购房需求分流降价预期承压

2014-06-25 12:17:24 来源：华夏经济网作者：梦的忧伤分享：

2014/6/24 16:43:55 新浪地产
提要：春节过后，全国各地陆续爆出新房降价促销的消息，且有愈演愈烈之势，一些地区的新盘价格更是出现了3成以上的降幅；降价的城市也不再限于三四线，多数一二线城市亦有新盘降价促销。相较于新房此起彼伏的降价促销，二手房的降价幅度显得较为微弱。在楼市趋冷的环境下，多数二手房业主不像开发商那样要面对资金周转的压力，因此很多业主在价格不理想时更愿意选择持房观望，而不是降价抛售。二手房的价格刚性使得购房者需求向降价的新房倾斜。中原监测一二手房成交量的18个城市中，有15个城市2014年前5个月的二手房成交量同比降幅超过新房同比降幅。
　　新房降价促销分流二手房需求
　　春节过后，全国各地陆续爆出新房降价促销的消息，且有愈演愈烈之势，一些地区的新盘价格更是出现了3成以上的降幅；降价的城市也不再限于三四线，多数一二线城市亦有新盘降价促销。相较于新房此起彼伏的降价促销，二手房的降价幅度显得较为微弱。在楼市趋冷的环境下，多数二手房业主不像开发商那样要面对资金周转的压力，因此很多业主在价格不理想时更愿意选择持房观望，而不是降价抛售。二手房的价格刚性使得购房者需求向降价的新房倾斜。中原监测一二手房成交量的18个城市中，有15个城市2014年前5个月的二手房成交量同比降幅超过新房同比降幅。
　　18个城市今年1-5月二手房成交面积同比去年同期，除佛山外均有不同程度缩减，且有16个城市缩减幅度超过30%，二手房市场降温明显。虽然除南昌外，其余城市新房的成交面积同比也有所缩减，但下滑幅度远不及二手房。18个城市新房的成交面积同比平均降幅为22%，而二手房成交面积的同比平均降幅高达38%，两者相差16个百分点。
　　今年下半年，新房市场的降价潮或将延续，且降价的范围和幅度可能扩大，对二手房市场的分流作用将更为明显。因此二手房业主应当及时调整心理预期，加大议价空间，适当降价，才有利于二手房买卖的达成。
　　刚需主导市场中小户型为成交主力
　　据中原数据监测，2014年上半年，北京、上海、广州、深圳和天津90平方米以下的二手住宅成交套数占二手住宅总成交套数的比例分别为47%、65%、65%、67%和78%。且除北京外，其余城市此比重较去年均有不同程度提高，其中上海的增加幅度最大，提高了近6个百分点。中小户型刚需性产品的需求弹性相对较小，在楼市成交整体萎缩的情况下，中小户型的缩减幅度会相对较少，这是导致其占比上升的主要原因。
　　相反，大户型产品则由于投资型需求和改善型需求受限而相应减少。随着近几年限购政策的执行，投资型需求已大大减少。加之今年来全国楼市降温，投资性资本更加看淡房地产市场，而中高端大户型产品则是此部分需求较为集中的物业，其受冲击也较为明显。同时，今年以来，个人房贷利率居高不下，首套、二套利率均有上行，且放款周期延长，改善性需求选择延迟置业，受此抑制明显。并且，银行放款周期的延长也拉长了置换型改善需求的置换周期，影响需求的释放。
　　
　　十八城市新房和二手房成交面积同比涨跌幅(2014年前5月同比)
　　
　　五大主要城市二手住宅成交面积结构变化(2009-2014年上半年)