住房空置率数据成疑专家：统计“确切难”

2014-06-23 17:47:26 来源：华夏经济网作者：www.xincaijie.com 分享：

柏可林摄
　　近期，住房空置率再度挑动了房地产市场的迟钝神经。一份传播鼓吹“全国城镇家庭住房空置率22.4%”、“全国空置房为4898万套”等锋利概念的地产行业统计阐明陈述让房地产界炸开了锅，“大炮”任志强间接辩驳称，“绝不成能有5000万套或更多的空置”
　　今朝，室第空置率并没有一个精确的官方界说、官方数据，中国住房的空置率仿佛成了一个难以破解之谜
　　“有想到能够会引发一些会商，但没想到会引发如斯大规模的关心。”美国德克萨斯农工大学经济系毕生教授、东北财经大学经济与经管研讨院院长甘犁有些忧?，但也带着镇静。
　　6月18日晚，甘犁致电《国际金融报》记者，并试图回应外界的一些质疑，“抛开争议本人，小我认为，全国空置房的查询拜访成果或能为中央政府、房地产开拓商等供给一些自创和政策上的新思绪。”
　　“我们更要客傍观待，国外一样泛起过或今朝仍具有少量空置房的景象，这不是中国独有的现象。”甘犁强调，“中国泛起空置房，不克不及完全一概于"室第泡沫"，少部门启事与家庭的生长理念，如"怙恃必然要为子女留套房"等保守观念也有必然的联系。”
　　甘犁的研讨团队—中国家庭金融查询拜访与研讨中心供给的《中国城镇住房空置率及住房市场生长趋向2014陈述》（下称“《陈述》”）显现，今朝城镇地域家庭自有空置住房为4898万套，待售商品室第约为350万套，总供给为5248万套住房。“是以，即使不合计"十二五"期间的保证性住房扶植供给，现有的存量住房已可知足完成住房需求”。
　　陈述进一步婉言，2013年，中国城镇室第市场的全体空置率抵达22.4%，比2011年下降1.8个百分点。“据此预算，我们才得出了城镇地域空置住房约4898万套的数据。”甘犁称。
　　针对该数据，《国际金融报》记者询问了业内专家、部门开拓商和楼盘的发卖中心，取得了截然不合的几种谜底。有的坚称，“楼盘卖得很好，入住率也很高”；有的婉言，“22.4%算是斗劲客套的数据”；也有人感伤，“数据再实在，也修改不了今朝的房地产行业现状”。
　　现实上，2010年7月，曾有人打着“国家电网公司查询拜访”的灯号对外宣布空置房数据称，“中国660多个乡村现有持续6个月以上电表读数为零的空置房6540万套，够两亿人歇息。”虽然国家电网和其他权势巨子部门那时纷繁出来辟谣，但截至今朝，除东北财大的查询拜访和研讨中心及“6540万套的流言”外，官方一直未宣布空置房数据。
　　“不管是22%的数据，仍是6540万套的说法，都只能作为某种参考。”中国房地产协会秘书长顾云昌6月17日对《国际金融报》记者暗示，实在的数据，也许短时候内是“找不到的”。
　　空置房超两成？
　　什么是空置房？按不合的规模划定，有不合的表述和说法。
　　有人说，空置房残酷概念上是指“衡宇落成一年以后没有完成发卖的房子”，浅显地说，就是指市场上卖不进来的房子。
　　按国家发改委、国家统计局几年前宣布的对商品房空置面积品种停止明确分类的告诉：2003年统计年报开端，将以商品房空置时候作为尺度停止区分，空置时候在1年之内的为待销商品房；空置时候在1年以上3年之内的为滞销商品房；空置时候在3年以上的为积压商品房。
　　东北财大空置房统计中所用的尺度是“城镇地域无人歇息的家庭自有住房”。“这个中，包含仅具有一套住房家庭因外出务工等启事此空置的自有住房，及多套房家庭持有的，既未本人歇息，也未出租的住房。”甘犁注释，“这一界说和美国的住房空置概念不异，不包含新建但未出卖的住房。”
　　基于上述尺度，陈述首先提到，中国家庭的住房具有率理想上已抵达了90.8%，个中，城镇家庭住房具有率为87.0%，乡村家庭住房具有率则为95.8%。“与西欧发财国家比拟，中国城镇家庭住房具有率显著偏高。”陈述称，具体是，既超出超越英国家庭的20.3%，也超出超越美国家庭和德国家庭的21.8%和33.7%的数据。
　　“同时，2013年中国城镇家庭多套房具有率为18.6%，与2011年比拟添加了15.9%。2014年3月的季度数据显现城镇家庭多套房具有率已下降至21.0%。”陈述称。
　　更首要的一项数据是，中国城镇室第市场的全体空置率抵达22.4%，比2011年下降1.8个百分点。据此预算，城镇地域空置住房约为4898万套。
　　那末，形成空置的启事是什么？
　　甘犁认为，一方面，有家庭收入的身分，收入最高的前10%的城镇家庭，40%具有空置住房，远高于其他家庭。另外一方面，家庭给儿子采办“成婚房”的现象较着。“适龄未婚男性家庭，具有空置房的比例抵达28%，高于其他家庭的23.9%”。
　　另外一个斗劲成心机的启事是：租金的凹凸，一样会影响到空置房率。“房价租金比越高的地域，空置比例越高。”甘犁称，房价租金比每下降10个百分点，空置比例下降0.6个百分点。
　　“房价租金比越高，购多套房投资的念头更强，空置住房作为投资手段的能够性越大。”甘犁说。
　　值得看重的是，对经济适用房（下称“经适房”），东北财大的研讨团队亦给出了空置房数据。
　　“经济适用房的空置率高达23.3%，仅次于商品房的空置率。同时，家庭年总收入最高的25%家庭具有经济适用房的比例最高，达3.2%，比中低收入家庭超出超越近1个百分点。”上述陈述称。
　　“收入最高的25%家庭具有的经济适用房中，27.5%的比例处于空置形状，经济适用房具有严重的资本华侈和"错配"现象，未能空虚阐扬其社会保证感化。” 甘犁婉言，“对经适房，官方或要从头定位了。”
　　陈述还有几大数据值得关心。首先，从地域漫衍来看，中国东、中、西部地域全体空置率相当（西部略高）；其次，三线乡村全体空置率略高于一二线乡村；再次，查询拜访的六大乡村中，重庆（楼盘）的空置率最高，为25.6%，上海（楼盘）最低，但也抵达了18.5%，成都、武汉（楼盘）、天津（楼盘）、北京（楼盘）的空置率别离为24.7%、23.5%、22.5%、19.5%。
　　空置数据成疑
　　今朝，市场最关心的点仍是集合在两个数据：2013年22.4%的空置率及4898万套空置房。
　　“我对这个数据暗示思疑：究竟有没有这么多。我对市场的体味是，公司会随着行情走。好比，2013年部门时候段，公司发卖团队停止了大规模放盘。那时，回馈的成果就是"除预留给联系户的，其他一套不剩"。”一位四线乡村的开拓商奉告《国际金融报》记者，仅就去年的景象看，“一度泛起过用户集合入住的景象，我们以至交换了物业公司，以供给更好的效劳”。