系。
　　对上述传说风闻，卫静心回应：“我与公司并没有任何不合或冲突，这些年做得很高兴，去职只是小我挑选。”
　　一样引发业界高度关心的还有6月13日当天雅居乐的又一次降价步履。位于广州番禺的雅居乐剑桥郡，推出了“剑桥汇”全新E 3栋100多套247平方米的江景五房产物，毛坯售价低至1.2万元/平方米，而此前一个月该盘的成交均价约为1.8万元/平方米。“我5月认购剑桥郡剑桥汇247平方米衡宇一套，单价约1.7万元/平方米，6月11日下战书5点多签约，成果两天后就果真降价了，一下没了100多万元。”一位剑桥郡的业主暗示，在这轮降价之前，发卖人员告诉他们说雅居乐冲要击中期功绩，若是业主在6月11日之条件前签约，便可以取得额定9.5折优惠。“没想到刚签完约就降价了，而且降这么多。”据体味，这批业主正睁开维权步履。
　　据该盘一位发卖人员流露，剑桥郡的大户型一向消化较慢，往年公司提出要清完存货再主推新盘，是以岁首时该盘就已降价10%了，“但回笼资金的速度没有抵达预期方针。”是以，才会在近期又进一步下调代价。但他强调，这波降价前剑桥郡的均价已下调到了1.5万元/平方米阁下，而且只需7天内一次性付款这类能最快回笼现金的编制才干享用1.3万元/平方米的优惠代价，对分期付款或按揭的客户，售价仍是1.5万元~1.7万元/平方米。
　　转型快周转的阵痛
　　降价仿佛已成为了雅居乐上半年的主题。在剑桥郡之前，一样位于番禺的雅居乐君域公馆在端午假期降价超越2000元/平方米，萝岗的雅居乐富春山居去年的均价约为2.2万元/平方米，今朝的全新组团为1.9万元/平方米起。在该公司的大本营中山（楼盘），端午期间五盘联动打出的“底价入市限时大促”口号也震动了外地业界，中山雅居乐剑桥郡的均价比半年前着落超1000元/平方米。在省外市场，如常州（楼盘）、成都、海南（楼盘）、云南等地，雅居乐降价的旧事一样其实不鲜见。
　　发卖数据更直观地反映了该公司的代价修改趋向。5月份，其9291元/平方米的预售均价与1月的1.29万元/平方米比拟，着落超越28%。1~5月份，1.06万元/平方米的预售均价也比去年全年均价着落了1000元/平方米。
　　国泰君安阐明师余立峰在6月初与雅居乐的高管停止过一次关于降价的消息沟通。“他们对往年的市场景象斗劲气馁，认为绝对其他举措，降价是拉动发卖的最有用办法。”雅居乐判定，上半年行情欠安，良多开拓商都把货量押后到下半年，届时市场将有少量新货上市，若是上半年不放松去库存的话，下半年将面临更大发卖压力。“他们感觉与其鄙人半年和他人打代价战，还不如本人提早降。”因而，1~5月份，雅居乐挑选了一些乡村试点如常州、中山等，进步前辈行15%的代价调剂，调查市场反映，“发觉后果不错。”这类探索果断了他们持续代价调剂的决计，“预期未来还有良多项目会着落15%~20%”。
　　对雅居乐以价换量的行动，良多机构暗示耽忧。瑞银在最新的陈述中指出，雅居乐正主动地减价促销，特别是大户型项目，但鉴于公司往年锁定入账的发卖较少，降价推盘将对今明年的成本率及盈利带来间接反面影响。估计往年雅居乐的毛利率和净利率将下跌超越3个百分点。而理想上，雅居乐的成本目标已持续三年下滑了，毛利率从2011年53.8%，着落到2012年的41.6%及2013年的36.5%。净利率从2011年的22.8%，着落到2012年的17.2%和2013年的16.5%。遵循雅居乐个人主席陈卓林本人的预算，估计往年的毛利率和净利率将贯穿连接在30%阁下及15%阁下。
　　据体味，去年尾雅居乐的净欠债率已下降10个百分点至72%，瑞银认为往年尾有能够爬升至90%，创其欠债水平记载新高。
　　瑞信也认为，往年雅居乐在成本率和净欠债率的表示不容悲观。
　　从公司计谋的层面上，余立峰却认为雅居乐往年的修改值得必定。“畴昔雅居乐的开拓周期长，库存量大，是由于他们的营销战略是坐等楼价下降，以此来拉高毛利水平。这不是快周转公司的做法。”但往年，雅居乐进辗修改脚色，“可以看到，他们上半年很主动在去存货，添加现金流入，提升周转速度。”他暗示，虽然降价会牺牲一部门成本，但快周转的计谋无疑更贴合当前的市场协作景象，也是雅居乐必需挑选的转型标的手段。雅居乐的6月13日是不服静的一天，这一天为公司效劳九年的个人副总司理、董事会秘书、香港区域总司理卫静心去职，一致天，广州雅居乐的项目因降价而激发业主维权事务。现实上，往年上半年雅居乐一向旧事不竭，转型快周转周全降价、董事会调剂、高管去职都曾引发市场的各类意料。但是，虽然盈利下滑，欠债率下降，雅居乐依然决计把降价停止究竟。