专家谈房贷新政：七折利率意义不大房价不会大涨

2014-10-30 18:22:50 来源：华夏经济网作者：淡无盐分享：

　　核心提示：下一步政策当局会在降低利率、促进市场出清、发展住房抵押贷款支持证券(MBS)和房地产信托基金(REITS)等方面下功夫，最终让房地产市场从政策市中走出来，让市场发挥决定性作用。但从长期来看，中国的房地产仍然无法摆脱人口老龄化的长周期魔咒。
　　赵建中国金融信息网人民币(6.1145, 0.0033, 0.05%)频道特约专栏分析师
　　国庆节前的房贷宽松政策内容主要有两点：一是价格端，贷款利率下限放松至基准利率7折；二是数量端，提高住房贷款的可得性，就是所谓的“认贷不认房”。
　　价格端的放松只具有名义上的窗口指导意义。商业银行的贷款利率限制已经放开，房贷利率要按照商业盈利要求来进行定价。按照商业银行的贷款定价公式：贷款的保本价格=FTP(对应期限贷款)+资本占用成本+营业及所得税+营业费用。粗略估算，商业银行5年以上的普通贷款FTP接近于5%，15年以上的住房贷款FTP个人住房贷款可能在4.5%左右。考虑到个人住房贷款的风险权重较低(50%，75%)，耗费资本占用成本约在0.6%，税收成本会占用1%左右，再加上个贷较高的人工成本和相关费用，整个住房贷款的保本成本可能就高达6%。如果不是能带来其它贡献的优质个人客户，从经济盈利的角度来看，银行对个人住房贷款利率可承受的下限，我们估算最低为基准利率的98折。从9月份的数据来看，除了极少数外资银行住房贷款利率打97折外，大部分商业银行的利率都在基准利率以上(上浮5%-10%)。所以，如果没有专门的低成本资金来源渠道，让商业银行无附加条件执行七折利率完全不可能。政策当局也考虑到了这一点，所以积极推MBS等证券化工具，但从实际效果来看并不明显。
　　相对于价格端，数量端的放松实质意义更大。“货币是水，资产价格是船”，资产尤其是大类不动产的交易需要媒介，更需要信用支持；且资产价格的上涨跟商品价格的通胀有很大程度上的相似之处，都是一种货币现象。住房信贷一旦宽松，房地产的交易就增加了媒介支持和信用可得性，一些具有购房意向，但受制于当前购买力的居民，可以通过住房按揭的金融机制透支未来的收入，实现当期的住房资产配置，这相当于迅速提高了住房市场的当期购买力。尤其是，“认贷不认房”的贷款政策，对于刺激改善性住房需求具有较大的效果。我们在市场调研中发现，一些首套或者第二套房为小型住房(70平米左右)的居民，按照原来的住房限贷政策，基本上无法从银行获取贷款，因此也就无法实现改善性置业。限贷政策放开后，这些居民可以将小型住房卖掉，还掉原有贷款后，可以以首付三成的贷款购买新的住房。因此可以预见，认贷不认房政策的推出，肯定会释放一大部分原先由于限贷压制的购房需求，这对房地产市场具有较强的提振作用。
　　总的来说，我们对本次房贷宽松政策的观点是：七折利率意义不大，限贷放开刺激相对较强，但受制于高库存压制，不会出现类似2009年的大涨。下一步政策当局会在降低利率、促进市场出清、发展住房抵押贷款支持证券(MBS)和房地产信托基金(REITS)等方面下功夫，最终让房地产市场从政策市中走出来，让市场发挥决定性作用。但从长期来看，中国的房地产仍然无法摆脱人口老龄化的长周期魔咒。
　　(作者系青岛银行经济学家，兼山东大学经济研究院硕士生导师、《经济研究》匿名审稿人。本文不代表所属单位观点。)
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