港府“减辣” 楼市回稳

2014-06-21 04:11:07 来源：华夏经济网作者：淡无盐分享：

　　6月21日，星期六(002291,股吧)，香港楼市迎来了一年多以来最热烈的一天。
　　这一天，荃湾环宇海湾、大埔逸珑湾1期、东北九龙GRAND AUSTIN等三大新盘同时入市抢客，总价近百亿港元，但认购挂号数目远超可售物业数目，发卖情势一片大好。受新盘入市带动，近期香港二手房生意数目也较着下降。
　　香港楼市的这些修改，被市场解读为特区政府“减辣”带来的间接影响。虽然财政司司长曾俊华暗示，此次对香港永远居民耽误“先买后卖”宽贷豁免时限只是手艺性调剂，并不是“减辣”的第一步，并强调今朝楼市风险仍高，没有“减辣”条件，提醒市民必需寄望“先买后卖”的风险。但预期已构成，从市场反映的主动水平也可以看出，特区政府在楼价调控办法上的谨慎严谨和两难处境。
　　换楼客主动入市
　　5月13日，香港特区政府对此前被喻为调控楼市“双辣招”之一的双倍印花税（DoubleStamp Duty，简称DSD）做出手艺性调剂，耽误香港永远居民免征双倍印花税的刻日。此前的政策是，对以“先买后卖”编制换房的香港永远居民，设有6个月的换楼刻日，这期间完成生意免征印花税。按照新的政策，这6个月的刻日将此前自签定姑且生意合约的日期开端合计，改成自签署正式卖楼和谈开端合计。这等于给换房的香港居民多出1～2个月的时候，而瞄筹办采办新楼盘的换房人士，时候会耽误得更多。
　　香港特区政府在2012年10月和2013年2月出台了一系列组合办法，别离从生意环节动手，添加生意成本，冲击炒楼，并经由过程税收限制了非香港永远居民的入市，被喻为“双辣招”，居高不下的楼价下跌速度也得以“刹车”。而此次政策调剂首要受害人群是换楼客，是以受生意环节高成本影响而一向观望的部门购房集体开端挑选入市。
　　好久没有新楼盘推出的生长商也捉住这个机会，不单低价开盘，还在开盘中出台多项优惠办法“精准”吸收这部门人群。好比GRANDAUSTIN的生长商新世界和会德丰地产就特地针对“减辣”后的市场做出出格优惠，最短成交期180天，可以享7%折扣，而成交期延长至120天，则给予8%折扣。由于此刻换楼客可以在收楼以后才开端合计退税刻日，实际上成交期长短已不再成为其入市的阻力，因而生长商勇于以稍高的折扣，吸收买家选用短成交期，停顿资金尽快回笼。
　　新盘逸珑湾也推出针对换楼客的出格优惠，使新盘认购情势火爆。据媒体宣布的消息，该盘自6月14日宣布售价后，截至17日晚已收到认购挂号1000票，以首日出卖的220个单元合计，已逾额认购约3.5倍。而GRAND AUSTIN截至6月16日也播种1100个认购挂号，远超209个拟推单元数倍。
　　受新盘带动，香港二手房成交也开端升温。不外，按照各大地产中介机构宣布的成交案例来看，三房及以上的衡宇成交较着增加，较着也是受害于换楼客的入市而至。好比在贝沙湾5月成交的8宗二手房生意中，3房及以上的大面积衡宇成交占5宗，这一比例为该楼盘比来几个月的新高。看准大面积户型热销，一些急于出手的低价楼盘则大幅降价吸收换楼客。位于尖沙嘴九龙港铁站上的擎天半岛一个3房高层，原以1520万港元挂牌发卖，业主近日自动减价112万港元，今朝以1408万港元挂牌，较同地段市价折让达5%。这也表白，业主其实不看好后市，急于出手套现。
　　下跌20%或会撤“辣招”
　　吊诡的是，由于二手房成交量下降，香港楼市开端泛起二手房源充足的迹象。在香港处置衡宇中介二十多年的期间地产掮主人洪师长教员认为，这能够是由于此前香港楼价延续下跌，看到成交从头活跃，部门二手房业主预期楼价会持续下行，所以惜售待涨，不再出手。今朝，与三房及以上大面积二手楼降价比拟，大户型的细价（香港对低总价物业的称号）楼盘反而有代价下降的趋向。他判定，接上去二手房成交将会回落。由于若是业主看好后市，叫价立场会转向软弱，与买家心机预期不符，能够会影响成交。
　　香港也有媒体报道，沙田中心二手楼盘东宁大厦的高层物业，适用面积297平方英尺（1平方米=10.674平方英尺），刚刚以395万港元成交，代价较此前有较着上调。不外，对这类细价楼代价的下跌，专家其实不看好，认为从现时景象看不成延续。
　　现实上，与楼市成交量下降比拟，更多的是生长商与业主较着看淡后市，表示在生长商拿地依然守旧，房产掮客生意依然油腻。现下多个一手楼盘以低价入市，也申明生长商其实不看好后市，除非俄然无益好旧事泛起，否则楼价很难延续向上。从另外一个衡宇生意环节房产中介角度看，减员关铺的现象仍在延续，油腻的生意令房产中介的保存压力不竭加大。
　　华夏地产开办人施永青认为，受美国退市及中国经济放缓等倒霉身分影响，楼价是不是触底言之尚早，“辣招”对楼市的冲击不成能被消化。他认为，近期楼市生意气氛转旺，主如果受新盘入市发卖情势看涨带动，连二手房也沾恩而令成交量有所下降，被认为与特区政府调度“辣招”相关，但理想上今朝的成交量依然比普通水平要低。
　　汇丰亚太区停业战略及经济垂问梁兆基判定，基于全球经济依然不景气，列国都在奉行绝对宽松的政策以不变经济，今明两天加息的能够性不大，而香港短时候加息的能够性也不大。华夏地产亚太区室第部总裁陈永杰展望，香港楼市一向沾恩于低本钱，短时候也没有加息预期，室第楼市接上去应当会保持稳中向好，加上今朝香港室第供给仍属供不应求，楼价会贯穿连接在一个不变的水平。
　　对此次印花税政策调剂带来市场的影响，专家估量，香港特区政府一向强调循序渐进的微调编制，虽然梁特首强调不“减辣”，但在本地各乡村救市转为遍及行动的气氛下，香港很难独善其身，业界已构成“减辣”的预期和共识，这自然会影响楼市成交。估计接上去，会不竭有新的微调办法出台。
　　对“辣招”打消的机会，施永青认为，楼市“辣招”是现任特区政府获市民支撑的政策之一，是以在斟酌撤招时必然会加倍严谨，市场估量特首梁振英的心机底线是下跌20%，并确认撤招不会激发楼市泛起大反弹，否则“辣招”应当会持续保持一段时候。
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