彩生活生计分拆上市名堂年完成发卖方针堪忧

2014-06-21 02:39:36 来源：华夏经济网作者：淡无盐分享：

　　迟延一年之久今后，名堂年（01777.HK）分拆物管公司彩生活生计效劳个人（以下简称“彩生活生计”）上市终究迎来实在旧事。
　　6月17日，彩生活生计以每股3.3元至4.6元的招股价在香港正式果真招股，拟刊行2.5亿股，个中大约10%为本港果真出卖股份，90%为国际出卖，以3.95元的中心价合计，彩生活生计募资额达8.89亿元。
　　彩生活生计由此成为国际首家物管类上市公司，其上市之路其实不算顺遂。据最新市场旧事，此次上市彩生活生计除引入周鸿祎旗下的奇虎360作为基石投资者、认购一切切美圆外，国际配售方面也已取得了逾额认购。若是不出意外，彩生活生计将于6月30日在港交所主板挂牌生意。
　　“保守的物业经管行业碰到了前所未有的应战，彩生活生计方式的最大优势就是在成本方面跟他人纷歧样。”兼任名堂年个人主席和彩生活生计个人主席的潘军暗示，名堂年之所以对彩生活生计的物管方式有决定信念，焦点就在于彩生活生计不只在做物业的经管，同时加倍垂青社区业主的潜在花费需求。
　　物管也有高成本？
　　组建于2008年岁首的彩生活生计个人是名堂年旗下处置物业经管和社区效劳的分析停业平台，涵盖社区金融、商业、效劳等多方面形式。
　　按照名堂年告诉布告的彩生活生计上市材料显现，截至2014年4月30日，彩生活生计个人已进驻全国78个乡村，在相关乡村订约经管465个室第社区，并为373个室第社区供给垂问效劳，合约经管建筑面积别离为6830万平方米、5750万平方米，包含合计收益的建筑面积别离为5820万平方米、5690万平方米。
　　在外界看来，物业经管行业一向都不是一个高成本的行业，以至是耐久吃亏的行业，但彩生活生计的招股材料显现，2013年彩生活生计完成的净成本为4436.8万元，添加2.2%；收入2.33亿元，添加18.3%。
　　加倍引入谛视的是彩生活生计超高的净资产收益率。2013年彩生活生计的净资产收益率（ROE）超越了41%（不斟酌年中增发新股），该数字远远超越房地产开拓停业的平均ROE水平，“彩生活生计的ROE现实有多高，它超越了国酒茅台(600519,股吧)，与A股近3000家上市公司比拟，也居于最拔尖之列。”
　　能完成如斯高的净资产收益率，焦点在于彩生活生计采纳的轻资产战略。截至4月30日，彩生活生计个人流动的资产总额为4.28亿元，流动欠债总额3.2亿元，流动资产净值达1.08亿元。
　　“今朝国际以市场化运营的物业经管公司95%都处于吃亏形状。”潘军暗示，在保守物管公司中，60%至70%的成本破钞在人力之上，比来几年随着最低工资的不竭下跌，人力成本也是水涨船高。
　　彩生活生计其实不依托少量的人力投入，“我们是用科技、装备、智能化的手段来庖代办动力，在休息力成本方面的占比相较于保守物业经管有较大幅度的着落。”彩生活生计CEO唐学斌流露。
　　招股书材料显现，截至4月30日，彩生活生计已为物业生长商完成了219个自动化及其他硬件装备安装效劳项目，并透过装备租赁打算完成137个其经管或供给垂问效劳的室第社区的自动化装备提升效劳，同时还向507个其经管或供给垂问效劳的室第社区供给社区租赁、发卖及其他效劳。
　　“这是一个基于社区效劳的公司，仰仗尺度化的效劳方式，我们脱离很是高的休息用工的保守方式，跟其他企业区离隔。”潘军暗示，经由过程科技化的效劳编制，彩生活生计不只可以或许解脱高涨的野生成本，还能保证彩生活生计在全国规模内快速尺度化的扩大。
　　“绝大大都（物管公司）都是依托母公司的津贴，但彩生活生计能延续完成盈利，首要依托的就是社区增值效劳。”潘军暗示。作为彩生活生计最有设想力的板块，彩生活生计的社区增值停业添加迅猛——2013年收入接近4500万元，添加51.7%，在总收入中占比19%，毛利率100%。
　　从本次彩生活生计上市召募的资金投向也可看出彩生活生计的扩大希望。名堂年告诉布告显现，是次上阛阓资所得的60%，都将用于收买中央物业经管公司；20%将用作采办硬件装备之用，用于提升工程效劳停业别离下的社区；10%将用作发卖及市场奉行勾当，及投资资讯科技软件，余下则用作营运资金及普通企业用途。
　　地产主业不振
　　虽然彩生活生计的盈利方式仍有待市场的考证，但从某种水平而言，彩生活生计的分拆上市意味驰名堂年向轻资产方式转型迈出了关头一步。作为一家以房地产开拓为主营停业的香港上市地产公司，比来几年来其房地工停业的萎缩趋向已相当较着。
　　继2013年屈身完成100亿元的发卖方针以后，往年名堂年为本人定下了150亿元的发卖方针，但截至往年5月底，名堂年的累计发卖额依然只需13.57亿元，仅完成年度方针的一成，连去年同期的一半也未抵达。
　　在往年3月份的功绩会上，潘军的注释是，往年名堂年在推盘节奏上放置的是三七比例，一季度推盘量较小，上半年稠密的推盘区间是4月底到6月份，下半年则大致从8、9、10月份会有少量楼盘推出。
　　但在当前楼市下行的景象下，以国际二三线乡村为首要构造的名堂年，能否完成年度发卖方针几乎使人堪忧。
　　在发卖不振的同时，名堂年的欠债率水平也一向居高不下。近三年，名堂年的净欠债比率一向保持在70%以上；2013年，两次刊行优先单据减缓现金流压力后，名堂年的净欠债率更是下降至105%，创下其2009年上市以来的新高。
　　鉴于此，评级机构尺度普尔往年4月将名堂年的企业评级展望由不变调剂为反面。“我们估计名堂年个人的债权杠杆水平在未来12个月内都将贯穿连接在绝对其评级较高的水平，若是发卖和项目托付泛起下滑，该公司的现金流同期能够不会改良。”尺度普尔诺言阐明师李俊文在评级陈述中写到。
　　“名堂年希冀经由过程由重资产向轻资产的转型，使得欠债比率降至70%~80%的安康水平，但这基于其是不是能抵达他们所预期的50%合同发卖添加和物业经管彩生活生计的分折上市的方针。”克尔瑞研讨中心阐明师朱一鸣认为。
　　不依靠大股东
　　从今朝彩生活生计分拆上市的融资额度来看，上市对减缓名堂年房地产开拓停业的资金压力不会有太多帮忙。但潘军认为，彩生活生计上市对彩生活生计和名堂年，都完成了“投资者好处的最大化，和在资金方面的一个最大化”。
　　“对名堂年来说，间接提高了其在房地产开拓专业方面的才干，也减轻了资金上的压力，可以或许更好地专注于房地产和其他房地产相关平台的扶植；对彩生活生计来说，将会提升团队的协作力。”潘军暗示。