房地产暴利时代结束楼市或迎微刺激

2014-06-19 12:10:08 来源：华夏经济网作者：静思夜分享：

提要：不少专家对本报预期，未来可能出台围绕“首套刚需”进行信贷松绑的微刺激，但大幅放松可能性不大。另一方面，政府偿债风险、开发商资金链风险、过度参与房地产开发投融资的机构投资者资金链风险等，也将在楼市调整中逐渐暴露。
　　70个大中城市，5月的房价有半数出现环比下降，两年来首次全面逆转，进一步印证了楼市的“变脸”。
　　多位接受《第一财经日报》采访的业内人士均认为，尽管“楼市崩盘论”系危言耸听，但过去那种量价齐升、开发商“躺着赚钱”的好时光已经结束。
　　不少专家对本报预期，未来可能出台围绕“首套刚需”进行信贷松绑的微刺激，但大幅放松可能性不大。
　　楼市的深度调整，无疑将对调控智慧形成考验。新华社昨日发文称，用行政手段应对楼市风险并不可取，应提高用市场手段、法律手段应对挑战的本领，更好地发挥政府作用，真正做到有所为有所不为。
　　一线城市“失守”
　　国家统计局18日公布的5月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，新建商品住宅中，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城
　　市有35个，持平的城市有20个，上涨的城市有15个。环比价格变动中，涨幅最高的是郑州，达0.3%，领跌的是杭州，下降1.4%。
　　中国房产信息集团（CRIC）根据统计局数据计算得出，70个大中城市新建商品住宅价格环比平均跌幅为0.16%，这是自2012年6月份以来首次由涨转跌。
　　“这也是时隔两年再次出现半数城市环比下调的现象。”中原地产首席市场分析师张大伟表示，今年以来，楼市的变化速度已经超过了市场此前的预期。从首次出现个别城市价格调整，到3、4月出现华东区域的块状调整，再到5月后出现以东部城市为主的房价普遍下行，市场已经开始加速调整。
　　这其中，此前一直坚挺的一线城市也出现了明显的下调：上海一手房环比下降了0.3%，深圳环比下降了0.2%，广州与上月持平；北京则是二手房环比下调了0.9%。
　　在广州，一些郊区盘的松动十分明显。18日，位于广州芳村的路劲隽泷湾项目销售人员告诉《第一财经日报》记者，该盘目前推出一批促销单位，毛坯仅12000元/平方米，比此前的价格大降5000元。
　　房价到底降没降，一个直观的表象就是有没有老业主维权的“房闹”。近期以来，在杭州、广州、福州等城市，“房闹”此起彼伏。根据《第一财经日报》记者梳理，近年来每次涌现的“退房”现象背后，都伴随着楼市的不确定性，降价更会直接酿成冲突。
　　不过，即使在当前的“拐点”关口，仍有部分城市继续着坚挺的表现。数据显示，5月份环比涨幅中，郑州以0.3%位居第一，厦门、南京、北京和贵阳均以0.2%的环比涨幅紧随其后。共有15个城市仍保持着上涨的态势。
　　暴利时代结束
　　“今年肯定是房地产市场的调整之年，但调整的幅度是有限的，不会出现过大过深的调整。”住建部政策研究中心主任秦虹近日对本报表示，“目前，市场上的刚性需求依然比较强劲，楼市整体没那么悲观。”
　　不少开发商亦对本报表达了类似的观点。
　　农工商房产集团董事长张智刚对本报表示，中国的城镇化率还不高，GDP增速在6%~8%之间还会维持很长一段时间，再加上中国人的传统观念和老外有很大不同，长辈心甘情愿为年轻人掏钱买房，这些都支持刚需的存在。“但房地产的暴利时代确实已经结束了。”
　　信义房屋董事长周俊吉也对本报表示，中国的房地产市场已经进入下半场，量价的增速将显著放缓，部分区域的楼市供应已经过剩，但还没有崩盘的风险。下半场的特征在于，开发商“闭着眼睛就赚钱”的时代已经过去，今后只有那些注重品质、服务的房企才能较好生存。
　　与此同时，市场成交清淡是当前不少中介的直接感受。“现在观望气氛浓，大家都觉得房价要跌，我们也不停地换挂牌信息，推特价房，想快点成交，房东也着急，但生意不好做。”有上海房产中介表示。
　　在销售不振的情况下，开发商拿地更加谨慎。根据中原地产统计，销售20强的房企今年以来拿地总额仅为1502亿元，相比去年同期的1977亿元下滑明显。
　　由此也不乏看法更为悲观的业内人士。日前，中原集团创始人施永青在接受本报记者独家专访时表示，房地产泡沫主要有三种表现形式：过度建设、过度借贷、价格过高，三种形式内地楼市全有，并且这些问题都不容易解决。“内地楼市的问题一旦暴露，就可能从一个极端走向另一个极端。”
　　施永青认为，今年内地楼市客观上是存在崩盘风险的，如果无视这种风险，反而会令其出现；大家都重视的话，那还有机会。
　　楼市或迎微刺激
　　楼市“变脸”，全国商品房投资增速持续下滑，背后更大的问题则是经济的承受能力，
　　统计局数据显示，1~5月份，全国房地产开发投资30739亿元，同比名义增长14.7%，增速比1~4月份回落1.7个百分点。其中，住宅投资21043亿元，增长14.6%，增速回落2个百分点。
　　张大伟说，由于房地产投资占全社会固定资产投资的两三成，而且楼市疲软也会波及水泥、钢材等领域的投资，因此楼市冷暖对整体经济的影响十分明显。
　　另一方面，政府偿债风险、开发商资金链风险、过度参与房地产开发投融资的机构投资者资金链风险等，也将在楼市调整中逐渐暴露。这将引起监管部门的高度重视。
　　而对于地方政府，尤其是对一些“土地财政”依赖程度较高的地方政府而言，楼市下行所带来的土地市场“速冻”影响更大，大搞基建形成的高负债后遗症容易集中暴露。事实上，进入5月后，一些二三线城市土地流拍现象十分普遍。
　　压力之下，地方政府“救市”之声此起彼伏：没有限购的城市就采用公积金贷款和财税补贴等形式，有限购的城市则主要采用放松外地人购房资格认定、扩大户籍范围等形式。
　　与两三年前地方只要一松动就被叫停不同，本轮地方政府根据自身需要进行的“松绑”，只要不是触及到取消限购这个底线，都不会被叫停。这也符合了“两会”提出的分类调控要求。
　　在本月4日国新办举行的新闻发布会上，住建部总经济师冯俊表示，当前市场确实在调整过程中，按照 “分类调控”的基本原则，对不同城市采取不同的调控措施。
　　张大伟分析称，本轮市场转冷更多是由于部分城市前期供应量过大、房价过快上涨等市场本身风险因素积累，以及前期成交集中释放带来的需求断档。因此，目前即便各地政府普遍“救市”，效果也十分有限，最为关键的还是看信贷政策能否放松。