巅峰期已过主要城市新房市场增长有限

2014-06-23 12:11:57 来源：华夏经济网作者：帅帅分享：

2014/6/20 21:05:39 新浪地产
提要：在40个重点城市，新建住宅的销售总面积高峰出现在2009年，2010年以后整体回落，再也没有超过2009年水平。其中2013年虽有大幅反弹，但是建立在2011年低位的基础上，2010年以来平均成交量维持在2.25亿平方米水平。考虑到一线城市新房市场颠峰期已过，即使去除四大一线城市，其余36个二三线主要城市走势也是如此，2009年高位同样没能被超越。
　　限购市场需求总量有限 2009年销售高位未能突破
　　在40个重点城市，新建住宅的销售总面积高峰出现在2009年，2010年以后整体回落，再也没有超过2009年水平。其中2013年虽有大幅反弹，但是建立在2011年低位的基础上，2010年以来平均成交量维持在2.25亿平方米水平。考虑到一线城市新房市场颠峰期已过，即使去除四大一线城市，其余36个二三线主要城市走势也是如此，2009年高位同样没能被超越。
　　而在四大一线城市，由于二手住宅需求量已经成为市场主流，我们观察一二手住宅总成交量，需求高峰同样出现在2009年，此后再也没有超越。
　　两组数据的结论并非巧合，实际上，重点城市再也没有超越2009销售高峰的原因很简单。因为在限购政策下，市场需求总量是有限的。即居住满一定年限的外来人口以及本市有购房资格的人口，构成潜在需求的总基数。其中一定比例“有购房意愿且具备购买力”的家庭构成市场实际成交量。2009年成交量的暴涨和随后的快速回落，主要就在于投资需求的流动。限购之后投资需求基本消失，市场成交量归于平稳。
　　一线新房市场巅峰期已过八成楼市陷入增长瓶颈
　　那么，这40个主要城市未来市场的发展空间还有多大呢？
　　我们可以通过人均新房销售面积来寻找答案。我们把房改后，1999年以来，每个城市累计新房销售面积和当年常住人口相比，可以得到截至当年的人均新房累计销售面积。通过观察这个指标的变化趋势，可以发现以下规律：
　　四大一线城市新房市场已经达到平衡状态，自2008年以来，一线城市人均新房面积稳定在9(平方米/人)左右，增幅平缓。显示一线城市新房市场销售增长基本与常住人口的增长速度持平。虽然二手房成交在一线城市中已逐渐占据主流，但并没有改变市场上新房的累计存量，因此不影响我们的结论。考虑到一线城市市场成熟，外来需求活跃，人口增长稳定，新房销售平稳，且动拆迁量较高，我们可以把这个水平看作是市场稳定状态。
　　二三线城市近年来普遍高速发展。截至2013年，40个城市中，长沙、中山、贵阳、成都等城市已经超过15，比5年前增长一倍有余。32个城市中，有23个城市已经超过或接近一线城市的水平。显示出这些城市新房市场发展过快，未来增长后劲不足。而40个城市中，仅有8个城市人均新房销售面积低于6，未来仍有增长空间。但这8个城市中，还包括像温州这样，市场已经出现泡沫的城市。所以，在40个重点城市范围内，只有不到20%的城市新房市场还有增长空间，超过80%的城市已经进入稳定状态或已经透支需求。
　　人口导入决定供求关系高速增长局面难以再现
　　40个主要城市[1]新房销售面积占全国的37%，销售金额占比为53%。在我们监测的十家标杆房企中，来自这40个城市的销售金额占比为63%。可以说，这些重点城市构成了通常所说的房地产行业的主要基础。而这40个重点城市整体已进入稳定发展状态。人均新房面积已经达到，部分二线城市甚至超过了稳定水平。因此这些城市未来的增长空间，只能来自人口增长带来的需求提升。除个别城市可能出现重大政策、规划调整带来的变化外，重点城市作为整体，很难重现以往的高增长局面。
　　而在这40个城市中，2008-2013的五年间，人口增长速度超过2位数的仅有10个城市，平均增幅为13%。而其余30个城市人口增幅仅为5%。人口向大城市集中的趋势明显，使得大型城市未来需求仍有人口增长支持，而多数二三线城市将进入楼市发展瓶颈期，一方面人均新房销售量过高，另一方面未来人口增长空间受限。
　　在市场进入平稳期后，供求关系、信贷环境以及市政规划等基本市场化因素，将取代“看涨预期和打压政策”成为影响未来市场成交量的主要因素。
　　热点市场集中度渐减全国住房需求呈均衡化
　　而从全国范围，按照省级范围来看，也有市场转向平衡的趋势。我们把2008-2013年期间，历年各省住宅销售占比与人口占比进行分析，可以看出购房需求已经从集中在热点区域，转向各地区平衡发展。
　　例如，2008-2009年期间，京津、上海、江苏、重庆和内蒙是住宅销售的热点集中区域。所谓热点区域，指的是当地人口占全国比重若为1%，却购买了超过全国1.5%的住宅。而到了2010-2011年，热点区域转移到辽宁、内蒙和重庆等二线城市，一线城市热度下降，这应该与调控启动有关。而到了2012-2013年，热点集中区域范围大大减少，仅有辽宁、重庆和宁夏等二三线城市，其余大部分区域属于人口和购房占比平衡状态，即1%的人口购买了1%的住宅。而且从历年变化来看，各省份住宅销售面积与人口之间差异逐年变小，显示市场转向均衡发展，人口为基础的需求逐渐起主导作用。
　　因此，不论是一线城市，还是40个重点城市，或是全国范围来看，住宅市场的高速增长期已经过去，整体已进入均衡发展阶段。人口的数量和增长率成为影响住宅需求量的主要因素。未来基于人口的住房需求，将成为未来市场增长的主要驱动力。
　　限购政策虽然可能退出，但未来政策导向仍将以维持市场平稳为主。房产税等替代措施必然会出台，防止投资需求推高房地产泡沫，期待后市重现2009年的反弹并不现实。
　　小型城市需求持续上升已成全国市场增长主要动力
　　回顾近年来的住宅销售数据可以看出，大多数时间段，全国市场表现要优于重点城市。例如，2013年全国住宅销售面积同比增幅17.5%，而同期40个主要城市(主城区，下同)增幅仅为12%。2013年前5月，全国住宅销售面积同比跌幅为9.2%，而同期40个城市跌幅高达18%。两组数据显示，全国40个主要城市以外的区域，新建住宅销售更好。这似乎与通常所说的三四线城市存量高、需求不足，风险更大相矛盾。实际情况如何呢？
　　按照行政区划，全国共有270个地级市，368个县级市。加上4个直辖市和15个副省级城市，总计657个城市。
　　在40个重点城市范围内，其主城区历年销售面积增幅低于(或跌幅大于)全市范围，说明这些城市下辖县级市销售表现更好。如果把观察范围扩展到有销售量历史数据的222个地级市，可以发现，在大多数时间段内，中小型城市的增长率要好于前40位的重点城市。尤其是在市场整体反弹的2013年，排名靠后的97个小型城市(年销量低于200万平方米)增长率高于大中型城市。