降价波及宅地市场高价地块或难再现

2014-06-30 12:17:48 来源：华夏经济网作者：帅帅分享：

2014/6/24 14:35:40 新浪地产
提要：我们此前调研结果显示，杭州、常州、宁波、惠州等有楼盘直接降价的城市中，宅地成交面积处于为2009年以来的历史低位。可见楼盘降价对于宅地市场影响很大。其中最早降价的杭州市区已经连续3个月无含住用地成交，宅地市场进入冰封期。由此也不难理解，为何有些地方政府对楼盘降价限制重重，根源还在于土地财政。
　　降价波及宅地市场杭州宅地成交冰封
　　我们此前调研结果显示，杭州、常州、宁波、惠州等有楼盘直接降价的城市中，宅地成交面积处于为2009年以来的历史低位。可见楼盘降价对于宅地市场影响很大。其中最早降价的杭州市区已经连续3个月无含住用地成交，宅地市场进入冰封期。由此也不难理解，为何有些地方政府对楼盘降价限制重重，根源还在于土地财政。
　　昔日地王风光不在高价地块或难再现
　　高价地块是过去市场繁荣阶段的代表，各类曾被媒体冠以“地王”称号的高价地块现状如何，可供未来拿地的开发商参考。
　　我们整理了2009-2013年间，北京和上海两地曾被媒体冠以“地王”称号的 48宗含住类“高价地块”。发现2013年以后的10宗地王项目仅有1个已经开盘，而2009-2012年的38宗地王中有27个已经销售，3宗分别处于退地、被收回和转让状态，还有8宗未开盘。
　　在已经开始销售的28个地王项目中，平均楼面地价占售价比重在50%。其中，有6宗地块销售面积超过4成但至今仍入不敷出，即截止到目前的销售金额尚不能弥补土地出让金。
　　为降低高地价风险，一些项目通过修改规划、增加建筑面积来降低地价水平，这类项目有14个。另外，有3宗地块的开发商通过项目周边低价拿地、联合开发来平摊土地均价。
　　可见，地王项目地价占比普遍较高，利润空间有限。同时，有过半的高价地块通过其它方式摊低了土地实际均价，因此，一些地王的高价并不代表真实价格水平。而在市场供求关系平稳，自住需求主导的趋势下，高价地块并不能保证获取高收益，房企的产品、营销和管理更加重要。

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