量价持续下跌楼市步入下行

2014-06-30 12:18:07 来源：华夏经济网作者：流星悟语分享：

2014/6/24 16:37:59 新浪地产
提要：在新房库存高企的压力下，自今年2月底杭州、常州两地新房市场传出降价消息后，楼市崩盘论喧嚣尘上，市场预期开始发生转变。加之今年以来信贷持续收紧，致使观望氛围逐渐浓厚，主要城市二手住宅市场成交均有所回落。根据中原统计，4月以来六大城市二手住宅成交面积呈逐月下滑的态势。5月六城市二手住宅总成交面积合计364万平方米，是今年以来月度成交量的第二低位(仅高于春节所在2月的水平)，环比下跌10.3%，且跌幅较上月有所扩大。
　　观望浓厚成交持续回落
　　在新房库存高企的压力下，自今年2月底杭州、常州两地新房市场传出降价消息后，楼市崩盘论喧嚣尘上，市场预期开始发生转变。加之今年以来信贷持续收紧，致使观望氛围逐渐浓厚，主要城市二手住宅市场成交均有所回落。根据中原统计，4月以来六大城市二手住宅成交面积呈逐月下滑的态势。5月六城市二手住宅总成交面积合计364万平方米，是今年以来月度成交量的第二低位(仅高于春节所在2月的水平)，环比下跌10.3%，且跌幅较上月有所扩大。
　　
　　六大主要城市二手住宅市场成交量走势图(2007.01-2014.05)
　　今年前5月，六城市二手住宅累计成交面积为1843万平方米，是2009年以来同期水平的第二低位，基本和2011年前5月成交面积相当，较最低点(2012年前5月成交面积)增长36%，较最高点(2013年前5月成交面积)回落46%。
　　价格松动降价城市扩围
　　今年以来，随着楼市观望氛围日渐浓厚，业主心态有所弱化，中原二手房价格指数亦由涨转跌，而且降价城市开始扩围。根据中原领先指数系统数据显示，北京自去年12月以来中原二手住宅价格指数已连续6个月下跌，今年3月后上海、成都、广州、深圳陆续加入降价行列。截至5月底，京沪穗深蓉五市中原二手住宅价格指数环比全线下跌，仅天津仍保持小幅上涨，但环比涨幅亦出现明显收窄。
　　分城市来看，北京是六城市中二手住宅价格最先出现下调的城市，这主要是受大量自住房上市的冲击，今年自住房供应有望突破5万套，相当于往年新建住宅成交的一半左右。而且自住房价格仅相当于周边商品房的5-7折，分流了大量的刚需客户，对于原本成交已十分惨淡的二手房市场无疑是雪上加霜。
　　
　　六大主要城市二手住宅市场量价走势图(2013.12-2014.05)
　　租赁平稳租金平稳上扬
　　
　　CLI中原二手住宅租金指数走势图(2007.01-2014.05)
　　成都降价幅度最为明显，主要由于成都新房的降价促销对二手房的价格带动作用较为显著。近期，成都多个楼盘降价促销，其中不乏知名开发商的项目，如万科金色城市、中信城等降幅在1-2成，二手房价随之下滑。虽然成都在今年4月二手房价才首现下滑，但连续两月环比跌幅均为六城市之首。
　　天津缘何能在此轮价格调整中独善其身？主要是由于天津实施多年的蓝印户口政策将于2014年5月31日起取消，因此促使一部分交易赶在6月前完成，旺盛的需求支撑价格始终保持坚挺。
　　相对而言，租赁市场需求相对稳定，除北京外其他五城市住宅租金基本呈波动上涨的态势。根据中原领先指数系统数据显示，今年前5个月，仅北京中原二手住宅租金指数出现下滑，累计微跌0.5%；其他五城市租金指数波动上扬，累计涨幅在0.5%-7.3%之间。其中，深圳的累计涨幅最高，为7.3%；天津和成都次之，累计涨幅在4.0%左右；上海和广州的租金指数累计涨幅较小，分别为2.5%和0.5%。
　　北京中原二手住宅租金指数下滑的主要的原因是，受到去年12月以来价格指数持续回落所累，以及廉租和公租房投入使用一定程度上满足租赁市场的需求。2013年北京市保障房公开配租配售4.7万套，其中公租房1.2万套，受惠人口接近3万人次。