2014楼市上半年：从下探到筑底

2014-07-04 10:18:10 来源：华夏经济网作者：淡无盐分享：

“量贬价松”成为往年上半年全国和北京楼市的主旋律。图/CFP
延续下滑，房企“压力山大”
地产界有名的“预言家”、北京华远董事长任志强，在往年岁首插手新京报勾当时就暗示，“我做了十几年房地产陈述，往年第一次提出‘风险’两个字。”那时，任志强就预言，往年发卖的成绩会斗劲大。
此刻，2014上半年已收官，现实证实，任志强又一次对了。不管全国楼市仍是北京楼市的发卖量，上半年都较着下行。
国家统计局宣布的1-5月数据显现，前5月，全国商品房发卖面积为36070万平方米，同比着落7.8%，降幅比1-4月扩大了0.9个百分点。个中室第发卖面积着落9.2%。
在北京，按照机构宣布的统计数字，不管是商品室第故居，仍是二手房，上半年成交量的着落都是很是较着的。
来自北京克而瑞的数据显现，往年上半年，全市纯商品室第故居成交均价为26910元/平方米，成交金额862亿元，成交套数29978套，同比2013年上半年的58314套着落48.6%，几近“腰斩”。
二手中介机构的统计则显现，上半年北京二手房成交4.45万套，同比去年上半年的9.52万套，降幅超越53.2%。
绝对以往楼市“越调越涨”，往年上半年楼市没有出台新的调控政策，为什么下行却这么较着？
高策地产效劳机构董事长陶红兵认为，上半年全国楼市和北京楼市下行有三个特性的启事，别离是全体经济情势欠好，居民收入预期着落；货泉政策偏紧，对购房抑建筑用较着；言论唱空，带来采办集体的不服和安静感。
任志强在往年5月宣布的一个长微博中，也出格提到银行个贷政策对市场的影响远大于限购政策。他认为，从0.75到1.1的利率修改会影响约25%的可领取才干，大大提高购房成本。
另外，陶红兵认为，北京楼市下滑还有一个非凡启事是自住商品房的推出。自住商品房，锁定了绝大部门刚需客户，解冻了相当一部门需求在商品室第市场释放，同时这类影响也传导到中高端市场。
松动较着，筑底停止时
6月28日，北京向阳区东坝板块的首开常青藤开盘，90套特价房以3.2万元/平方米的均价入市，代价比拟之前着落1万元/平方米。这也是往年北京今朝代价松动最较着的一个楼盘。
北京上半年月价的松动经历了一个从主动到自动，从“假降”到“真降”的过程。这类修改本人也反映了企业对市场的应对。
在3月之前，北京房价仍是斗劲不变的。但到了3月中旬，万科橙21680元/平方米的开盘价，绝对“预期代价”着落几千元，被一些人士解读为“万科降价”。而北京万科对此的注释是按照政府指点代价定价开盘。
但随后关于“降价”的声响就多了，诸如东亚印象台湖、林肯公园、北京城建？海梓府等等。一位机构阐明人士对记者暗示，北京楼市的代价松动，疑惑除开拓商借重炒作、吸收关心、安慰发卖的身分；但另外一方面，也反映出房企对市场观点的修改，经由过程推出特价房等手段，自动吸收买房人。从万科橙“被降价”到首开常青藤推出大幅优惠的特价房，上半年北京楼市的降价越来越自动，“越来越真”。
在二手房市场上，按照链家地产统计，往年前三月，二手房成交均价都在29500元/平方米以上，在4月抵达30000元/平方米后，开端着落，6月就只需27427元/平方米。
而在京外，房价的松动也早已开端。从岁首杭州、常州等多个中央传出“降价”开端，二三线房价的松动就已成为趋向。在陶红兵等业浑家士看来，二三线乡村的供给压力间接以致了市场的下行。
上海易居房地产研讨院的统计也显现，截至5月，包含四大一线乡村在内，35个被统计乡村，商品室第库存同比添加20.1%，再创历史新高。
在信贷政策收紧、库存添加、成交不振等各类身分感化下，5月，全国70个大中乡村对折房价泛起环比着落。
■ 意向
品牌开拓商追求包围
虽然上半年楼市下行压力很大，但良多房企的发卖功绩仍是表示抢眼。如龙头房企万科，不管在北京仍是在全国，发卖功绩都在下跌。按照克而瑞统计，万科全部个人上半年发卖功绩已冲破千亿，绿地、恒大等龙头房企发卖也在添加。
北京万科副总司理肖劲在谈到北京万科上半年发卖时暗示，房企在市场大势中，就像鱼在水中，要顺应水流，保持本人的运营之道。上半年，北京万科基于一向对现金流的看重，节奏也会快一点，定价会更合理一些。
一些特性斗劲明显的房企，如华夏幸运基业借力城镇化，主打大北京市场，上半年发卖额抵达200亿元（克而瑞统计）。近两年势头劲猛的泰禾个人，在北京别墅、浅显室第、非限购类产物合营抢市，差同化也助推了企业功绩添加。
在尽力发卖增收的同时，房企受市场压力影响，全体的拿地节奏在上半年开端延长。以北京为例，仅从地盘成交量和成交金额看，前4月84宗宅地出让，出让金合计1056.1亿元，5、6月份，两个月成交地盘仅5宗，且无一宅地，出让金只需59.1亿元。上半年北京还一度传出，部门摘得低价地的房企追求退地的旧事。
2014年上半年闭幕，不管中央政府、房地产企业、买房人都在市场的修改中经历了考验。那末回顾回头2014年上半年，这场半年考包含了哪些形式，对各类主体影响几何？无妨就看看上面两张“考卷”。（详见B12-B15版）
声音
斟酌到更多乡村调控能够放松，货泉政策也有能够放宽，未来市场的量、价应当都能在今朝的根本上稳住，很难有更多本色着落。明年市场则会下降。
――高策地产效劳机构董事长陶红兵
下半年市场应当不会太差，此刻的信贷政策很是不倾向于房地产，一旦普通或倾向于房地产，市场就会恶化。――北京万科副总司理肖劲
本版采写/新京报记者张旭
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