改善型需求助楼市回升

2014-10-22 17:19:10 来源：华夏经济网作者：朱丽梅分享：

　　在各项政策利好消息的共同刺激下，楼市的活跃程度正明显提升。
　　21世纪不动产数据统计显示，10月第二周，北京(楼盘) 新增房源环比上涨76.23%，新增客源环比上涨71.70%，业务员人均带看量环比上涨72.75%。
　　“虽然央行信贷新政尚未落地实现7折优惠利率，但对二套房贷款‘认房不认贷’的政策放宽已逐渐释放了一部分改善型需求，目前市场成交基本以置换、改善型客户为主。尤其是政府救市政策的频频出台，让更多购房者逐渐看清了市场走向，希望在房价出现涨幅波动前尽快入市交易，预计第四季度市场整体成交量仍会持续上升。”对年底前的楼市走势，21世纪不动产北京区域总经理寇海龙如此判断。
　　“央行、银监会出台的房贷新政最大变化是第二套房首付降至30%，贷款利率最低为基准利率的0.7倍，这被认为是改善型购房人群的福利，或释放10%~20%的市场需求，同时也将为那些主要针对改善型需求的开发商带来重大利好。”业内人士对未来楼市同样充满期待。
　　二线城市成交创年内新高
　　上海(楼盘) 易居房地产研究院9月市场报告显示，在其监测的30个典型城市中，新建商品住宅成交面积为1477万平方米，同比增幅曲线均位于负区间。今年9月成交不仅弱于去年同期，还弱于2012年，总体看仍不乐观。
　　其中，一线城市的同比增幅由8月份的负18.4%下跌为负41.3%，连续11个月同比下滑，且9月份同比跌幅较前两月有所扩大。二线城市则由负11.7%上升为负9.2%，成交量有所回升。
　　但从环比来看，30个典型城市9月份成交总量增长7.7%，创年内最高，且保持连续3个月环比正增长态势。其中15个二线城市新建商品住宅成交面积为994万平方米，环比增长8.5%，随着二线部分城市放松政策，其成交量总体上升，目前已出现连续3个月的环比增长，9月份成交量更是达到前3个季度的最高水平。
　　对此，上海易居房地产研究院研究员严跃进认为，地方政府救市松绑限购，使得此前被压抑的改善型需求得到释放，加上9月份房企促销的力度较大，促使部分购房者开始以抄底的心态介入市场，从而带动成交量上升。
　　对于主打高端改善型房源的开发商而言，限购松绑对其在二线城市布局的项目已产生实质性利好。据记者了解，进入9月后，主打绿色改善型住宅的方兴地产在杭州(楼盘) 、宁波(楼盘) 、重庆(楼盘) 、青岛(楼盘) 等城市的新开盘项目均有不错的销售表现。其中，位于杭州拱墅区的黄龙金茂悦，开盘两小时即告售罄，创杭州主城区开盘销售面积、金额、套数最好成绩；宁波南塘金茂府开盘刚好赶上限购取消一个月，抓住了集中释放的改善型需求，去化率也在80%以上；重庆盘龙金茂悦开盘后则分别取得区域开盘当日成交套数和成交金额第一的佳绩。
　　事实上，除了瞄准此前被压抑的改善型需求外，方兴地产也在营销渠道上探索创新方式，针对各个项目启动“百团大战”计划精准拓展客户，进而带动项目热销，使其9月签约销售额逆市增长120%。
　　改善型需求有待释放
　　刚刚过去的9月，以央行的房贷新政收官，为低迷的楼市注入“强心剂”。
　　“10月份作为传统的销售旺季，房企的推盘和营销力度将继续加大。尤其是‘央四条’的出台，救市力度之大超预期，反映出中央稳定楼市的鲜明态度。随着商业银行陆续出台执行细则，将逐渐释放积极效应，进而提振购房者的乐观入市情绪。”严跃进分析表示。
　　对于房贷新政，中金地产认为，最大的改变是将改善型购房需求的贷款限制打开，定向支持房地产“去库存”，有助于推动改善型需求的合理释放，预计将带来10%~20%的短期购房需求。
　　在同策咨询研究部总监张宏伟看来，影响全国楼市的关键因素需看首套房贷利率优惠程度与认贷标准的调整执行情况。如果“首套房认定标准”进行调整、首套房贷利率在第四季度出现实质性的优惠，那么，全国楼市将在未来3~6个月逐步释放出10%~15%的改善型需求。同时，大量潜在首套房自住需求也会寻求时机集中入市。
　　而就在新政出台后不久，网上关于“涨价”的传言随即散播开来，陆续出现绿城、绿地、恒大、碧桂园、新城等品牌房企宣布国庆节后上调售价的内部文件。对此，部分房企予以否认。
　　多位业内人士对此分析认为，这更多的是一种营销手段，制造涨价的市场氛围，扭转悲观的市场预期。在当前楼市库存压力仍未缓解的背景下，聪明的开发商应借助政策利好加大优惠力度、快速走量，以冲刺年度业绩目标，而不是急于涨价。
　　事实上，万科、保利、世茂、龙湖、旭辉等多家房企，在央行新政后或继续此前优惠走量策略，或积极靠拢改善型购房人群，而一直以来主打高端改善型产品线的方兴地产，更是在10月份推出了金茂大厦落成15周年感恩回馈活动，即全国所有在售项目均实行较大力度的优惠措施。活动刚推出一周，其位于长沙(楼盘) 的3个项目即取得不错的销售业绩，证明房贷新政出台后的市场已悄然发生变化，也显露出品牌房企抢滩楼市的决心。
　　“尽管目前市场仍然没有回归到‘量’的上涨通道，但随着央行新政落地，改善型需求带动，市场交易量有望出现逐步回升的态势，楼市年底或将迎来‘翘尾’行情。”张宏伟认为。
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