回调期开启下半年市场有望筑底复苏

2014-06-23 12:12:00 来源：华夏经济网作者：静思夜分享：

2014/6/21 16:46:17 新浪地产
提要：今年2月份以来，全国房屋新开工面积出现持续负增长，且2-5月跌幅均超过2008年以来高位。这主要是受住宅市场销售放缓，库存高企的影响。参照以往经验，新开工指标大幅回落，通常伴随着刺激楼市政策出台。但今年显然不同，一方面新一届政府对房地产采取了不同以往的策略，重市场轻行政；同时，房价水平仍居高不下，还没到必须出手的时候；另一方面，新型城镇化政策，尤其是棚户区改造，将成为这一届政府平衡商品房建设放缓的主要手段。
　　新开工持续负增长棚改加速平衡市场
　　今年2月份以来，全国房屋新开工面积出现持续负增长，且2-5月跌幅均超过2008年以来高位。这主要是受住宅市场销售放缓，库存高企的影响。参照以往经验，新开工指标大幅回落，通常伴随着刺激楼市政策出台。但今年显然不同，一方面新一届政府对房地产采取了不同以往的策略，重市场轻行政；同时，房价水平仍居高不下，还没到必须出手的时候；另一方面，新型城镇化政策，尤其是棚户区改造，将成为这一届政府平衡商品房建设放缓的主要手段。
　　在李克强总理提出的“三个一亿人”的新型城镇化中，我们认为“改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村”是其中最具可行性的，同时也将对未来房地产市场，尤其是重点城市产生显著影响。与之前的保障房建设计划不同，棚户区改造在经济收益上更有保障。在大城市核心区等土地价值高的区域，可进行商业化棚改操作，地方政府和开发商均能取得收益。同时，被改造棚户区内的居民，不论是采用货币或实物补偿，均将在住宅市场产生新增需求。而且，被改造区域基础设施优化，将提升区域房地产价值。
　　通过统计自2008年以来棚改房的实际开工情况及国家未来的发展规划，我们可以看到2014年将是棚改房开工规模最大的一年。2014年全国全年棚改房的开工套数将达到470万套，占总体规划目标的12.5%。鉴于房地产投资建设对整体经济的带动，近年大规模的棚改计划，将能平衡商品住宅市场投资放缓对经济的负面影响。
　　根据棚改房实际开工数据与棚改用地数据分析，在2008年国家全面启动棚改以来，全国棚改房的新开工面积占住宅新开工面积的比重基本稳定在15%到20%之间。但到2014年，我们预计这一比例将达到32%的历史高位。从全国层面来看，新房市场发展对棚改的依赖程度明显上升。
　　而在城市层面，据我们测算，上海、北京、浙江、江苏等发达地区棚改房用地面积占比较高，其中上海更是突破了50%。造成这一现象的主要原因是发达地区的土地资源有限，地价相对较高，地方政府有较大动力来推进棚户区改造。同时，常规的旧改、动拆迁也有一部分被计入棚改。参照广州因亚运会大规模旧改对推动楼市增长的经验，未来这些重点城市房地产市场发展将受到棚改推进的刺激。
　　棚户区改造既是一项民心工程也是政府对经济“微刺激”的重要手段。在2011年和2014年棚改房新开工面积占比均超过了20%，这说明在房地产开发(住宅)对GDP的总体贡献中，棚户区改造就占到了20%以上。在房地产市场繁荣的2009年和2013年，这一比重也超过了15%。
　　深耕市场提高利润房企策略须作调整
　　我们监测的十家标杆房企，城市布局大约在100多个，其中排名前40位城市是销售收入的主要来源，占比超过六成。对其他的房地产相关企业也是如此，因此，这些重点城市构成了通常所说的房地产行业的主要基础。
　　根据上文分析，这些城市新房市场未来增长已陆续进入平衡阶段，发展空间有限。在以往的高增长环境下，房企通过高杠杆快速扩张企业规模，只要踏准节奏拿地即可稳获高收益，但未来这样的环境显然将不复存在。融资成本上升、难度加大将限制杠杆的使用。而通过快周转提高利润率的模式也很快会遇到瓶颈，毕竟建设周期不可能无限缩短。
　　因此，未来房企的规模增长只能通过深耕市场、扩大市场占有率来实现。这将对房企的产品定位、客户细分、营销策划提出更高的要求。在这趋势下，未来市场上项目间的差异将更明显。
　　在规模增长的同时，房企也必须重视利润的增长。在成本上升，需求受限的大环境下，行业平均利润率下降。房企必须依靠控制成本、获取产品溢价来提升项目利润率。股权合作、品牌输出也是可选方案。今年万科提出的“小股操盘”，正是这一思路的体现。
　　量价交换或将加速三季度有望筑底复苏
　　住宅销售市场的低迷已经持续了近半年，但我们预计下半年市场将出现改观。
　　在供应方面，目前降价蔓延虽仍缓慢，但已出现加速趋势。近期降价城市、降价项目数量，以及项目降价幅度都在扩大。在年度销售指标的压力下，上市房企降价促销力度将会更大。政策层面，地方调控政策的松动已经暗流涌动，中央层面的流动性定向松动也已浮出水面。因此，我们预计在经过7、8月传统淡季后，在供应增加、价格下降、政策松动的大环境下，9、10月住宅销量有望出现回升。但由于上半年基数过低，预计全年40个重点城市新建住宅销售面积同比下降13%，回复到2010年以来年平均水平。全国市场则受县级和小型地级市需求的推动，全年新建住宅销售面积依然有望与去年持平。
　　价格方面，目前各地楼盘至少降价20%才能明显带动销量，有鉴于此，我们预计9、10月份重点城市新盘价格将较目前水平出现20%左右的降幅。随着降价带动销量回升，年底前价格水平将会企稳。而在全国市场，由于去年价格大幅上涨集中在少数热点城市，多数城市价格水平稳定，加上发展中区域需求依然稳定，我们预计年末全国均价同比仍可维持1-3%的小幅增长。