三地王停顿缓慢越秀地产全国扩大受挫

2014-07-10 11:03:39 来源：华夏经济网作者：新财界分享：

越秀地产正在为2013年的激进拿地王承受繁重压力。
2013年，越秀地产经由过程与投资基金协作购地编制，仅领取了58.17亿元，即撬动了总地价款金额为群众币201.24亿元的7块地盘。这7块地中有3块是那时的地王。
但是期间周报记者经由过程查询拜访后发觉，这3块地王或在购入一年后，至今没有完工，或是在买入泰半年后，才开端进场施工。
对地王项目现实什么时辰完工，越秀地产在接管期间周报记者采访时并未反面答复。对这类与投资基金协作开拓的方式，越秀地产坦承，由于越秀地产所占权益比例小，在越秀地产对协作项目停止回购之前，不会作为债权体此刻财政报表上。
越秀地产为此承受了很大的资金压力。2014年6月，越秀地产在答复采访时称，将出卖其位于广州的一个商业项目，套现7亿元。越秀地产在告诉布告中注释，出卖该商业项目只是措置个人的“非焦点项目资产”。这被认为是越秀地产为改良个人流动性严重的形状，而“断臂求生”。
旧日地王如烫手山芋
2013年，越秀地产竞得的三块地王，而在今朝市场行情之下，却犹如烫手的山芋。
告诉布告显现，越秀地产遵循“回归1、二线乡村”的拓展计谋导向，2013年别离在广州、杭州、佛山和武汉四个乡村购入7幅地块，总购地金额为201.24亿元，触及建筑面积约为275万平方米。
2013年5月23日，越秀地产以24.6亿元的最高失密地价夺得海珠区南洲路大沙围地块，扣除保证性住房后楼面价34590元/平方米，号称广州最贵单价地王。那时，海珠区南洲路周边的二手房代价仅3万元/平方米。遵循这个楼面地价，“面粉”比“面包”贵。
一年多畴昔了，这个旧日吸足人眼球的地王仍未完工。期间周报记者6月底访问该地块，看到这块地王今朝依然被围起，没有完工的迹象。该地块已平整结束，其实不具有拆迁等难题，为什么竞得后一年还未完工？越秀地产此前答复媒体，该项目今朝仍处在前期打算中。而周边房价也并未由于该地王的出世而拉高，网易房产数据显现，畴昔3个月内，该区域室第成交均价依然保持在2.8万-3.1万元/平方米。
2013年10月底，越秀地产拿下另外一块地王―广州萝岗云浦地块。该地块总价高达43.5亿元，溢价率达45%。扣除450平米拆迁安设房后，楼面价已高达9120元/平方米，是那时萝岗区的“双料地王”。
“那时，萝岗一手室第楼价遍及高达1.5万元/平方米，部门冲破2万元/平方米，是以，9120元/平方米的楼面价根基适合那时的市场现状。但是2014年以来，地产市场急转直下，今朝萝岗地域楼价在1.2万-1.5万元/平方米。遵循今朝的市场代价，越秀地产若是开拓也只能保本。”资深地产评论员韩世同对期间周报记者说，“越秀地产面临着开拓与不开拓的两难地步。”
2013年9月12日，越秀[简介最新静态]结合投资基金越秀仁达以90亿元的总价投得武汉精武路地块，一举成为武汉地王。7月7日，期间周报请武汉外地人实地看望该地块，发觉依然是一片荒地。而期间周报记者致电武汉越秀地产开拓公司，任务人员称该地块于2014年6月26日刚刚完工开拓。
可纵观越秀地产2013年新购入项目，大部门已完成购地半年内完工、一年开售。最快的项目完成购地后9个月开售。与此对照，此3块地王的完工速度较着缓慢。
除3块地王，越秀地产于2013年竞得的地块，地价都偏高。如2013年7月拿下的佛山禅城地块，溢价率高达96.2%，楼面地价7346元/平方米。
“禅城地块楼面地价较着偏贵。禅城楼价最高时卖到1.4万-1.5万元/平方米，此刻跳水到1.1万-1.2万元/平方米，加上每平方米建安成本4000-5000元，再加上税后，越秀地产的禅城地块保本都斗劲坚苦。”韩世同阐明。
杠杆感化缩小拿地风险
告诉布告显现，截至2013年年尾，越秀地产资产欠债率为43.8%，比拟2012年尾37.1%下降6.7个百分点，欠债水平绝对行业内贯穿连接在较低水平。而且，昔时其全体融资成本也着落1.44个百分点至5.59%。越秀地产在2013年大幅拿地的同时，欠债率和本钱收入还能着落？越秀地产强势拿地背后，是越秀个人旗下经管的基金鼎力的支撑。
告诉布告显现，在越秀地产2013年购入的7块地中，个中有4幅地块是经由过程与投资基金协作的立异方式投得的，总地价高达201.24亿元，而越秀地产理想对付的地盘金额仅58.17亿元。期间周报记者体味到，在介入到与越秀地产及其子公司拿地的基金公司名单中，均指向越秀地产母公司越秀个人旗下经管的基金。
2013年，越秀地产首次与投资基金停止协作开拓。遵循克而瑞研讨中心朱一鸣的说法，协作开拓方式主如果：晚期越秀投资占斗劲小，为5%-20%，而基金占小头（为80%-95%）；在一年至一年半今后，越秀地产挑选是不是回购，回购额度有上限，基金报答设定为每年11%-12%。
越秀地产以此方式开拓的成本是若干好多呢？遵循此前越秀地产给期间周报记者的答复，回购的成本是原始成本加上基金要求的报答，以武汉项目为例，“我们在购地后一年到两年内享有回购权，年报答率不超越12%”。
对此种融资编制，越秀地产在答复期间周报记者采访称，该方式“有用操纵资本，提高财政矫捷性，在贯穿连接较低欠债比率的同时减速完成规模效应”。
但是，业内多位专家其实不大认可这类说法。“这理想上是一种表外融资，承当了存款的风险，可是不体此刻越秀地产2013年的财政报表上。”
“若是加上刊行费，其融资成本抵达13%，相当于变相的债权。一旦违约，成本也会大幅度添加。越秀地产采取回购这类编制，风险其实没有转嫁进来，风险还在越秀个人或越秀地产，这是为了融资和囤地一种无法的编制。若是地盘贬值超越13%，这样做是划算的，若是地盘没有贬值13%以至下跌，将承受更大的风险。”协纵国际个人初创合股人黄立冲奉告期间周报记者。
理想上，2014年以来，越秀地产资金压力已开端闪现。2014年6月，越秀地产出卖其位于广州的一个商业项目，套现7亿元。越秀地产在告诉布告中注释，出卖该商业项目只是措置个人的“非焦点项目资产”。但是，比来几年来越秀地产在商业地产方面却在不竭加码。
另外一方面，越秀地产比来几年频仍融资。据期间周报记者不完全统计，2013年1月11日，越秀地产成功刊行3.5亿美圆5年期和5亿美圆10年期定息债券，票息率别离为3.25%和4.5%。2014年3月30日，取得4亿港元的三年期存款融资。6月6日，越秀地产将最多达5亿港元的现有活期存款融资的最初到期日耽误至2017年6月9日。6月13日，越秀地产取得最多5亿港元的活期存款融资，存款期由融资信件日起计5年。2014年6月26日，越秀地产取得12亿港元的活期存款融资，存款期由融资和谈日起计36个月（3年）。