房地产信任陈述：2014年451只项目到期千亿承压

2014-07-21 12:08:27 来源：华夏经济网作者：新财界分享：

2014年全年估计共有451只调集房地产信任项目到期，到期规模破千亿，个中过半到期项目集合于下半年。
高杠杆运转、市场需求低迷、降价自保、资金链承压，被公认为良多房地产企业的理想写照。
蝴蝶效应下，房地产信任产物也命运多舛。自2013年以来，已有超越10家信任公司堕入房地产项目兑付危机。
早在2010-2011年房地产市场减速生长，房企为开拓新项目少量融资，信任产物的周期让2014年进入房地产信任兑付顶峰。
据理财周报金融研讨院不完全统计，年内完成兑付的房地产调集信任产物规模约1039亿元，安然信任、新华信任、中融信任兑付规模摆列前三。
虽然2014年以来，各信任公司对小房企、三四线乡村项目刊行愈发严谨，但往年将到期的存量项目仍是让多家信任公司感应忧愁。
北京地域一家信任公司停业部门担任人坦言：“潜在风险良多，谁都没法掌控市场走向，对我们更首要的是若何在它透露前先出手掌握。”
兑付：顶峰光降
2014年全年估计共有451只调集房地产信任项目到期，到期规模合计约为1039.71亿元，个中过半到期项目集合于下半年。
往年以来，宁波兴润置业、海宁树德房产、南京盈嘉地产、合肥瑞和房产、深圳光耀地产、杭州中都置业、上海悦合置业等多家中小房地产商资金链接连断裂，多家信任公司来不及抽身，亦被牵扯个中。
因关乎少量投资人的好处，2014年又恰逢兑付顶峰期，房地产信任兑付成绩被推优势口浪尖。
理财周报金融研讨院不完全统计，2014年全年估计共有451只调集房地产信任项目到期，到期规模合计约为1039.71亿元，个中过半到期项目集合于下半年。
日前，瑞银北亚太区首席投资总监浦永灏也暗示，地产类信任产物能够会遭到中国本地房地产企业风险闪现的影响。
按照其估计，中国的房地工业已进入耐久的调剂阶段，一二线乡村房价高，三四线乡村库存高，调剂最少需求3至4年。
按照用益信任统计的数据来看，往年到期的调集类房地产信任大部门仍在本地乡村或是经济发财乡村。个中有房企融资过百亿的地域包含江苏、河北、浙江，规模别离为128.61亿元、117.45亿元、102.57亿元。
北京地域一位信任公司总裁对理财周报记者暗示：“按照我的体味，与东南本地比拟，西部地域房地产市场需求着落更较着。往年西部地域衡宇发卖量着落了2-3个百分点，但东部地域发卖数目尚没较着着落。”
西部省份中，房企融资项目集合于四川和重庆，别离有48.88亿元和40.09亿元融资等候回笼。
具体到信任公司来看，全年兑付规模排名首位的是安然信任，估计兑付规模71.5亿元。另外，兑付规模超越50亿元的还有新华信任、中融信任、中信信任、四川信任，别离为66.4亿元、57.4亿元、56.3亿元、52.6亿元。
但是，这四家公司中，除安然信任外，其他3家的信任资产中，投向房地产的部门均不超越经管资产规模的20%，到期兑付规模与本人信任资产规模有必然正相关性。
而在对往年下半年将到期信任项手段排查中发觉，一个项目一家企业，两者的现状使人耽忧。
其一是广州利合房产操盘的旧日“地王”广州亚运城，一度滞销，背后安信信任（600816,股吧）（15.15,-0.090,-0.59%）29亿元信任存款仍投入个中，将在往年8月到期，今朝距到期日还有约一个月。
其二是曾的“保证房第一股”中天城投（000540,股吧）（5.86,-0.060,-1.01%），一年内到期欠债超越货泉资金16亿元，而其与中融信任、中铁信任、吉林信任协作的15只产物都在往年内等候兑付。
项目：承压
“头号大单”安信29亿亚运城项目，还有约一个月时候到期，安信信任方面称：“没有不克不及如期兑付的风险。”一个月后，拭目以待。
在对2014年预期兑付的信任产物统计中发觉，到期兑付额最高的一只产物是安信信任于2011年8月刊行的“广州亚运城存款调集伙金信任打算”。
那时的推介材料显现，该产物理想募资规模29.12亿元，资金用于向广州利合房地产开拓有限公司发放存款，投资其在建项目广州亚运城。该信任打算的续存刻日为36个月，项目将于往年8月终止。
广州亚运城曾在旧日名噪一时。2009年尾，富力、碧桂园、雅居乐三家地产商结合以255亿元的低价拍下亚运城地块，这使得亚运城成为那时的“地王”。尔后中信地产、世贸地产也前后入局切分“地王”蛋糕。
但是，距离其2010年一期开盘发卖已近4年，旧日风光早已被满城风雨所庖代。
往年端午期间，亚运城山海湾推出70余套特价房源，最低售价9800元/平方米，与其去年1.5万-1.6万元/平方米的售价比拟，降幅超越30%。
“亚运城所在地距离市中心太远，周围举措措施没法跟上，加上项目体量太大，这些年过了那时的炒作期，贫乏对客源的吸收力。”广州地域一家中型地产公司项目部担任人对记者暗示，“而且，2013年以来，楼市需求也已不如其开盘晚期，降价是必定。”
果真数据显现，截至往年6月底，亚运城项目已售8779套，尚有未售2913套。
“房地产项目还款首要看项目发卖景象，若是发卖金额没法笼盖开拓投入，能够让融资方堕入窘境。”一位房地产信任阐明师暗示。
据理财周报记者体味，安信信任项手段融资方利合地产是亚运城项手段首要运作方，其并没有对公司资金是不是泛起坚苦做出回应。
该信任项手段风控办法上，有富力、雅居乐、碧桂园、世贸、中信五家地产公司合营担保。个中，世茂置业担保额度为全数债权金额的20%，其他四方担保额度各为全数债权金额的25%。
安信信任相关担任人对理财周报记者称：“截至今朝，亚运城项目运转顺遂，没有不克不及如期兑付的风险。”
无独有偶，今非昔比的不只广州亚运城。
曾以“保证房第一股”走进大众,视野的中天城投，低调多年以后，在往年预期兑付信任产物名单上却十分抢眼。
中天城投曾在2012年频仍经由过程信任融资，与吉林信任、中铁信任、中融信任别离协作刊行合计15个信任产物，合计金额18.8亿元，全数产物均将在往年到期。
2014年1季度陈述显现，截至1季度末，中天城投（兼并报表）货泉资金合计36亿元，同期有短时候告贷10亿元，一年内到期非流动欠债42亿元。由此推算，中天城投未来一年内需偿还的欠债合计52亿元。