标杆房企资金紧绷放缓购地存粮过冬

2014-06-28 20:01:56 来源：华夏经济网作者：静思夜分享：

2014/6/23 22:05:30 新浪地产
提要：2014年全国房地产市场未能延续去年的火热行情，自2月份杭州萧山某楼盘打响楼市降价第一枪开始，降价逐渐由零星几个库存压力大的城市蔓延至多数重点城市。房企在价格上不再坚持，或低价入市，或降价跑量。
　　2014年全国房地产市场未能延续去年的火热行情，自2月份杭州萧山某楼盘打响楼市降价第一枪开始，降价逐渐由零星几个库存压力大的城市蔓延至多数重点城市。房企在价格上不再坚持，或低价入市，或降价跑量。
　　今年前5月，10家标杆房企销售业绩仍较去年同期增加，但是增速明显放缓。由于去年销售火爆，一些房企超额完成销售指标，把部分业绩留到今年初结算。如果剔除这部分影响，今年实际业绩或不及去年同期。由于销售放缓、信贷收紧，多数标杆房企减少购地，选择保存现金渡过眼前的冬天。
　　在23家A股上市房企中，今年1季度多项财务指标均为近年最差，部分已接近2008年的历史低位。而我们监测的十家标杆房企表现相对较好，均努力拓展融资渠道，缓解资金压力。此外，为了打破现有高杠杆快周转增长模式的天花板，万科提出“小股操盘”模式，或成为标杆房企未来发展的战略方向。
　　(一)业绩增速放缓压力倍增城市间表现分化
　　今年前5月十家标杆房企总销售面积2972万平方米，总销售金额3383亿，销售均价11382元/平方米，3项指标较去年同期分别增长5%、7%、2%，增速大幅放缓。
　　城市间的销售业绩表现分化加剧，按各城市实际成交数据汇总，今年前5月10家标杆房企在二线发达城市、三四线城市销售业绩大幅减少2-3成，而在一线城市及二线发展中城市的销售业绩基本持平。
　　从今年前5月销售目标的完成情况来看，9家标杆房企(金地年度销售计划未公布)平均销售计划完成率仅为37%，低于42%(5/12)的目标值，较去年同期完成率少14%。因此，今年下半年标杆房企销售业绩压力较大，预计标杆房企在今年下半年推盘促销力度将加大。
　　(二)重点城市市场份额稳定
　　据中原监测，全国21重点城市中，标杆房企的市场份额于2010年下半年迅速攀升，近几年市场份额已经趋于稳定，这些城市标杆房企市场份额的增加，依赖于房企深耕。
　　我们从标杆房企占全国市场份额的情况来看，今年前4月，标杆房企销售金额、面积占全国市场份额分别为15%、8%，占比均逐年提高，符合市场低谷期标杆房企份额扩大的历史经验。
　　(三)资金链紧绷金融杠杆风险加剧
　　负债率连年攀升金融杠杆藏风险
　　鉴于近期宁波、惠州均有房企资金链断裂破产的消息，我们对23家A股上市的大型房企财务指标进行分析，发现今年1季度房企资金链确实呈现紧绷之势，23家房企的平均资产负债率达到77%的历史最高水平。
　　从剔除预收账款后的实际资产负债率指标来看，今年1季度，23家A股上市房企实际资产负债率达到55%，仅次于2008年3季度的历史峰值水平(56%)，房企偿债压力不容小觑。
　　
　　图2-2 标杆房企占21重点城市市场份额(2009.01-2014.04)
　　
　　图2-3 标杆房企占全国市场份额(2009-2014年前4月)
　　
　　图2-4 23家A股上市房企资产负债率(2007-2014Q1)
　　
　　23家A股上市房企实际资产负债率(2007-2014Q1)
　　
　　图2-6 23家A股上市房企短期资金覆盖率(2007-2014Q1)
　　
　　23家A股上市房企现金流(2007-2014Q1)
　　资金链紧绷房企亟待融资解渴
　　我们选取短期资金覆盖率指标分析23家房企短期债务偿还能力，该指标近8年走势基本与房地产行业冷暖程度保持一致。
　　今年1季度23家A股上市样本房企，仅3家房企资金链处于宽松状态，8家房企资金链相对安全，12家房企资金链紧绷，短期资金覆盖率低于0.8，为近8年以来资金链紧绷房企个数最多的一个季度。其中有2家房企短期资金覆盖率低于0.3。从货币资金与总资产比例来看，目前，房企现金流情况降至近年低点0.11，形势亦不容乐观。
　　因此，在信贷紧张的大环境下，如果企业不能通过降价有效回笼资金，或找到其他有效融资渠道，显然将面临经营困境。
　　(四)购地谨慎放缓标杆房企存粮过冬
　　今年前5月，10家标杆房企月均权益购地金额169亿，月均权益购地可建面积574万平方米，较去年月均值分别下降39%、27%，反映标杆房企对后市信心下降。今年1、2月，房地产行情尚好，标杆房企购地延续去年年底趋势。3月后，由于降价蔓延行业趋冷、库存消化减慢、资金回笼情况不理想，标杆房企购地渐趋谨慎。而5月份标杆房企购地金额仅为87亿，创下23个月以来的新低。标杆房企面对恶劣的市场环境，采取留存现金渡过眼前难关。
　　值得注意的是，华润今年前5月权益购地金额及权益购地可建面积已经接近去年全年水平，招商、中海2家房企今年前5月购地金额已经达到或超过去年的一半，我们认为华润、招商是为规模扩张千亿房企做准备，而中海则是抓住行业下行窗口期低价取地。从过往经历来看，中海善于在市场低谷期逆周期拿地，这也是其保持高利润率的秘诀之一。
　　从购地城市分布来看，今年前5月10家标杆房企在一线城市及二线发展中城市权益购地金额占比31%、46%，而二线发达城市、三四线城市占比仅为10%、12%，与销售业绩的走势保持一致。
　　从拿地销售比(拿地建筑面积/销售面积)的走势我们也能看出标杆房企购地放缓，自去年12月该指标达到相对高点后，便出现断崖式下跌。今年5月，10家标杆房企拿地销售比仅为43%，创下2012年8月以来的新低，且低于过去5年的月均水平，今年前5月，标杆房企购地销售比为101%，较去年月均值大幅下降23%，反映标杆房企已处于战略收缩期。