上海楼市成交量创49周新高开发商难言涨价

2014-11-01 15:13:42 来源：华夏经济网作者：淡无盐分享：

　　央行“9.30房贷新政”出台半个多月以来，上海楼市成交明显上扬。上周（10月13日-10月19日）上海市一手商品住宅成交面积为27.95万平方米，相比前周上涨13.06%，创下了自去年11月11日以来最近49周的新高。
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　　虽然有开发商在十一期间扬言涨价，但由于之后沪上各大银行明确“认贷不认房”的前提必须是“二套房为普通住宅”，新政“松绑”力度不如预期，房价并未出现上涨。
　　“涨价计划取消，价格维持平稳”
　　“最近项目的来访量、成交量都没有国庆长假那么好，客户普遍感觉与预期有落差，观望情绪重新抬头。”据青浦徐泾某楼盘销售负责人介绍，9月30日央行刚刚出台“认贷不认房”新政之时，客户对楼市的预期大长，楼盘的来访量、成交量曾出现急剧增加，“国庆长假7天共成交了40套，相当于9月全月的成交量，周边其他楼盘的销售同样很好，当时大家都认为央行的新政将使市场释放可观的购买力，并大大提高市场预期，纷纷酝酿涨价，我们在10月7日将单价上调了200元，并制定了新的价格表，原本打算等市场进一步转好时实行。”
　　“然而在10月13日后，各银行纷纷向开发商明确，‘认贷不认房’的前提必须是‘二套房为普通商品住宅’，新政的效果一下大打折扣，客户在重回观望情绪的同时，议价的要求也较高。”徐泾该楼盘负责人接着说，“根据上海市划定的普通住宅标准，外环外区域必须满足面积140平方米以内，总价160万元以内，我们的项目总价都在210万元以上，客户无法享受新政内容。十一长假之后到现在的近两周时间，楼盘共成交20多套，成交量较长假期间出现回落，但仍然好于房贷新政出台之前。”
　　徐泾该楼盘负责人介绍道，按照上海市划定的普通住宅标准，目前外环以内的新房几乎全不符合，外环外区域由于覆盖范围较大，除了金山、奉贤以及嘉定、松江、青浦的偏远地区外，其余大部分区域的新房也都不符合。“原先酝酿的涨价计划已经落空，接下来我们将维持现有的价格水平。”
　　位于中外环间的宝山某改善型楼盘营销总监也称，受市场利好信息刺激，十一长假期间他们的项目共售出50套，并向客户公开宣布长假之后就将涨价10%，但当央行上海总部明确“第二套买普通住房，才可执行首套房贷政策”，该楼盘的销售开始出现回落，长假后的两周销量在30套左右，“我们项目的总价超过普通住宅标准，按照上海现行普通住宅标准，上海95%区域的一手新盘都不符合，只有非常偏远的外围区域才有可能符合。”该营销总监说，原先宣布的涨价计划已经取消，接下来楼盘的价格将维持平稳。
　　嘉定某开发商负责人表示，十一长假之前央行出台房贷新政之时，就像是给楼市打了一针强心剂，开发商和买房人的预期都大大增加，然而长假之后，央行上海总部明确了口径，楼市热度随即开始下降，“原来大家以为很多项目都可以松绑了，可结果仍然是松不了绑。之前喊着要涨价的开发商现在基本都没真涨，年内各开发商的主要任务仍然是以跑量为主。”
　　“10月成交或超100万平方米”
　　尽管上海在执行房贷新政上明确了前提条件，但央行的这一新政仍然对楼市成交数据起到了拉升作用。
　　数据显示，上周（10月13日-10月19日）上海市一手商品住宅成交面积为27.95万平方米，比前周上涨13.06%，创下了去年11月11日以来最近49周的新高，此前一周（10月6日-10月12日），上海市一手商品住宅成交面积为24.73万平方米，比前周上涨110.11%；成交量创出了3月31日以来最近28周的新高。10月前19日，上海市一手商品住宅累计成交56万平方米，较9月同期提升40%。
　　上海某开发商营销负责人表示，最近两周上海楼市成交量一扫此前的持续低迷，出现明显上扬，由于网签成交数据存在滞后性，上述数据主要是9月底以及十一长假期间的成交反映，当时正是房贷新政利好的集中释放期。随着新政落地近期各楼盘成交出现一定幅度回落，预计接下来的楼市成交数据未必能继续走高。
　　业内人士表示，9月底及十一长假期间，上海大批楼盘集中入市，再加上央行出台房贷新政，直接推动了楼市成交量的上扬。“但这种上扬势头持续性不会很长，10月剩余时间一手市场可能仍然会维持一定水平的成交量，但继续上升的空间不大。由于前期成交势头较为强劲，10月成交量有机会突破100万平方米，成为前十个月销量最高的月。”
　　“新政利好二手房成交”
　　与一手楼盘纷纷难以达到“普通住宅”标准相比，二手市场的普通住宅成交则明显向好。
　　以代理刚需业务为主的上海宝原地产副总经理沈彦表示，10月以来该公司的二手业务较9月增长了20%，普通住宅、刚需小户型房源成交较多，“二手房市场上，很多存量房还是能够达到普通住宅标准的，此次房贷新政虽然不够彻底，但大方向上还是利好的。”沈彦说，虽然近期很多房东取消了议价空间，但房东也没有调高售价的心态，二手市场价格总体保持平稳。
　　德佑地产区域总监张剑东表示，该公司主要以代理中高端业务为主，房贷新政对其业务的实质影响不大，主要是预期利好，10月以来该公司二手业绩较9月提高了1.5-2倍。