量价交换加速筑底回升有望

2014-06-28 20:02:30 来源：华夏经济网作者：星雨分享：

2014/6/24 16:47:55 新浪地产
提要：今年上半年，随着新房市场一些项目降价促销，二手房价格亦出现松动，但中原二手住宅价格指数的累计跌幅相对较小，京沪穗深蓉五市均不超过3.0%，天津甚至持续小幅上涨。预计下半年，新房市场将有望出现实质性降价，并由此带动二手住宅价格的进一步下调。
　　价格加速下调郊区跌幅尤甚
　　今年上半年，随着新房市场一些项目降价促销，二手房价格亦出现松动，但中原二手住宅价格指数的累计跌幅相对较小，京沪穗深蓉五市均不超过3.0%，天津甚至持续小幅上涨。预计下半年，新房市场将有望出现实质性降价，并由此带动二手住宅价格的进一步下调。
　　根据前几轮调控经验，二手房价格调整主要是受新房降价带动，因此调整的深度和时间长度将主要取决于新房市场的调整。预计，北京由于大量自住型商品房的上市分流需求，成都由于新房供应相对较大，二手住宅成交占比相对较低，因此受新房价格下跌的影响较大，预计未来调整的幅度也较大。
　　此外，考虑到不同区域一、二手房供应的比重以及2013年价格累计涨幅不同，因此下半年二手住宅价格的走势也将呈现不同的趋势。中心区由于新房供应稀缺，基本以二手房供应为主，因此二手房的挂牌价格基本不受同区域新房价格的影响，预计下半年二手房价格将有望保持坚挺。郊区基本以新房供应为主，而且2013年郊区楼盘的价格上涨过快，价格涨幅亦明显高于中心区，因此下半年这类楼盘首当其冲将面临价格的调整，预计价格跌幅亦较大。次中心区新房和二手房并重，预计二手房价格跌幅将介于中心区和郊区之间。
　　量价交换加速成交筑底回升
　　从历次楼市调整的情况来看，成交量的回升都是在成交价格的下跌基础上，此外还有赖于信贷和政策环境的放松。回顾2011年楼市调整，六大主要城市二手住宅成交面积从2011年7月以来持续回落，至2012年1月跌至历史最低点；与此同时，六城市中原二手住宅价格指数亦累计下跌3-12个月，累计跌幅在2.8%-11.7%。2012年春节后随着首套房贷优惠利率的重启，2011年积压的刚性需求得以释放，成交量大幅反弹，价格亦止跌回升。
　　从目前的政策和信贷环境来看，一线城市限购政策暂无放松可能，信贷亦无明显放松，尽管5月中央行喊话要求“合理确定首套房利率水平”以及“及时审批和发放符合条件的个人住房贷款”，然而从中原调研情况来看，大多数银行房贷利率并无变化，仅部分银行的放款速度有所加快。与此同时，截至今年5月，六大城市中原二手住宅价格指数累计跌幅尚不超过3.0%，价格下调的幅度非常有限，难以换来成交量的大幅回升。然而，作为反映业主放盘预期的领先指标，中原报价指数则持续在波动下行，预示着价格下调大势难以逆转，因此预计下半年二手住宅价格调整仍将继续，从而拉动成交量有望筑底回升。
　　
　　CLI中原二手住宅价格指数历次下调幅度及周期对比
　　
　　CLI中原二手住宅报价指数走势图(2009年第1周-2014年第23周)