开拓商不急买地地盘市场中考挂科或影响全年楼市

2014-07-17 10:50:52 来源：华夏经济网作者：新财界分享：

在生意大厅门口等候拍卖成果的记者们摄影/李路斌

“这么差的市场，地价也没见着落，底子就不是一个理性的市场。”一个全国性地产个人前期部担任人对北京青年报记者埋怨。据他流露，一向以高调拿地、快速周转著称的公司眼下也开端着落预期，“等等看”成为他的行动禅。与地盘市场相照应的现象是，去年低价拍地的老地王项目纷繁提早完工，暗示要等现房发卖。
7月14日，位于昌平和顺义的两块地在北京河山局地盘生意大厅同时上市生意，引来浩瀚房企和媒体的关心。但是，与其较高的关心度比拟，这两块地的拍卖并没有设想中那末炽热，本次两宗地盘拍卖，只需融创、北科建、鲁能、首开万科和金地结合体等7家房企介入了竞价，个中，只需融创、鲁能、北科建等3家房企较为活跃。
终究，北科建和鲁能别离以23.3亿元和29.3亿元打败融创，摘得昌平沙河镇北沙河北侧LCH-008地块和顺义新城第21街区地块，但代价均未抵达合理代价上限，溢价率也都缺乏20%，创作发觉了往年地盘拍卖代价溢价率的新低。
业内专家指出，发卖遇冷，开拓商买地热诚不高与地盘降温有间接联系，而出让的地块也根基以底价成交。市场能否恶化，关头要看政府新供地打算的尝试景象和是不是无益好的政策出炉。
开拓商：不出手并不是不看好未来市场
7月14日，昌平沙河镇北沙河北侧LCH-008地块和顺义新城第21街区21-18-001a、21-12-001c地块R2二类歇息用地、C9其他公共举措措施用地（下称顺义新城第21街区地块）在北京河山局开拍。两宗地盘共吸收了7家房企及结合体介入竞价，个中昌平沙河镇地块有融创、北科建、首开万科和金地结合体3个单元介入，顺义地块则吸收了天恒、融创、懋源和鲁能4个竞价房企。
经由6轮举牌，沙河地块被北科建以23.3亿元的代价收入囊中。而顺义新城第21街区地块则被鲁能以29.3亿元摘得。
据测算，沙河地块的平均楼面价为2.8万元/平方米阁下，顺义新城第21街区地块的楼面价约为3.54万元/平方米。虽然楼面价其实不低，根基与地块所在区域在售项手段均价持平。但在两宗地块开盘前，据在场的某房企的担任人预言，所拍地块的楼面价能够会冲破4万元/平方米。明显，这个代价与预期相差太远。
值得看重的是，上述两宗地的溢价率都很是低，沙河地块溢价率缺乏6%，顺义新城第21街区地块也仅为13.6%。这与去年同期地盘溢价率动辄就超越50%的景象大为不合。对此，业内阐明，地盘市场遇冷，与全部市场的不景气相关，房企发卖跑量难，现金斗劲吃紧，所以拿地时会斗劲严谨。
而先前的拿地“急先锋”融创个人仿佛也并没有消失，而懋源等企业仿佛更像是“打酱油的”，全程并未举牌。良多在场人士都感慨：“融创、懋源如何了？这仍是阿谁曾接连制造地王，勇夺农展馆和夏家胡同地块的地王制造者吗？”
那末，是什么让现在的地王出手者如斯守旧？记者在拍卖会后第一时候采访了融创、懋源的内部人士，取得的答复是：首先，不出手并不是不看好未来市场，否则就不会周围看地了；其次，每个企业都有本人的心机底线，一个地块值不值有每个企业不合的判定。好比昌平，能够对北科建来说在此运营多年，地缘优势微弱，但对融创来说，一定是福地；3、企业拿地，并不是企业一家说了算，背后的基金、银行、外资乡村介入个中。如农展馆、夏家胡一概地块，这些开拓商背后的“大佬们”比开拓商还要主动。
断顿百日开拓商不急买地
“能把现有的地盘活就不错了，哪儿还有心机买地！”今朝开拓商在概略上都得装出卖得还不错的样子，但私自里都无不埋怨市场的刻毒无情。
去年在北京攻城掠地的某开拓商营销总监流露，去年拿了四块地，只开拓了两块，那时设想的是经由过程这两块地赶忙完工发卖抵达快速回款，保证下半年另两个项手段发动资金到位，是以前者的代价并没有定得太高。“但事与愿违，全体市场发卖形状急转直下，连刚需盘都卖不动了，何来的快速回款？另外两块地只能等明年再说了。买地？哪儿来的钱？”
几个老地王项手段担任人在交流时也流显露已抛却项目往年发动的筹算。“全北京的在销豪宅都在等米下锅，有的豪宅已到了引见一个客户给30万-60万的引见费的境地，此刻那里还敢再开新盘？干脆先开端完工，等到现房时再卖，也省得由于代价跟相关部门较劲。”一位总监如是说，其实有集体地王项目已完工，但都是暗暗蓄客，且无一破例不宣布代价。
据北京市房地产生意经管网的数据显现，今朝在售的新盘项目大部门网签签约率都低于三成，多数超越四成的项目就已算热销盘。截至今朝，已有万科、保利、中海、世茂等33家房企披露了前五个月的发卖景象。个中有23家房企只完成了年度发卖方针的三成阁下。数据显现，除恒大、万科等集体企业较好外，其他企业发卖景象其实不悲观。像初创置业前五月仅完玉成年方针的18%。另外，首开、奥园、恒盛地产等房企也只完玉成年发卖方针不到25%。还有世茂房地产、金地个人和佳兆业等房企，年度方针完成率均低于30%，面临较大的抢收压力。
现实上，从当前成友谊况看，低迷的市场景象仍在延续。以北京为例，6月上半月室第故居网签量为2443套，虽比5月上半月小幅添加7.34%，但比去年同期增添43.86%。二手室第网签量为2557套，比5月上半月增添19.21%，比去年同期增添54.57%。
不只是北京，随着楼市延续低迷，全河山地市场开端降温，房企拿地主动性也在着落。华夏地产统计数据显现，发卖前20强的标杆房企，比来几月拿地数目逐月递加。去年5月拿地金额高达455亿元，往年5月拿地金额唯一71.28亿元，降幅达84%。
地盘市场降温趋向较着
在暗暗了两个多月后，地盘市场近乎理性的残局被良多业浑家士看做是地盘市场降温的旌旗灯号。
据华夏地产首席阐明师张大伟阐明，今朝，人们遍及等候的地盘市场变冷几乎还未泛起，但苗头已泛起，从两地块的报价企业数目、竞价景象、溢价率看，均泛起了较着的降温趋向。
据克而瑞研讨中心的数据显现，截至6月22日，克而瑞监测下的中国100个乡村运营性用地成交建筑面积为29598万平方米，同比着落26%。个中，室第用地成交建筑面积22805万平方米，同比着落22%，成交量较着萎缩。